房產(chǎn)面積測(cè)量相關(guān)問題的探討

(江西理工大學(xué)建筑與測(cè)繪工程學(xué)院　江西　贛州　341000)

引言

全國不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)量已經(jīng)相繼開展了，對(duì)于其中的房產(chǎn)測(cè)量很多單位測(cè)量過，但是由于每個(gè)單位所屬性質(zhì)不同，測(cè)量時(shí)的側(cè)重點(diǎn)以及所需測(cè)量的內(nèi)容不同，通過不動(dòng)產(chǎn)登記這一政策，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理、查詢平臺(tái)，使得不動(dòng)產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個(gè)部門之間統(tǒng)一共享，提高不動(dòng)產(chǎn)信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率。

一、房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容及特點(diǎn)

房產(chǎn)測(cè)繪主要是指通過測(cè)量和調(diào)查工作來確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來的工作。有以下幾個(gè)特點(diǎn)：(1)測(cè)繪內(nèi)容多:房產(chǎn)測(cè)量的主要對(duì)象是房屋、房屋的附著物及房屋用地的權(quán)屬、位置、用途、數(shù)量、質(zhì)量等狀況，及與房產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)周邊的地形要素[1]。(2)精度比較高:用者一般可從地形圖上索取或量取要素成果，但房產(chǎn)測(cè)量由于精度的問題不能直接從地形圖上量取，必須進(jìn)行實(shí)地測(cè)量與計(jì)算[2]。(3)測(cè)繪成果效力強(qiáng):房產(chǎn)測(cè)量成果產(chǎn)品豐富多樣，這些成果一旦被房地產(chǎn)主管部門確認(rèn)，便具有法律效力。(4)測(cè)繪成果種類繁雜:房產(chǎn)測(cè)繪的成果種類不光只有房地產(chǎn)圖，還有房地產(chǎn)權(quán)屬、產(chǎn)籍調(diào)查表、界址點(diǎn)成果表、面積測(cè)算表等必要成果。

二、房產(chǎn)測(cè)量中城市商品房面積的測(cè)算

現(xiàn)如今，城市的現(xiàn)代化使得商品房的數(shù)量劇增，此時(shí)為了保障開發(fā)商對(duì)整個(gè)樓盤建筑面積的了解、業(yè)主對(duì)自己所買的房的面積及公攤面積的掌握，以及政府部門的所需征收多少房屋契稅的準(zhǔn)確登記，各單位都會(huì)委托一些測(cè)量單位對(duì)房屋面積進(jìn)行核算，由于已經(jīng)給了房屋原始建筑圖紙或者地形圖，所以面積量算起來相對(duì)比較簡(jiǎn)單，而且都是使用國家或者同一地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，所以誤差一般不會(huì)很大。

(一)測(cè)量?jī)x器及方法的選取與制定

1.測(cè)量?jī)x器的選取：手持測(cè)距儀，全站儀，鋼尺。

2.測(cè)量的方法：采用手持測(cè)距儀測(cè)距方法，由于已經(jīng)有了每層房屋的設(shè)計(jì)圖，所以只需要對(duì)照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行內(nèi)墻的面積量算，此時(shí)一般使用手持測(cè)距儀，取兩次平均值即為內(nèi)墻的長(zhǎng)度，在對(duì)應(yīng)編號(hào)的簡(jiǎn)易圖上標(biāo)好內(nèi)墻的長(zhǎng)度，再備注好內(nèi)墻體寬度及裝修粉刷厚度，即為套內(nèi)面積，按照此方法對(duì)該棟樓所有房屋的套內(nèi)面積進(jìn)行量算，然后還需計(jì)算需要公攤的面積。

(二)房屋面積測(cè)量實(shí)施流程

在接到該項(xiàng)房屋需要進(jìn)行命令測(cè)量之后，查看任務(wù)書，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)性質(zhì)采取最合適的測(cè)量方法，對(duì)已有的地形圖或者是設(shè)計(jì)圖我們要進(jìn)行備份并熟悉地形和房屋結(jié)構(gòu)，以便測(cè)量時(shí)能盡快完成任務(wù)。到達(dá)待測(cè)區(qū)域，先對(duì)待測(cè)區(qū)域周圍環(huán)境和房屋的實(shí)際情況進(jìn)行了解，然后按照設(shè)計(jì)平面圖進(jìn)行每戶面積的測(cè)量(每戶的面積包括套內(nèi)面積和公攤面積)。待外業(yè)房屋面積數(shù)據(jù)獲取完后便進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理。最后進(jìn)行成果的整理和驗(yàn)收。

三、實(shí)例分析

(一)實(shí)例概括

該棟商品房屬于中高層建筑，有七層，整體結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，易于我們進(jìn)行面積測(cè)量。

(二)實(shí)例測(cè)量與計(jì)算

a.結(jié)構(gòu)相同樓層面積的測(cè)算：當(dāng)每層樓的結(jié)構(gòu)相同時(shí)，我們可以對(duì)其中某一層的房屋進(jìn)行測(cè)量然后其他結(jié)構(gòu)相同的樓層可以用該層房屋的面積來表示，對(duì)其中某一層中所有房屋進(jìn)行測(cè)量，在測(cè)量每戶房屋的時(shí)候我們需要測(cè)量出套內(nèi)面積，墻體面積，墻體粉刷面積。當(dāng)場(chǎng)在草圖上標(biāo)明各墻體的寬度和室內(nèi)面積。并且在內(nèi)業(yè)把這寫結(jié)構(gòu)相同的樓層的分層平面圖表示在一張圖上。

b.結(jié)構(gòu)不同的樓層面積的測(cè)算：對(duì)于底下一些車庫、柴火間，或者有些商品房一二層為商鋪，這樣的每戶面積我們要按上述方法單獨(dú)測(cè)出來，對(duì)于二到七八樓為復(fù)式樓我們需要計(jì)算兩層的面積累加起來算一戶面積。

c.公攤面積：需遵守每戶公攤面積按總戶數(shù)計(jì)算平均分?jǐn)?，后期?nèi)業(yè)的計(jì)算的面積加上套內(nèi)面積即為每戶的總面積。

(三)房屋分戶平面圖

圖2-1　不同戶型的分戶平面圖

(四)計(jì)算說明

1.根據(jù)誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t以及按功能區(qū)分?jǐn)偟姆椒?，?duì)共用面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

2.共用建筑面積：319.0665m2

(1)外墻：94.4265m2(由全棟分?jǐn)?

((17.8*2+15+2.7*2+5.1+4.5)*0.1+(0.7279707+0.7349634)*0.1/2+(1.1125682+1.1195609)*0.1/2)*2=13.4895m2

13.4895*七層=94.4265m2

(2)樓梯：224.64m2

(3)分?jǐn)傁禂?shù):

1.外墻分?jǐn)傁禂?shù)K1=94.4265/(3868.7441-94.4265)=0.025

2.樓梯分?jǐn)傁禂?shù)K2=224.64/3549.6776=0.06328.462

3.實(shí)例總結(jié)

根據(jù)上述具體的實(shí)例分析我們可以知道，相對(duì)于農(nóng)村房屋來說商品房的面積測(cè)算還是比較復(fù)雜，對(duì)于不同的房屋結(jié)構(gòu)，房屋使用性質(zhì)，公攤面積等都需要考慮進(jìn)去，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的要求以及后期的內(nèi)業(yè)處理都有更高的要求，所以在進(jìn)行外業(yè)測(cè)量之前我們首先要整理好資料以便在測(cè)量過程中不出差錯(cuò)。

四、結(jié)束語

對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量的方法相對(duì)簡(jiǎn)單，但其中還存在的一些問題需要我們?nèi)ソ鉀Q，例如如何計(jì)算結(jié)構(gòu)特別復(fù)雜的房屋、特殊性質(zhì)房屋面積測(cè)算的要求，只有解決了這些相對(duì)來說比較困難的問題，才能使我們的房產(chǎn)測(cè)量工作盡快完成。