城市運(yùn)營中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位

葛丹

摘要：近年來，隨著我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，形成了一種新型的城市運(yùn)營建設(shè)和管理模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為這一發(fā)展過程中的重要載體，發(fā)揮了重要的作用。本文通過綜述城市運(yùn)營的內(nèi)涵，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)在城市運(yùn)營中對城市塑造的重要作用，進(jìn)而提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)化角色定位的有效策略。

關(guān)鍵詞：城市運(yùn)營；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；作用價(jià)值

1.城市運(yùn)營的內(nèi)涵

城市運(yùn)營，是指圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市場化的機(jī)制和手段，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結(jié)合城市發(fā)展的機(jī)遇，在滿足城市居民需求的同時(shí)，使自己的開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分。城市土地是構(gòu)成一個(gè)城市空間和城市功能的載體，是城市最為寶貴且有限的資源，土地運(yùn)營的狀況直接關(guān)系到城市的發(fā)展空間、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展方向。因此城市運(yùn)營的本質(zhì)即以政府為引導(dǎo)，以市場為主導(dǎo)，使城市的土地資源得到最有效的配置與利用，并整合相關(guān)產(chǎn)業(yè)及資本要素，使城市的有形和無形資源、現(xiàn)實(shí)和潛在資源可持續(xù)發(fā)展并從中獲得具有個(gè)性特色最大城市價(jià)值的過程，是追求經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益最大化，實(shí)現(xiàn)自我滾動、自我增值、自我發(fā)展的新型城市建設(shè)和管理模式。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市運(yùn)營中的重要角色定位

2.1房地產(chǎn)業(yè)是城市規(guī)劃發(fā)展的有機(jī)組成部分

城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)所作的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，在確保城市空間資源的有效配置和土地合理利用的基礎(chǔ)上，是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)的重要手段之一。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，選擇了一個(gè)城市，就需要融合城市大環(huán)境的開發(fā)項(xiàng)目并成為城市的有機(jī)組成部分，從而對城市規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)，拉動城市經(jīng)濟(jì)增長。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)是城市運(yùn)營的主體

從某種意義上說，政府最大的作用在于管理城市，而運(yùn)營城市則必須借助市場的力量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既是市場主體，也是城市運(yùn)營的主體，其通過運(yùn)營城市使資源加工成產(chǎn)品再變成商品，使城市建設(shè)由簡單的生產(chǎn)過程變成資產(chǎn)資本營運(yùn)的過程。目前，我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期，城市發(fā)展正朝著以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局、加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的方向行進(jìn)。經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展迫切需要房地產(chǎn)業(yè)加快自我變革，以城市運(yùn)營宏觀視角和實(shí)踐來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)科學(xué)健康可持續(xù)發(fā)展的有效路徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市運(yùn)營的模式下，已把觸角伸向城市社會的各個(gè)層面，從建筑規(guī)劃到物業(yè)管理、社區(qū)建設(shè)、基礎(chǔ)教育、文化藝術(shù)滲透等，都直接或間接影響著城市的整體格局；開發(fā)企業(yè)通過高度的社會責(zé)任意識與科學(xué)專業(yè)的運(yùn)營能力，為城市的未來提供增值產(chǎn)品、文化和服務(wù)，提升整個(gè)城市的競爭力。從這個(gè)角度來講，優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有條件成為城市運(yùn)營商，擔(dān)當(dāng)起一個(gè)城區(qū)“執(zhí)行官”的重任，直接參與運(yùn)營并協(xié)助政府管理一座城市。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市運(yùn)營中發(fā)揮角色價(jià)值的有效策略

3.1準(zhǔn)確把握城市建設(shè)和社會發(fā)展的戰(zhàn)略、方向

城市綜合運(yùn)營具有巨大、跨時(shí)代、高社會效益的特點(diǎn)，以服務(wù)于城市建設(shè)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市運(yùn)營中應(yīng)當(dāng)不單純的提供居住空間的硬件設(shè)施以及相應(yīng)的服務(wù)，還需要涉及到城市生活中的其他公共空間不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入了解與研究城市發(fā)展的具體戰(zhàn)略定位，把握好城市的未來發(fā)展趨勢，進(jìn)而符合政府層面針對城市建設(shè)的總體規(guī)劃。這些發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃一方面能夠改變城市的形態(tài)，另外還將大大提升市民的生活質(zhì)量，從而帶動城市進(jìn)步與發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備良好的社會責(zé)任意識，同時(shí)在城市綜合運(yùn)營中發(fā)揮出重要價(jià)值，以此來承擔(dān)起城市建設(shè)和社會發(fā)展過程中的使命力量。

3.2抓好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)營

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身規(guī)范的約束和效率的提升，是實(shí)現(xiàn)最終效益的基礎(chǔ)，目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)逐步改變以往分散的項(xiàng)目責(zé)任制，代之以縱向流程管理，將施工標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度推進(jìn)、招投標(biāo)執(zhí)行、審計(jì)同步等方面，實(shí)現(xiàn)人力、物力、財(cái)力的集約利用與高效運(yùn)轉(zhuǎn)。只有以規(guī)范為保障，企業(yè)的效率才是穩(wěn)妥的、持續(xù)的。

3.3注重創(chuàng)新發(fā)展

房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新重點(diǎn)是科技創(chuàng)新、體制創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新。通過科技創(chuàng)新增加“新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品、新工藝”應(yīng)用，改變資源能源消耗大、住宅產(chǎn)業(yè)化水平低的粗放方式，提高規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平，提升住宅產(chǎn)品質(zhì)量；通過體制創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)總承包，提高規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工的協(xié)同性，有機(jī)配合、提高效率；通過機(jī)制創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)與運(yùn)營管理一體化，實(shí)現(xiàn)“社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)”、“教育產(chǎn)業(yè)”、“文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)”及 “社區(qū)物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)”統(tǒng)一。

當(dāng)務(wù)之急需要進(jìn)一步解放思想，改變傳統(tǒng)守舊的理念和方法，通過強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，將管理模式予以創(chuàng)新，尊重先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的應(yīng)用，讓科學(xué)、高效的設(shè)計(jì)理念得到有效的實(shí)施。要積極應(yīng)用環(huán)保、節(jié)能、綠色技術(shù)，促進(jìn)將科技成果轉(zhuǎn)化為實(shí)踐應(yīng)用，推動綠色建筑的設(shè)計(jì)和推廣。使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過科技、體制、機(jī)制方面的創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)根本轉(zhuǎn)型，在經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型中實(shí)現(xiàn)科學(xué)快速的提升，并有力發(fā)揮出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)步的優(yōu)勢。

3.4提高自身項(xiàng)目融資能力

強(qiáng)化項(xiàng)目融資能力概括來講就是提高大型住宅式房地產(chǎn)項(xiàng)目融資完成效果。資金已是一個(gè)嚴(yán)重制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，在城市運(yùn)營發(fā)展中解決好融資問題成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重?？偟膩碇v，大型住宅式房地產(chǎn)開發(fā)以地產(chǎn)企業(yè)為主導(dǎo)，采用多種融資模式來調(diào)整和影響項(xiàng)目整體運(yùn)營體系和未來經(jīng)營制度。比如，當(dāng)項(xiàng)目融資和開發(fā)階段僅借助短期負(fù)債式融資，在后期項(xiàng)目運(yùn)營階段需要面對極大償還債務(wù)壓力。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際情況可以總結(jié)出，一般大型住宅式房地產(chǎn)項(xiàng)目需要三年以上培育期，同時(shí)還需投入較長一段時(shí)間才可以獲得住宅出售和經(jīng)營效益。通過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和制定解決措施來降低無效投資帶來的影響。在獲取資金后要科學(xué)規(guī)劃和計(jì)算項(xiàng)目費(fèi)用，最大程度上發(fā)揮項(xiàng)目融資利用程度，降低企業(yè)借貸壓力基礎(chǔ)上規(guī)避企業(yè)資金鏈斷裂。綜上所述，高效控制地產(chǎn)項(xiàng)目無效投資，能夠使地產(chǎn)企業(yè)能夠更快更優(yōu)創(chuàng)新和升級融資體系。調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，降低大型住宅式房地產(chǎn)開發(fā)中對銀行和金融機(jī)構(gòu)依賴程度。強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資能力和企業(yè)運(yùn)營水平，推動大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以及運(yùn)營的整體水平。

4.結(jié)束語

綜上所述，作為城鎮(zhèn)化的主要載體，這20年中國的房地產(chǎn)業(yè)在起步、摸索、動蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于成熟。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元、開發(fā)企業(yè)陣營不斷分化、行業(yè)的基本屬性與商品的價(jià)值規(guī)律逐漸發(fā)揮作用。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展工程中中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)找準(zhǔn)戰(zhàn)略和方向，實(shí)現(xiàn)自身角色的轉(zhuǎn)型，以貢獻(xiàn)于城市發(fā)展實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益最大化。

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