四星級(jí)賓館爛尾，誰之過？

本社記者 祁彪

與江西省贛州市贛縣區(qū)（2016年12月28日贛縣撤縣設(shè)區(qū)）政府僅一條馬路之隔，有一處占地40畝的爛尾工程，包括酒店主體大樓、配套別墅在內(nèi)的數(shù)十棟鋼筋混凝土建筑已荒廢數(shù)年。

按照原有規(guī)劃，這里原本應(yīng)該建成贛縣區(qū)第一家四星級(jí)酒店，但現(xiàn)在卻成了贛縣區(qū)人盡皆知的爛尾工程，在土地資源稀缺的大背景下40畝地段極佳的土地被閑置浪費(fèi)。而圍繞這個(gè)爛尾工程，贛州市國土資源局贛縣區(qū)分局（下稱贛縣國土局）與贛縣銀河國際酒店有限公司（下稱銀河酒店公司）、贛縣銀河房地產(chǎn)有限公司（下稱銀河房地產(chǎn)公司）、江西省吉水文水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱吉水文水公司）、江西省萬江地產(chǎn)有限公司（下稱萬江公司）等四家公司還打了一場官司，各方都指責(zé)對(duì)方應(yīng)該為爛尾工程負(fù)責(zé)。

近日，江西省高院二審開庭審理了此案?？梢灶A(yù)見的是，不管這場訴訟最終結(jié)果如何，從贛縣區(qū)發(fā)展的層面看，這次工程爛尾事件沒有贏家。

酒店項(xiàng)目成爛尾

2009年，為加快贛縣城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，完善和提高贛縣酒店服務(wù)體系和水平，贛縣國土局根據(jù)贛縣政府要求，在城南新區(qū)規(guī)劃出F—10—1、F—10—2、F—10—3、F—14—1、F—14—2五塊土地，共計(jì)約118636.32平方米，作為四星級(jí)酒店及周邊建設(shè)用地。

2009年9月9日，贛縣建設(shè)局下發(fā)了2009第30號(hào)《規(guī)劃條件通知書》，并將規(guī)定招商建設(shè)條件的《贛縣四星級(jí)以上賓館建設(shè)項(xiàng)目》作為該通知附件，對(duì)上述五塊土地的規(guī)劃、建設(shè)條件、要求作了規(guī)定，主要為：（1）F－10－1為商業(yè)用地、F－10－2為四星級(jí)賓館用地、F－10－3為居住用地、F－14－1為居住用地、F－14－2為商住用地；（2）合同簽訂后，取得施工許可證之日起，12個(gè)月內(nèi)應(yīng)完成賓館主樓建設(shè)，22個(gè)月內(nèi)完成賓館全部建設(shè)并投入營業(yè)，投入后20個(gè)月內(nèi)必須通過國家行業(yè)主管機(jī)構(gòu)四星級(jí)或以上星賓館評(píng)定，四星級(jí)賓館營業(yè)后20個(gè)月內(nèi)如未能通過國家的評(píng)定，投資方應(yīng)另按40萬元/畝的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地差價(jià)7120萬元；（3）賓館主樓封頂后，商住開發(fā)的50%方可進(jìn)入市場銷售，賓館評(píng)定達(dá)到要求星級(jí)后另50%商住開發(fā)方可進(jìn)入市場銷售。

2009年10月24日，贛縣國土局向社會(huì)公開拍賣上述五塊建設(shè)用地使用權(quán)，出讓資料中《出讓士地使用條件》明確規(guī)定受讓方必須按照贛縣建設(shè)規(guī)劃部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》的要求施工建設(shè)，包括按照《贛縣四星級(jí)以上賓館建設(shè)項(xiàng)目》的具體要要求實(shí)施。

最終，銀河酒店公司出資人陳卓明以1.432億元的價(jià)格競得上述五塊地。

2009年11月5日，贛縣國土局和陳卓明簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。合同約定：1.出讓宗地總面積118636.32平方米，宗地用途為商服、住宅。2.贛縣國土局同意在2009年12月30日前將宗地交于受讓人，交付時(shí)宗地應(yīng)達(dá)到“三通一平”的狀態(tài)。3.建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在2009年12月31日前開工，在2011年12月31日前竣工。

2010年3月23日，贛縣國土局（甲方）、陳卓明（乙方）以及上述四家公司（均為丙方）簽訂了一份《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議書》，約定上述宗地的受讓人由乙方變更為丙方，原有出讓合同由甲方和丙方繼續(xù)履行，丙方承當(dāng)原有合同乙方所有的權(quán)利和義務(wù)。

此后，贛縣國土局依約定分別為四家公司辦理了《國有土地使用權(quán)證》，其中銀河酒店公司取得了F—10—2號(hào)地塊40畝土地的使用權(quán)，用于賓館項(xiàng)目建設(shè)。

然而，此后賓館項(xiàng)目并未如約進(jìn)行，銀河酒店公司于2011年2月25日才申請《建筑工程施工許可證》，同年4月8日獲得批準(zhǔn)后才開始動(dòng)工建設(shè)。至2013年5月，酒店項(xiàng)目主體封頂，但此后剩余工程進(jìn)展緩慢。此后，銀河酒店公司資金鏈斷裂，酒店項(xiàng)目徹底停工，爛尾至今。

而就在該酒店項(xiàng)目建設(shè)期間，贛縣區(qū)的另一個(gè)四星級(jí)酒店項(xiàng)目幾乎同時(shí)開工，且在之后順利竣工并投入使用。

除此之外，其他三家公司開發(fā)的住宅項(xiàng)目進(jìn)展較為順利，目前已基本售罄。

>>酒店項(xiàng)目現(xiàn)狀 祁彪 攝

雙方互指對(duì)方應(yīng)對(duì)爛尾工程負(fù)責(zé)

酒店項(xiàng)目爛尾后，經(jīng)數(shù)次溝通無果，贛縣國土局于2016年將上述四家公司訴至贛州市中級(jí)法院。該起糾紛隨之進(jìn)入了漫長的訴訟歷程。

原審一審中，贛縣國土局要求上述四家公司承擔(dān)履約不能責(zé)任，按約定補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款7120萬元。最終原審一審判決支持了贛縣國土局的訴訟請求，判令上述四家公司補(bǔ)繳7120萬元土地出讓金。

江西省高院二審發(fā)回重審后，贛縣國土局追加訴訟請求，要求上述四家公司支付酒店項(xiàng)目逾期竣工違約金1.0654億元。而上述四家公司也提出反訴，要求贛縣國土局支付延期交付土地違約金以及相應(yīng)損失共計(jì)6608.6萬元。

重審后，一審法院判決各支持了原被告雙方的部分訴訟請求：1.被告方上述四家公司支付贛縣國土局出讓金差價(jià)款7120萬元，支付至2017年12月31日的逾期竣工違約金2800余萬元。2.贛縣國土局向上述四家公司支付延期交付土地違約金2800余萬元；駁回雙方的其他訴訟請求和反訴請求。

雙方都不服提出上訴，贛縣國土局上訴要求支付土地差價(jià)7120萬和賠償延期竣工違約金1.26億元，合約近兩億元賠償請求。上述四公司上訴要求駁回贛縣國土局的全部訴求，要求賠償3600余萬元延期交付土地違約金。

二審?fù)徶?，雙方訴爭圍繞的爭議焦點(diǎn)主要包括“2009第30號(hào)《規(guī)劃條件通知書》和《贛縣四星級(jí)以上賓館建設(shè)項(xiàng)目》等政府設(shè)置的規(guī)劃條件是否合法、是否存在土地出讓優(yōu)惠差價(jià)、到底是誰違約在先”等。

贛縣國土局認(rèn)為，2009第30號(hào)《規(guī)劃條件通知書》和《贛縣四星級(jí)以上賓館建設(shè)項(xiàng)目》等文件設(shè)置簽署一系列規(guī)劃條件的根本是為了保證四星級(jí)酒店項(xiàng)目能夠順利完成，而上述四公司雖然是四家完全獨(dú)立的四家公司，但在簽訂變更協(xié)議之初就已知曉這一內(nèi)容，且同意酒店項(xiàng)目和其他項(xiàng)目捆綁的要求，如今酒店項(xiàng)目爛尾，但其余住宅等項(xiàng)目均順利完成，四公司在享受了高額開發(fā)利潤之后不可能不為酒店項(xiàng)目爛尾負(fù)責(zé)，因此理應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)和支付違約金。

但上述四家公司認(rèn)為，2009第30號(hào)《規(guī)劃條件通知書》和《贛縣四星級(jí)以上賓館建設(shè)項(xiàng)目》等文件設(shè)置的關(guān)于補(bǔ)繳土地出讓金以及將酒店項(xiàng)目捆綁房地產(chǎn)銷售的規(guī)劃條件是明顯違法的，因此不能作為贛縣國土局要求補(bǔ)繳出讓金差價(jià)和支付違約金的依據(jù)。此外，政府嚴(yán)重違約在先，延期交付土地兩年之久，同時(shí)還批復(fù)建設(shè)另一個(gè)政府自營的四星級(jí)酒店項(xiàng)目，致使該酒店項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值大幅下跌，是導(dǎo)致酒店項(xiàng)目爛尾的根本原因，而限制房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售給被告方帶來了巨大損失，致使銀河酒店公司資金鏈斷裂。政府將酒店項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目強(qiáng)行捆綁的行為早已經(jīng)法院生效行政判決認(rèn)定為違法。因此，應(yīng)該判令政府違約并支付相應(yīng)違約金。

一場沒有贏家的開發(fā)項(xiàng)目

據(jù)了解，這次開庭后，2018年5月15日，原被告雙方曾在法院主持下進(jìn)行過一次調(diào)解，但最終因分歧過大而失敗。

而這次調(diào)解也是整個(gè)酒店項(xiàng)目的縮影：沒有贏家，兩敗俱傷。按照贛縣區(qū)政府原本的規(guī)劃，這本是一個(gè)對(duì)于贛縣區(qū)發(fā)展有巨大推動(dòng)作用的工程，但沒想到竟以爛尾收場，嚴(yán)重?fù)p害了當(dāng)?shù)卣男蜗?；上述四家公司原本可以借此?xiàng)目在大幅盈利的同時(shí)提升自己的品牌力，但目前銀河酒店公司資金鏈早已經(jīng)斷裂、其余三家公司也因持續(xù)兩年多的限售行為蒙受大額損失。如今，雙方更是陷入訴訟泥潭無法自拔。

而圍繞這場訴訟，雙方也是傾盡了全力，絞盡了腦汁。

為了確保這場訴訟能夠勝訴，贛縣區(qū)政府曾數(shù)次向贛州市中院和江西省高院以政府文件形式發(fā)函，指責(zé)上述四家公司嚴(yán)重違約，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)目負(fù)責(zé)，賠償相應(yīng)損失，要求法院支持其訴求。

這些文件被上述四家公司在法院復(fù)印案卷時(shí)得到，上述四家公司因此指責(zé)贛縣區(qū)政府企圖以政府名義干擾司法審判，是違法行為。

在接受采訪時(shí)，贛縣區(qū)政府一方解釋這只是贛縣區(qū)政府向法院提交的一份情況說明，別無他意。而企業(yè)一方為了保證訴訟勝利，也邀請了我國民商事、行政等法學(xué)領(lǐng)域權(quán)威專家就該起訴訟涉及的關(guān)鍵法律問題進(jìn)行了論證，并形成了書面的《專家論證意見書》。

這份《專家論證意見書》認(rèn)為：2009第30號(hào)《規(guī)劃條件通知書》和《贛縣四星級(jí)以上賓館建設(shè)項(xiàng)目》等政府設(shè)置的補(bǔ)繳出讓金差價(jià)和酒店項(xiàng)目和其他配套項(xiàng)目捆綁的規(guī)劃條件，違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條和《城市規(guī)劃編制辦法》第四十一條的相關(guān)規(guī)定，屬于違法和無效的規(guī)劃條件，其中酒店項(xiàng)目和其他配套項(xiàng)目捆綁的規(guī)劃限制已經(jīng)被生效行政判決認(rèn)定無效。

調(diào)解失敗后，江西省高院作出終審判決將只是時(shí)間問題。可以預(yù)見的是，無論終審判決結(jié)果如何，都不會(huì)是此次工程爛尾事件的結(jié)尾，這場糾紛的最后解決還有很長的路要走，本社將會(huì)持續(xù)關(guān)注。