淺談物業(yè)稅稅基批量評估

楊明華

【摘 要】物業(yè)稅是對不動產(chǎn)所有者或承租人每年都要繳納的稅款，而稅基是“課稅的基礎(chǔ)”，批量評估是采用現(xiàn)代多種技術(shù)融入傳統(tǒng)評估的一種新的評估技術(shù)。本文通過引言引出物業(yè)稅稅基狀況，接著對國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述進(jìn)行梳理后，最后對物業(yè)稅稅基批量評估所遇阻力進(jìn)行淺談。

【關(guān)鍵詞】批量評估；物業(yè)稅；稅基

一、引言

批量評估物業(yè)稅產(chǎn)生背景：伴隨著中央全面深化改革營業(yè)稅改成增值稅之后，地方政府缺少建造基礎(chǔ)設(shè)施的資本；再者中央和地方政府所做的事權(quán)和財(cái)權(quán)嚴(yán)重的不平衡（中央政府占80%財(cái)權(quán)地方政府占20%、地方政府從事的基礎(chǔ)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中央政府）。面對我國國情，針對不動產(chǎn)有多個部門同時管理，沒有形成統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫，但面對龐大的課稅評估對象，評估不動產(chǎn)并不能像單項(xiàng)資產(chǎn)評估那樣挨個的評估，物業(yè)稅批量評估由此產(chǎn)生。下面是國內(nèi)外對物業(yè)稅批量評估的綜述：

二、國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

目前世界各國對物業(yè)稅稅基評估時采用的批量評估技術(shù)最早可追溯到20世紀(jì)二十年代，此時為手工批量評估，對我國借鑒意義不大。20世紀(jì)70年代，計(jì)算機(jī)輔助（CAM）批量評估技術(shù)獲得迅猛發(fā)展，關(guān)于批量評估的理論研究和實(shí)證分析也大量增加，主要集中在批量評估準(zhǔn)則、批量評估方法、地理信息系統(tǒng)（GIS）在物業(yè)稅稅基批量評估中的應(yīng)用三個方面。GIS固然為物業(yè)稅批量評估奠定了一定的基礎(chǔ)，但在現(xiàn)實(shí)中卻很難實(shí)現(xiàn)，因?yàn)椴捎肎IS有一個前提條件，即具備翔實(shí)、完備和高質(zhì)量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。我國現(xiàn)階段各部門（國土資源部、住建部、財(cái)政部等）都有自己的數(shù)據(jù)庫，很難形成一個完備整體的數(shù)據(jù)庫，能否建立完備整體的數(shù)據(jù)庫往往被視為實(shí)現(xiàn)GIS評估的最大難題?，F(xiàn)階段隨著我國不動產(chǎn)登記制度的出臺，作為課稅的“基礎(chǔ)設(shè)施”已經(jīng)逐步建立，我國物業(yè)稅的方向更加明確。但隨著“基礎(chǔ)設(shè)施”一步一步的建立，以及伴隨著我國北斗導(dǎo)航的軍民用，未來利用計(jì)算機(jī)輔助工具進(jìn)行批量評估很有可能就是未來的方向。

國內(nèi)學(xué)者主要集中在我國實(shí)施物業(yè)稅稅基批量評估的必要性、限制因素及物業(yè)稅稅基評估系統(tǒng)的構(gòu)成要素和支持要素的選擇上，觀點(diǎn)趨于一致。紀(jì)益成、傅傳銳（2005）在闡述批量評估的基本原理和評估程序后，利用收集到的國外某地區(qū)一百幢住宅數(shù)據(jù)，運(yùn)用多元線性回歸分析對其進(jìn)行實(shí)證研究，最后對其優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)，為模型的建立和校準(zhǔn)提供了方法支持。張平竺（2007）系統(tǒng)研究了我國物業(yè)稅基的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，對境外已開展的稅基評估經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，最后對我國物業(yè)稅基評估的行為主體、法律制度、內(nèi)容和程序、申述制度等提出建議。龔科、肖智、李丹（2010）針對物業(yè)稅批量評估技術(shù)的特點(diǎn)提出了一種基于最小二乘支持向量機(jī)回歸的物業(yè)稅稅基批量評估模型。陳漢明（2012）認(rèn)為廣泛應(yīng)用現(xiàn)在的計(jì)算機(jī)技術(shù)和數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，他認(rèn)為批量評估技術(shù)結(jié)合多元回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，評估模型常數(shù)項(xiàng)與自變量的不同選擇為評估結(jié)果可采用不同價值類型提供了可能。金桂榮（2012）提出用特征價格模型理論進(jìn)行物業(yè)稅的批量評估房地產(chǎn)：進(jìn)行特征因素的選擇與量化，接著劃分評估區(qū)域，按區(qū)域建立評估模型進(jìn)行批量評估；最后構(gòu)建與校準(zhǔn)評估模型。在取得充分的樣本數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件和樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)建模，得到合適的價格模型。馬錚（2015）在房地產(chǎn)價值影響因素確定、建模技巧等方面對我國相關(guān)研究有一定的借鑒意義。

所以，我們可以看出像滬渝試點(diǎn)是我國物業(yè)稅改革實(shí)質(zhì)性操作的開始，對日后物業(yè)稅改革擴(kuò)圍具有重要的借鑒意義。國內(nèi)學(xué)者對滬渝物業(yè)稅改革的研究主要集中在試點(diǎn)的法理性、兩地試點(diǎn)方案的比較、試點(diǎn)的效果以及存在的問題上。王起國、馮強(qiáng)（2012）指出滬渝開征物業(yè)稅雖與我國現(xiàn)行稅收法律、行政法規(guī)相符合，卻違背稅收法定主義理念。劉梅、邱思琴、楊晨青（2011）等從兩地試點(diǎn)范圍、稅率設(shè)置等對試方案進(jìn)行了比較，認(rèn)為總體溫和，各有亮點(diǎn)。對于試點(diǎn)效果，劉貴文（2012）等認(rèn)應(yīng)正確看待：短期試點(diǎn)效果不理想，主要因?yàn)檎鞫惙秶?、稅率偏低、物業(yè)稅征管能力不足等?，F(xiàn)在伴隨著營改增，地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)嚴(yán)重的不平衡，基礎(chǔ)設(shè)施更多，但財(cái)權(quán)更少，基于此基礎(chǔ)，今后伴隨著物業(yè)稅法律的出臺，宏微觀基礎(chǔ)設(shè)施的建立，以及各項(xiàng)工作鋪墊，物業(yè)稅勢在必行。上述問題解決之后，物業(yè)稅全面鋪開效果值得期待。

三、關(guān)于物業(yè)稅所遇阻力

即便我國已經(jīng)進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)稅的試點(diǎn)和前期準(zhǔn)備工作，但我國開證物業(yè)稅會存在一些阻力：

1.合法性。頒布一個條例、法規(guī)之前都要考慮到其合法性問題。普通法律的制定不能違背憲法，地方條例等不能違背法律等。物業(yè)稅是稅法的一種，由誰宣布開征？因?yàn)檫@涉及稅政管理權(quán)問題。根據(jù)《中華人民共和國稅收征管法》第5條規(guī)定，稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，都需依照法律的規(guī)定執(zhí)行，由法律規(guī)定執(zhí)行的稅收，必須由中華人民共和國全國人大及其常委會決定，我國《稅收征管法》和《立法法》并沒有頒布省級人民政府并沒有獲得稅收開征權(quán)。

2.財(cái)產(chǎn)稅最重要的缺陷是過高的管理成本，在整個稅收體系中，它屬于難以征收的稅種，發(fā)展中國家建立財(cái)產(chǎn)稅管理體系時，要克服很多困難。比如心里因素（老百姓認(rèn)為房子是我自己蓋的，我為什么還要交稅？）、征收量度（以什么為口徑去征收？以實(shí)用面積？）等；

3.會使資本從高稅率地區(qū)流向低稅率地區(qū)；

4.它在公眾中是不受歡迎的，原因是財(cái)產(chǎn)稅與其他稅收相比，公眾能夠很明確地感受到自己的稅收負(fù)擔(dān)房產(chǎn)物業(yè)稅征收過程中，稅基評估是難點(diǎn)所在，它決定了稅收負(fù)擔(dān)將如何在納稅人之間進(jìn)行分配；

5.到底該由誰去評估課稅對象？政府？事業(yè)單位？評估中介機(jī)構(gòu)？

6.為了提高評估率和增加潛在的稅收收入，政府要建立相對完善的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，培訓(xùn)、雇用具備房產(chǎn)評估能力的專業(yè)人員，這方面有大量的準(zhǔn)備工作要做。

7.透明度。這次上海、發(fā)布開征房產(chǎn)稅的決定并沒有預(yù)先通知，普通老百姓在此之前無法知道房產(chǎn)稅的具體內(nèi)容，在開征房產(chǎn)稅決定發(fā)布前，兩地房產(chǎn)稅的具體內(nèi)容成為政府機(jī)密，相應(yīng)地要求政府的決策立法、行政等行為必須及時向公眾披露。

8.課稅的對象不統(tǒng)一，實(shí)際上該怎么課稅？比如東部沿海和西部內(nèi)陸地區(qū)的課稅方式統(tǒng)一還是讓其具有中國特色？

9.數(shù)據(jù)庫的建設(shè)?，F(xiàn)在國土、政府、稅務(wù)局等部門數(shù)據(jù)庫不統(tǒng)一，即便現(xiàn)在完成了全國性的不動產(chǎn)登記，但如果是各個部門間協(xié)作，數(shù)據(jù)庫很難實(shí)時共享也很難做到各個部門之間的數(shù)據(jù)都兼容。

10.用10%的交易房子數(shù)據(jù)價格去評估90%自住住房，存在邏輯上的問題。

11.關(guān)于房屋所有權(quán)和使用權(quán)問題。土地屬全民（國家）所有，但公民只有使用權(quán)，現(xiàn)在國家課稅，存在所有權(quán)人向使用權(quán)人征稅的問題。

面對這些阻力，盡管我國在上海和重慶做了充足的試點(diǎn)工作，但很多問題并沒有解決，針對這些阻力對物業(yè)稅課稅的批量評估還有待更深一步的研究。

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