房地產(chǎn)竣工與銷售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理關(guān)注點(diǎn)探析

付向東

【摘 要】 文章以房地產(chǎn)竣工與銷售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理關(guān)注點(diǎn)為研究對(duì)象，首先對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)進(jìn)行了研究分析，隨后分別針對(duì)房地產(chǎn)竣工及銷售環(huán)節(jié)在財(cái)務(wù)管理中需要關(guān)注的重點(diǎn)進(jìn)行分析研究以供參考。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 竣工與銷售環(huán)節(jié) 財(cái)務(wù)管理

前 言

房地產(chǎn)簡(jiǎn)單來說即是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，其基于位置的固定性與不可移動(dòng)性在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)，其以土地與建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，對(duì)土地及建筑物進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、建設(shè)及管理，是一種集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合產(chǎn)業(yè)。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，從房設(shè)立初期到竣工，期間涉及的資金的籌集、運(yùn)用及成本控制是財(cái)務(wù)管理的重中之重，與此同時(shí)，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)如訂金排號(hào)銷售、開盤集中認(rèn)購(gòu)、正常銷售等也是財(cái)務(wù)管理關(guān)注重點(diǎn)，做好上述環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理及成本控制，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)

開發(fā)周期長(zhǎng)，籌集資金量大?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及環(huán)節(jié)眾多特點(diǎn)，使得其開發(fā)周期較長(zhǎng)，并且資金籌集金額巨大，在實(shí)際的開發(fā)建設(shè)過程中，需要房地產(chǎn)企業(yè)做好相應(yīng)的管理工作，應(yīng)嚴(yán)格按照征地開發(fā)和及施工交付等順序進(jìn)行管理工作開展，使得在無形之中又進(jìn)一步加劇了資金籌集的難度，更為期間各個(gè)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理帶來了巨大的挑戰(zhàn)。

不可控風(fēng)險(xiǎn)因素較多，決策要求嚴(yán)格謹(jǐn)慎。通過上文敘述可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，涉及的環(huán)節(jié)內(nèi)容較多，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，因此在財(cái)務(wù)管理方面隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也呈多樣性變化，不可控因素校多，需要在進(jìn)行決策時(shí)慎之又慎，才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目順利運(yùn)行。在這種狀況之下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，需要其擔(dān)負(fù)起更多的責(zé)任，從根本上促進(jìn)企業(yè)投財(cái)務(wù)管理決策的準(zhǔn)確性提升，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和管理者提供出全面并真實(shí)的財(cái)務(wù)參考數(shù)據(jù)支持。

財(cái)務(wù)成本控制管理工作較為復(fù)雜。充足的財(cái)務(wù)資金支持是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開發(fā)的基礎(chǔ)，同時(shí)做好相關(guān)財(cái)務(wù)資金成本控制管理工作對(duì)于是財(cái)務(wù)資金合理利用的保障。房地產(chǎn)成本控制涉及內(nèi)容眾多，例如拆遷費(fèi)、安裝費(fèi)、設(shè)施費(fèi)用、工程費(fèi)用等，另一方面，其成本核算也較為復(fù)雜，需要房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員逐個(gè)將單項(xiàng)開發(fā)工程涉及的成本全部計(jì)算出來，若房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，在進(jìn)行成本核算時(shí)可按照區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本核算。此外，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本控制管理工作復(fù)雜性還表現(xiàn)在成本結(jié)算方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般會(huì)先完成主要的住宅建筑建設(shè)，最后再逐漸完善相應(yīng)配套設(shè)施建設(shè)，基于此，在進(jìn)行成本結(jié)算時(shí)需要以已經(jīng)成功售出的住宅房產(chǎn)為依據(jù)，做好住宅房產(chǎn)配套設(shè)施建設(shè)成本的預(yù)結(jié)算處理。

二、房地產(chǎn)竣工與銷售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)分析

（一）房地產(chǎn)竣工環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)分析

對(duì)于房地產(chǎn)竣工環(huán)節(jié)來說，其涉及的財(cái)務(wù)管理主要包括項(xiàng)目融資、投資、結(jié)算等環(huán)節(jié)，

不同環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)重點(diǎn)管理關(guān)注點(diǎn)也各不相同。首先在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目融資時(shí)，基于融資數(shù)額巨大，因此在財(cái)務(wù)方面要注重不同融資方式及金額對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本構(gòu)成的影響，同時(shí)也要考慮其中隱藏的融資風(fēng)險(xiǎn)與融資成本，盡最大能力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，提高收益。其次做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)結(jié)算管理是保證項(xiàng)目投資資金充分發(fā)揮其價(jià)值的前提，通過合理預(yù)測(cè)投資材料采購(gòu)、人力成本等相關(guān)成本的支出，在不同銷售期間，估計(jì)好相應(yīng)現(xiàn)金流入、流出，在此基礎(chǔ)之上，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)投資預(yù)算，從而使得資金配置更加合理，將資金都能夠“用到刀刃上”。實(shí)際上，在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收后并不意味財(cái)務(wù)管理也告一段落，需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門做好相關(guān)財(cái)務(wù)信息的收集與整理，并對(duì)其相應(yīng)信息一一進(jìn)行核對(duì)，總結(jié)其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為下一階段的財(cái)務(wù)管理做好相應(yīng)的指導(dǎo)與參考。例如通過總結(jié)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目原料采購(gòu)成本及人力資源成本，分析其是否仍具備可下降空間等，從而保證房地產(chǎn)竣工環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)管理日趨完善合理。

（二）房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)分析

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程具有密切的聯(lián)系，因此受房地產(chǎn)整體項(xiàng)目進(jìn)程影響，其具有銷售跨度較大，且不同時(shí)期的房地產(chǎn)銷售也具有不同的特點(diǎn)，這勢(shì)必也使得相應(yīng)財(cái)務(wù)管理也應(yīng)充分適應(yīng)不同時(shí)期的銷售，并分配與之配套的會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)監(jiān)督制度。

首先，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售認(rèn)購(gòu)來說，客戶在進(jìn)行認(rèn)購(gòu)時(shí)需要繳納一定數(shù)額的定金，并且這些定金在交付后不能夠退還，而是將其當(dāng)做首付的一部分，這同時(shí)也說明了客戶具有強(qiáng)烈的購(gòu)房意愿，具有很高的成交可能性，因此需要做好相關(guān)的財(cái)務(wù)管理準(zhǔn)備：一是完善售數(shù)據(jù)的臺(tái)賬的建立， 從而詳細(xì)記錄每筆銷售記錄信息，利用相關(guān)信息管理系統(tǒng)做好客戶信息檔案的管理。二是與合作銀行聯(lián)系做好按揭工作準(zhǔn)備，與此同時(shí)，完成按揭合同的制定與簽訂，合同內(nèi)容責(zé)任主體雙方明確，條款清晰合理，這這樣既能夠保證客戶的合法權(quán)益不會(huì)遭受損失，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避其中的法律風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)銷售最后交房環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)管理主要工作是核對(duì)驗(yàn)收好后續(xù)的相關(guān)信息，做好房款的結(jié)算，開具發(fā)票等。具體來說，一是充分利用銷售臺(tái)賬中信息做好與客戶真實(shí)信息的對(duì)比工作；二是嚴(yán)格以同約定的面積差價(jià)計(jì)算方法為依據(jù)， 做好編制清單的結(jié)算工作；三是歸集并整理好每個(gè)房源的代收款項(xiàng)；四是做好以上程序后，需要進(jìn)一步核對(duì)，在保證無誤之后可以向客戶開具發(fā)票，并最終完成房產(chǎn)購(gòu)買交割手續(xù)。

總結(jié)：綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)涉及環(huán)節(jié)眾多且復(fù)雜的工程，房地產(chǎn)竣工與銷售環(huán)節(jié)作為其中重要的組成部分，做好對(duì)其的財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要的意義，因此需要相關(guān)財(cái)務(wù)人員提升對(duì)其環(huán)節(jié)管理的重視程度，有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)順利的發(fā)展。

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