房地產(chǎn)市場中地方政府和開發(fā)商的博弈關系分析

易璐 蔡城鋒

摘要：為了從本質上分析我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題，通過引入博弈理論與模型來揭示地方政府與開發(fā)商在房地產(chǎn)調控背后的博弈規(guī)律與深層利益關系，以現(xiàn)代博弈理論為工具，分析了地方政府與開發(fā)商在調控中的策略選擇，最后從本質上挖掘出調控中出現(xiàn)各種偏差的深層原因，發(fā)現(xiàn)博弈中存在的問題。

關鍵詞：房地產(chǎn)市場；中央政府；地方政府；博弈

為了從本質上分析我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題，通過引入博弈理論與模型來揭示地方政府與開發(fā)商在房地產(chǎn)調控背后的博弈規(guī)律與深層利益關系。國外學者關于這方面的研究較早，其主要側重于地產(chǎn)經(jīng)濟與住宅價格的研究；國內學者就房地產(chǎn)市場政府間博弈關系方面的研究也在不斷深入。許多學者借鑒西方的計量經(jīng)濟學模型來解釋房價的波動，但房價的上漲并不僅僅是經(jīng)濟規(guī)律在房地產(chǎn)市場中的體現(xiàn)，房價的波動還有部分需要通過利益博弈來解釋。一方面是地方政府調控房地產(chǎn)市場的多種政策紛紛出臺，另一方面則是開發(fā)商不斷觀望，暗地里抬高房價，使地方政府調控政策的效果大打折扣。實例證明，地方政府的調控政策效果并不總是有效的。因此本文利用靜態(tài)博弈模型研究地方政府與開發(fā)商的行為和決策，進一步分析二者關系的最優(yōu)策略選擇，最后解釋房價調控政策并不總是有效的原因。

1、基本假設

靜態(tài)博弈模型的基本假設為：第一，主要參與主體為地方政府和開發(fā)商；第二，地方政府的策略集合為“查處、不查處”，開發(fā)商的策略集合為“違規(guī)，不違規(guī)”，而地方政府的調控行為包括政策制定、政策調整、監(jiān)督實施、獎勵和懲罰；第三，雙方的博弈都是基于自身利益最大化；第四，博弈雙方理性程度相同；第五，地方政府和開發(fā)商的博弈是在靜態(tài)完全信息的條件下進行。

2、博弈模型的提出

在房地產(chǎn)調控當中，地方政府下達指令要求開發(fā)商執(zhí)行，因此開發(fā)商一方面要執(zhí)行地方政府的指令，另一方面在利潤的誘導下有可能采取欺騙行為。在地方政府下達調控指令時，開發(fā)商有“違規(guī)”或者“不違規(guī)”兩種選擇。選擇“違規(guī)”而地方政府不予查處時，開發(fā)商的收益為R1，地方政府的收益為0，在地方政府查處時，開發(fā)商會帶來被處罰成本C1，而此時地方政府會從開發(fā)商的罰款當中得到一個收益轉移I1，但需要支付調控成本C2；當開發(fā)商選擇不違規(guī)時，可獲得收益R2（R2

在靜態(tài)博弈的分析當中，地方政府的懲罰尺度對開發(fā)商的違規(guī)行為具有重要影響，當R1-C1 > R2時，即便開發(fā)商不執(zhí)行地方政府的政策法規(guī)，其違規(guī)的收益也會大于執(zhí)行地方政府的收益，此時開發(fā)商的違規(guī)行為將會繼續(xù)泛濫，這使得地方政府的房價調控政策大打折扣，而開發(fā)商則實現(xiàn)了最大化的利益；反過來如果R1-C1 < R2時，即開發(fā)商不執(zhí)行地方政府政策法規(guī)說帶來的收益小于執(zhí)行地方政府所帶來的收益，這時候博弈就不存在納什均衡，存在混合動態(tài)納什均衡。即便是在R1-C1 < R2的情況下，開發(fā)商也會官商合作的推動下，仍然有驅動力違規(guī)操作。由此，可以得出結論：第一，地方政府的查處使開發(fā)商損失C1越大，開發(fā)商“違規(guī)”的概率就越??；第二，開發(fā)商“違規(guī)”策略獲益（R1-R2）越大，開發(fā)商選擇“違規(guī)”策略的概率越大；第三，預期地方政府查處的概率越大，開發(fā)商選擇“違規(guī)”策略的概率越小。因此，開發(fā)商作為理性的“經(jīng)濟人”，將地方政府和開發(fā)商在房地產(chǎn)調控中的關系帶入一種兩難的博弈困境。為了從這一困境中解脫出來，必將導致對開發(fā)商引入懲罰機制，以改變開發(fā)商在博弈格局下對收益成本的主觀判斷，改變其機會主義行為，從而避免房地產(chǎn)市場宏觀惡化。

3、影響地方政府與開發(fā)商博弈關系的問題思考

在博弈論中，規(guī)則決定了博弈雙方的策略選擇。在房地產(chǎn)調控中，規(guī)則就是博弈環(huán)境，是博弈主體進行博弈的前提條件，界定了博弈雙方采取行動的選擇范圍，制約了博弈活動發(fā)生發(fā)展的制度條件，并達到對博弈參與者行為進行規(guī)范和約束的目的。依據(jù)上述模型結論可知，開發(fā)商之所以在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)違背政策的異化現(xiàn)象，正是由于制約博弈的內外環(huán)境存在一定的問題和不足，才導致了博弈結果的失衡。

3.1 房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境失衡

房地產(chǎn)市場外部環(huán)境是否良好對于房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展十分關鍵。房地產(chǎn)市場外部環(huán)境的失衡導致在某種程度上擴大了矛盾。外部環(huán)境主要包括法律環(huán)境、信用環(huán)境和體制環(huán)境。

3.1.1法律環(huán)境問題

我國房地產(chǎn)相關法規(guī)制度滯后于房地產(chǎn)市場發(fā)展，調節(jié)主要以政府行政化手段和經(jīng)濟手段進行，缺乏法律規(guī)制的規(guī)范性和長效性優(yōu)勢。房地產(chǎn)法律的不盡完善，表現(xiàn)為有關法律和條例對市場主體各種侵權行為的限制性和懲罰性的具體規(guī)定很少，對消費者相關權益的具體保護規(guī)定嚴重欠缺，導致目前房地產(chǎn)合同履約率不高，侵權訴訟的結案率也不高，訴訟保障缺乏。

3.1.2信用環(huán)境問題

由于我國房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度較低，交易信息的不對稱，房地產(chǎn)市場在追逐經(jīng)濟效益的同時，也到處充斥著侵害消費者現(xiàn)象，面臨著嚴重的誠信危機，不但加大了行業(yè)的經(jīng)營成本與風險，敗壞了社會風氣，更嚴重危及房地產(chǎn)市場的公正與公平。為此，加快房地產(chǎn)市場信用體系建立，已成為當務之急。

3.1.3房地產(chǎn)市場體系的不完善

房地產(chǎn)市場體制的完善與否對其發(fā)展起到保障與制約的雙重作用。房地產(chǎn)相關體制的不完善給政府調控帶來了極大的負面影響。在土地征用、出讓、轉讓以及土地所有權和使用權市場，土地沒有實現(xiàn)平等自由的交換，農民、被拆遷居民的主體地位和財產(chǎn)權利沒有得到保障。

3.2 房地產(chǎn)內部制度環(huán)境的失衡

良好的內部制度環(huán)境能高效引導開發(fā)商理性地遵從并執(zhí)行地方政府的相關政策和措施，以此讓房地產(chǎn)調控的結果與政府的預期相符合。目前，我國房地產(chǎn)內部制度環(huán)境的失衡主要表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，政績評價體系的偏差。在現(xiàn)有的地方官員政績考核評價體系中，政績考核主要在于上級政府，而上級政府對下級政府的考核指標更趨向于GDP增長速度。地方的經(jīng)濟發(fā)展狀況決定了該地方政府官員的政治和經(jīng)濟收益。在這種政績評價體系偏差的影響下，地方政府不能容忍經(jīng)濟增長的滑坡，促使了地方政府短期內追求地方經(jīng)濟的增長與財政收入，從而有可能導致地方政府與開發(fā)商之間存在“官商勾結”的行為。其次，利益分享或補償機制的缺位?？商岣邔﹂_發(fā)商的罰款倍數(shù)，降低其違規(guī)概率，有效避免出現(xiàn)“短視”、“近視”的行為。再次，監(jiān)督機制制衡的不健全。開發(fā)商能否準確執(zhí)行地方政府的政策，與規(guī)范嚴謹?shù)谋O(jiān)督機制有很大的關系，監(jiān)督機制的缺位將造成地方政府對開發(fā)商行為監(jiān)督的不可置信的威脅。最后，信息交流與反饋機制的不健全，忽略了開發(fā)商在信息不對等狀況下的不同利益訴求，導致雙方信息溝通不良。

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