房產(chǎn)測繪中測繪面積的質量控制探討

師思超 白冬

摘要：在具體的房產(chǎn)交易中，相關企業(yè)一定要嚴格依照房產(chǎn)測繪步驟實施房屋面積的測繪工作，然而我國房產(chǎn)測繪發(fā)展相對于其它發(fā)達國家而言比較晚，致使在具體的房屋面積測繪中，還常常出現(xiàn)許多問題，這些問題嚴重影響著我國房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展，因此極應對我國房產(chǎn)測繪中測繪面積的質量控制實施探究，確保面積測繪的精準性與合理性。

關鍵詞：房產(chǎn)測繪；測繪面積；質量控制

引言

社會經(jīng)濟的發(fā)展使我國房產(chǎn)行業(yè)得到極大進步，但受各種因素影響，房產(chǎn)業(yè)對測繪工作缺乏重視度，導致在進行測繪工作時存在測繪質量低、管理混亂等問題，很不利于房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展，因此很有必要使測繪質量控制系統(tǒng)化，標準化，完善監(jiān)管體系，加強質量監(jiān)管制度的合理性、有效性，實現(xiàn)房產(chǎn)測繪市場的健康有順發(fā)展。

1、房產(chǎn)測繪技術

1.1 手持測距儀技術

該技術是在當前發(fā)展較為迅速的數(shù)字定位技術，這主要歸功于其方便、靈活，且在房產(chǎn)測量工作當中得到了普遍應用。在房產(chǎn)測繪工作當中，通過利用該方法對其進行測繪，并對圖形進行定義，針對于房產(chǎn)面積分攤結果也能夠更加準確，而且還能形成一個相對較為準確的分戶分層平面圖，其能夠對測繪工作的準確性產(chǎn)生積極作用。通過利用該技術，所得到的數(shù)據(jù)結果更加準確，測繪效率也能得到較大的提升。與此同時，由于房產(chǎn)數(shù)據(jù)和地理信息進行了完美的融合，能夠促使信息管理工作變得更加順利。

1.2 全站儀的使用

全站儀是房產(chǎn)測繪中常用的數(shù)據(jù)測量設備，通過參考點的坐標設定及測量顯示房屋的形狀，得到房屋基礎數(shù)據(jù)信息從而計算其面積。全站儀自身配置的微處理器、測距及測角裝置能協(xié)助相關人員測量形狀相對不規(guī)則的房屋結構。例如已經(jīng)完工的房屋內(nèi)存在不規(guī)則圖形區(qū)域不利于標準測量工具的使用，在施工圖中也無法準確找到其對應的詳細數(shù)據(jù)信息，就可以利用全站儀對其進行坐標點測量，準確計算出該形狀的有效面積。針對邊長過長的房屋，借助全站儀驗證傳統(tǒng)測量工具分段測量邊長的總和是否準確，確保數(shù)據(jù)信息無誤、正確使用。

1.3 GPS 測量技術的應用

全球衛(wèi)星定位測量技術簡稱 GPS 技術，在房產(chǎn)測繪中占據(jù)十分重要的位置。房產(chǎn)項目工程中 GPS 技術已應用于此環(huán)節(jié)，GPS 定位系統(tǒng)能夠通過坐標對房屋進行三維定位，獲得房屋建筑的圖形結構信息，對特定區(qū)域準確定位從而分析復雜的圖形結構協(xié)助分攤計算，有效提高測量的精度和效率。GPS 測量技術可以將相鄰的點位誤差控制在厘米級別，同時為建立地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫提供數(shù)據(jù)支持。

2、房屋建筑面積測量主要問題

2.1 伸縮縫面積的測量與計算

我國房產(chǎn)測繪相關規(guī)范中明確規(guī)定在對含有伸縮縫的房屋進行面積測量時，需要將伸縮縫包含進建筑面積計算中，此時要注意只有與室內(nèi)相連通的伸縮縫才能算入面積計算中。而在這種情形下，房產(chǎn)測繪行業(yè)出現(xiàn)兩種觀點：一種認為應將所有和室內(nèi)相連通的伸縮縫都放入面積計算中；而另一種則認為，即使房屋伸縮縫與室內(nèi)相連通，也只能將處于房屋門口的伸縮縫算入計算中。而這種方式的應用不僅難以提高計算準確性，而且相對而言計算方式較繁瑣，因此并不提倡使用。

2.2復式建筑斜屋面的計算

《房產(chǎn)測繪規(guī)范》規(guī)定：對于斜面結構屋頂高度在 2.2 米以上的部位，要按其外圍水平的投影面積計算；如果遇到單純是斜屋面的房屋，則應該直接切取 2.2 米的高度計算；若遇到帶有三角形老虎窗的斜屋面情況就應該區(qū)別對待。在實際操作中，三角形“老虎窗”結構錯綜復雜，測算麻煩且最終界定也并不十分準確。

2.3承重結構柱和突出墻面的面積計算

高層建筑往往存在與建筑墻體相連和屋內(nèi)獨立的承重結構柱，當前的測量中普遍認為無論該承重結構柱多大，都應將其面積計入該柱平面位置所在的房屋套內(nèi)建筑面積中（分零攤位除外），但因承重結構柱并非為某一住戶專用而是因建筑結構的需要而設計，如此計算方法顯然不符合產(chǎn)權人的客觀實際利益。

3、提高面積測繪質量控制水平的措施

3.1提高測繪計算結果準確性

對房屋建筑進行測繪時，需要對其不計算區(qū)域、全面積以及半面積等計算區(qū)域進行確定，以保證最終計算結果不存在嚴重失誤。要保證其測繪工作符合相關測量規(guī)范，以規(guī)定中各項條約為實際計算依據(jù)，對上述房屋面積進行計算。在商品房銷售過程中，部分開發(fā)商為了提高銷售額，吸引更多消費者，常常在設計圖紙中備注許多不必要內(nèi)容，但這種備注與相關規(guī)定并不相符，因此在測量時要注意以上問題。房屋建筑中公共面積的界定是測繪工作中的重點，當進行界定工作時，通常依據(jù)以下環(huán)節(jié)進行：a.當公共面積處于密封狀態(tài)，則對其全面積進行計算；b.當公共面積為敞開狀態(tài)，則要將測繪工作與實際環(huán)境情況相結合，實現(xiàn)面積的準確計算；c.當公共面積在房屋內(nèi)部結構，則要將其視為柱走廊結構并計算其全面積；d.若存在懸挑區(qū)域，且部分面積不在房屋主體結構之中，則不能使用柱走廊計算方式，而應計算其懸挑一半的面積。房屋面積具體測繪方式需要與房屋建筑實際情況相結合，對其結構進行全面分析，從而提高測量準確性。若有特殊需求，可以要求委托方提供房屋說明書，并由設計方提供設計書，以提高對房屋結構以及各個區(qū)域功能設計的了解，為測繪的合理性提供保障。測繪人員要將測繪用語進行統(tǒng)一，并對建筑中面積進行精準測量，保證測量面積準確、有效。

3.2加強測繪過程中關鍵環(huán)節(jié)的質量控制

房屋面積測繪不僅是房產(chǎn)測繪機構經(jīng)濟收入的關鍵方法之一，而且也是房產(chǎn)測繪機構一定要承擔的一種重要責任，假如在具體的測繪工作中，由于房屋面積測繪工作上的粗心，致使房價發(fā)生顯著的偏差，一定會給其帶來很大的經(jīng)濟損失，因此房產(chǎn)測繪機構務必嚴格控制好各個步驟中的測繪質量，確定好有關數(shù)據(jù)信息，對存在模糊的數(shù)據(jù)需要從新實施測量和計算。其具體房屋面積測繪的質量控制需要做到以下三點：1、保障房屋套型邊長數(shù)據(jù)的準確性與精準性；2、對房屋計算面積的部位實施重復確定；3、房屋面積的計算分攤需要嚴格地依照規(guī)范要求實施。

3.3作為監(jiān)管部門，加強完善房產(chǎn)測繪質量控制和監(jiān)管機制

我國房產(chǎn)測繪的相關行業(yè)規(guī)范也是近幾年才推出，相關的行業(yè)規(guī)范還不是非常完善，一些不良建筑商利用規(guī)范不完善的漏洞，做一些行業(yè)沒有涉及到的不符合規(guī)范的行為，從而導致消費者經(jīng)濟損失，嚴重影響房產(chǎn)測繪行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，造成劣幣驅逐良幣的嚴重后果。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟在市場配置中起決定作用的不斷深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷放開，市場競爭將會更加激烈，如果沒有完善的行業(yè)規(guī)范和相關的法律法規(guī)，將會對房產(chǎn)測繪行業(yè)造成非常無法想象的后果。因此，建議立法機構完善相關的法律法規(guī)，市場的監(jiān)管機構要盡快完善相關的行業(yè)規(guī)范，市場的監(jiān)管人員加強對房產(chǎn)測繪行業(yè)的監(jiān)管，逐步完善房產(chǎn)測繪中測繪面積的制度規(guī)范。

結語

綜上所述，作為房產(chǎn)測繪人員肩負著重大責任，因此作為一名合格的房屋測繪人員應該在思想上重視這份工作，加強專業(yè)知識和技能的學習，為我國房產(chǎn)測繪行業(yè)做出更大更多貢獻。

參考文獻：

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