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    “小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律問(wèn)題研究

    2018-07-10 12:34:00嚴(yán)桂萍周韜瑩葛思聰
    智富時(shí)代 2018年4期
    關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房合法化產(chǎn)權(quán)

    嚴(yán)桂萍 周韜瑩 葛思聰

    【摘 要】近年來(lái),隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲,價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房爆紅,自此關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)論就此起彼伏,小產(chǎn)權(quán)房交易成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。由于我國(guó)現(xiàn)行法律制度的限制,“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的解決直接關(guān)系到“小產(chǎn)權(quán)房”所有者及政府的利益,如何妥善處理此類案件是國(guó)家及政府必須面對(duì)的問(wèn)題。

    【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房;產(chǎn)權(quán);合法化

    小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念,它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。一般來(lái)講,在我國(guó)經(jīng)過(guò)商品房改革以后,房屋如果通過(guò)合法途徑建設(shè)和買賣,就會(huì)獲得國(guó)家承認(rèn)的完全產(chǎn)權(quán)。完全產(chǎn)權(quán)包括國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種權(quán)能?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。

    一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

    (一)日益高漲的房?jī)r(jià)

    隨著人口的增長(zhǎng)和國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)用地的嚴(yán)格控制,導(dǎo)致了城市人口對(duì)房屋的需求得不到滿足。土地資源的緊張也會(huì)導(dǎo)致徒弟的市場(chǎng)價(jià)值上升,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給政府的土地出讓金也會(huì)很高,而房地產(chǎn)商支付的高額土地成本必然要通過(guò)增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的方式來(lái)保全。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房,開(kāi)發(fā)商不必支付土地出讓金,大大降低了成本,而且獲得農(nóng)村集體土地相對(duì)于城市土地要容易。由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉,沒(méi)能力在城市購(gòu)買房屋的人就會(huì)將目光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。本案中的被告柴烽購(gòu)買的是門面房,是基于商業(yè)目的而購(gòu)買的,一般性城市中的門面房?jī)r(jià)格都很高,而農(nóng)村中的房?jī)r(jià)則是相對(duì)較低。

    (二)社會(huì)保障不完善的催生物

    城市房?jī)r(jià)在一些城市過(guò)高,住房機(jī)制不完善,數(shù)量不少的城鎮(zhèn)居民基本的居住需求無(wú)法滿足,而小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉,城市購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)上可以承受。此外,在農(nóng)村,土地閑置等問(wèn)題客觀存在,集體土地用于建設(shè)房屋,對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)可以提高土地的利用率,并給其帶來(lái)可觀的收入。

    二、“小產(chǎn)權(quán)房”定性不明導(dǎo)致的問(wèn)題與法律癥結(jié)

    (一)小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)上沒(méi)有產(chǎn)權(quán)

    小產(chǎn)權(quán)房屋交易是國(guó)家明令禁止的,其買賣交易破壞了正常的商品房買賣市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序,也沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,只有村委會(huì)頒發(fā)的房屋使用證,而這個(gè)證明無(wú)法更改使用人姓名。根據(jù)《土地管理法》第44條規(guī)定:“建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批?!倍‘a(chǎn)權(quán)房并未辦理轉(zhuǎn)用審批,因此,其實(shí)質(zhì)上是無(wú)產(chǎn)權(quán)房。

    (二)因拆遷或等導(dǎo)致購(gòu)房者的利益難以補(bǔ)償

    相比商品房,小產(chǎn)權(quán)房往往沒(méi)有繳納土地出讓金等稅費(fèi),因此價(jià)格便宜很多,這也是購(gòu)房者寧愿冒權(quán)利缺乏法律保護(hù)也要購(gòu)買的原因。由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保護(hù),在發(fā)生糾紛訴至法院時(shí),法院不能用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋來(lái)解決,往往會(huì)認(rèn)定此房屋買賣無(wú)效,購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款及利息,購(gòu)房者的生活需求得不到滿足。當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房需要拆遷時(shí),原賣房者往往會(huì)因?yàn)楦哳~的拆遷費(fèi)而與購(gòu)房者之間產(chǎn)生爭(zhēng)議,訴至法院要求法院判決合同無(wú)效,收回原有房屋。而由于小產(chǎn)權(quán)房不收法律認(rèn)可,也無(wú)法在房管部門備案,一般都是判決合同無(wú)效、收回原有房屋。北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國(guó),期間由于房屋拆遷導(dǎo)致房屋現(xiàn)值增加,村民馬海濤將畫家李玉蘭告上了法院,要求其返還房屋,一審是由于馬海濤不得買賣農(nóng)村房屋,要求李玉蘭返還,二審則是在返還房屋之后,馬海濤需要賠償李玉蘭的經(jīng)濟(jì)損失。這個(gè)案子中所買賣的房屋都是在農(nóng)村集體土地上的,原房屋所有人只要提起上訴,法院一般情況下都是會(huì)判決合同無(wú)效,要求購(gòu)房者返還,購(gòu)房者的利益明顯受到了侵害,權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。

    (三)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力存疑

    現(xiàn)行法律確實(shí)限制了在集體建設(shè)用地上不能修建小產(chǎn)權(quán)房,但是小產(chǎn)權(quán)房買賣行為本身的效力并未有法律明確規(guī)定無(wú)效?,F(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的規(guī)定出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院制定的文件之中,但是從法律上講并非意味著小產(chǎn)權(quán)房買賣行為本身的無(wú)效。政府應(yīng)當(dāng)是通過(guò)懲處小產(chǎn)權(quán)房修建者而非否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣行為的合法性來(lái)規(guī)制集體土地的使用,但是正如北京宋莊畫家村存在的“小產(chǎn)權(quán)房”爭(zhēng)議,不少政府部門以及法院都簡(jiǎn)單地將小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議認(rèn)定為無(wú)效。

    三、對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的解決措施探討

    (一)允許并擴(kuò)大“小產(chǎn)權(quán)房”交易的范圍

    隨著社會(huì)的不斷發(fā)展,“小產(chǎn)權(quán)房”的交易似乎已經(jīng)成為了一種不可阻擋的趨勢(shì),因而我主張?jiān)试S“小產(chǎn)權(quán)房”的交易。在我國(guó)房產(chǎn)交易中,一般奉行的是“房地一體主義”的政策,也就是說(shuō)實(shí)際上小產(chǎn)權(quán)房是可以在在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)流轉(zhuǎn),然而現(xiàn)今社會(huì)中對(duì)小產(chǎn)權(quán)房需求量較大的是來(lái)自集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員,所以有必要擴(kuò)大交易的范圍,能夠滿足真正需要住房的人們的需求。

    (二)允許農(nóng)民對(duì)土地使用權(quán)的處置

    小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題實(shí)質(zhì)上是民法中的財(cái)產(chǎn)問(wèn)題,只有在法律中給予正確的定位,才能更好地加以規(guī)制。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,對(duì)于物權(quán)給予平等的保護(hù)。應(yīng)當(dāng)尊重農(nóng)民集體對(duì)土地的所有權(quán),也就是在符合法定程序條件下,尊重農(nóng)民集體對(duì)土地使用權(quán)的處置。在保證農(nóng)民的土地收益,解決農(nóng)民生存問(wèn)題的同時(shí),確保農(nóng)民通過(guò)土地收益改善環(huán)境和生活條件,以促進(jìn)鄉(xiāng)村統(tǒng)籌的實(shí)現(xiàn)。

    (三)政府發(fā)揮調(diào)控作用

    政府收購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”作為保障性住房的一部分。我認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣屬于正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)供需關(guān)系,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是合法的自由買賣行為,在不侵占耕地的情況下應(yīng)該不屬于違法行為。鑒于目前法律法規(guī)方面的缺失導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”不具有合法流通的身份,可由政府出面予以收購(gòu),作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的有益補(bǔ)充,既可擴(kuò)大保障性住房的供應(yīng)皇,又可減少政府對(duì)保障性住房的土地和資金投入。

    四、結(jié)語(yǔ)

    “小產(chǎn)權(quán)房”是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的產(chǎn)物,有著其實(shí)用性和合理性,但是如今的法律對(duì)其卻不持肯定的態(tài)度,我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)盡快完善有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣方面的法律規(guī)制,讓購(gòu)房者的權(quán)益能夠得到相對(duì)全面的保障,同時(shí)也能解決城鎮(zhèn)居民因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而無(wú)安身之所的問(wèn)題。

    【參考文獻(xiàn)】

    [1]李佳穗.試論小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)與改革路徑[J].河北法學(xué),2009(08).

    [2]嚴(yán)焰.“小產(chǎn)權(quán)房”的形成原因與出路探討[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2008(02).

    [3]陳淑云,周靜.“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的破解路徑與產(chǎn)權(quán)確定[J].湖北社會(huì)科學(xué),2016(01).

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