“限售令”背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資模式探析

常黎明

2017年以來全國約45個城市出臺“限售令”，在一系列的政策調(diào)控下，2017年全國住宅銷售面積增速整體呈現(xiàn)放緩態(tài)勢。一線城市一手房累計成交面積同比下降36.3%，二線城市一手房累計成交面積同比下降30.6%。在此背景下。房地產(chǎn)企業(yè)回款速度變慢，資金來源渠道受阻，資金占用成本加大，拓寬融資渠道成為當務之急。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）資產(chǎn)負債率較高

我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金主要來自于注冊資本、銀行貸款、應付建筑企業(yè)工程款以及預售商品房款四個方面。據(jù)統(tǒng)計，在全部開發(fā)資金中，注冊資本占比20%，企業(yè)項目啟動資金占20%-30%；建筑企業(yè)墊付工程款約占40%；我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，基本在80%左右，在財務高杠桿下運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高的同時，負債結構也不盡合理，短期負債占比較高，約占75%左右，房地產(chǎn)企業(yè)資金成本回收周期慢，與短期的銀行貸款形成了資金周期缺口，增加了企業(yè)資金鏈斷裂的風險。

（二）融資難度不斷增大

在全國房地產(chǎn)市場有所收緊的背景下，商業(yè)銀行開發(fā)貸款信貸投放趨于謹慎，新增開發(fā)貸款主要集中于國有大型房企，信貸資源進一步向龍頭企業(yè)聚集，大型房企的銷售集中度和拿地集中度快速跳增，部分位置優(yōu)越但在市場形勢下行期出現(xiàn)爛尾風險的企業(yè)開發(fā)樓盤也由大型房企接盤。在行業(yè)集中度提升、整合加快的背景下，后續(xù)行業(yè)整合恐進一步加速，民營房地產(chǎn)企業(yè)生存空間受到限制，信貸風險較為突出。出現(xiàn)不良貸款的開發(fā)企業(yè)多為民營企業(yè)，且不良金額占比較大，授信額度逐漸降低，民營企業(yè)在銀行貸款的難度系數(shù)越來越大。

（三）融資渠道不夠豐富

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道還是太少，銀行信貸資金占了全部資金的絕大部分，在房地產(chǎn)業(yè)整個資金中占到70%以上，有的企業(yè)竟然達到90%以上，房地產(chǎn)企業(yè)在土地儲備、交易、開發(fā)、銷售等整個過程所用的絕大部分資金幾乎都來自于銀行貸款?？梢哉f，沒有了銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)根本無法正常運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)融資過分依賴銀行貸款帶來很大的負面效應，為緩解資金緊張壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭融資。房地產(chǎn)企業(yè)“拆東墻補西墻”現(xiàn)象嚴重。銀行貸款難度加大也催生了房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)債券融資、房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)私募基金等形式都紛紛登場逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資的主流。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道優(yōu)劣評析

（一）股權融資

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，股權融資是最佳最直接融資渠道，無論是國內(nèi)資本市場建設初期上市的國內(nèi)A股的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、金地地產(chǎn)，還是因為A股關閉房企直接上市通道而選擇香港H股上市的碧桂園、萬達商業(yè)、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、華潤置地、龍湖地產(chǎn)，以及借殼上市的恒大地產(chǎn)、華夏幸福，都在覬覦資本市場的巨大蛋糕，股權融資成為主流融資方式。

但是股權融資融資主體資格準入標準較高，很多企業(yè)尤其房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得入市資格，即便入市，首次融資成本也較大，政策上限制較為嚴格，股票價格受資本市場影響較大，資金存在很大不穩(wěn)定性。

（二）債務融資

房地產(chǎn)企業(yè)的債務主要來自于銀行貸款、建筑商墊款和消費預售款。在銀行貸款收緊的形勢下，部分企業(yè)為了緩解資金壓力，還可能存在民間借貸、互聯(lián)網(wǎng)融資平臺、信托融資、租賃融資等。債務融資因其融資條件意洽性高、具體融資操作靈活性高、受政策環(huán)境變化相對較小、資金使用限制相對寬松等優(yōu)點，成為一種頗受歡迎的融資方式。但債務融資因存在違約風險，安全系數(shù)較低，融資成本也相對較高，尤其民間借貸和互聯(lián)網(wǎng)融資平臺渠道貸款，通過這種方式融資，會增加很多財務成本。

（三）信托基金

我國在2008年設置了第一個房地產(chǎn)行業(yè)基金，引入信托資金。房地產(chǎn)信托包括不動產(chǎn)信托、房地產(chǎn)資金信托，這種融資模式的優(yōu)勢在于可以兼顧債券型、權益型及組合型的多種類型，具備相對穩(wěn)定且暢通的融資平臺，融資交易風險相對較低，具備法律保障，融資操作靈活，靈動性效果明顯。缺點在于提供融資能力有限，缺乏國家政策的扶持，社會認知度低，使得房地產(chǎn)企業(yè)無法真正實現(xiàn)融資渠道多元化。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的有效途徑

（一）量體裁衣：融資方式應與企業(yè)規(guī)模相適應

一是實力雄厚的大型企業(yè)可以股權融資。對于具有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過IPO或者配股增發(fā)的方式籌集資金，通過股權融資的方式實現(xiàn)公司上市，從而提高企業(yè)自有資金的比例。股權融資可以提高企業(yè)自有資金在總資產(chǎn)中的占比，降低資產(chǎn)負債率，減少財務風險，優(yōu)化企業(yè)資本機構。實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)還可以考慮向海外擴張，采取海外債券融資的方式促進融資多元化。

二是中小房地產(chǎn)企業(yè)可以債權融資。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資準入門檻較高，多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)被拒之門外，通過IPO進行股權融資基本不可能。在這種情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以采用銀行貸款與信托融資相結合的組合融資方式。靈活地采取借殼上市實現(xiàn)上市融資是比較可行的，如恒大地產(chǎn)、華夏幸福都是以這種方式實現(xiàn)的。

（二）查缺補漏：完善信用評價體系

目前我國的信用評價體系還不夠完善，單純依據(jù)財務狀況來評價未來債務償還能力，對潛在發(fā)展能力預判太少，銀行依據(jù)此評價體系，傾向于向大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，對中小企業(yè)貸款收口較緊?！吧祥T求大企業(yè)、往外趕小企業(yè)”現(xiàn)象普遍存在。其實，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況良好，有不錯的發(fā)展前景，但因在現(xiàn)有評價體系中得分較低，得不到銀行的授信或者得到較少授信。因此，建立有效的信用評級體系，是促進房地產(chǎn)金融市場健康穩(wěn)定發(fā)展的前提條件。相關部門應對房地產(chǎn)企業(yè)的信用進行等級劃分，建立相關的監(jiān)控機制，加強對房地產(chǎn)企業(yè)信用的監(jiān)管。通過不斷地完善房地產(chǎn)信用評級體系，使房地產(chǎn)企業(yè)更規(guī)范有效地進行融資，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（三）加強房地產(chǎn)財務風險的預警

在實現(xiàn)房地產(chǎn)融資多元化的同時，也要重視對財務風險的管控，企業(yè)應建立健全的內(nèi)部控制系統(tǒng)，對相關資產(chǎn)進行合理地控制，保障其流動性與安全性，從而達到控制財務風險的目標。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務杠桿較大，尤其在當前全國房地產(chǎn)“去杠桿”的背景下，倒逼企業(yè)降財務杠桿節(jié)奏，嚴重影響企業(yè)資金鏈穩(wěn)定安全。房地產(chǎn)企業(yè)應加大財務風險的監(jiān)控力度，解決好資金來源與資金投放的問題，協(xié)調(diào)好資金運用長期性與資金來源短期性、資金投放大來源少、資金投放集中來源分散等矛盾，盡量將金融風險降到最低。