房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題研究

張皓

[摘 要]作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)重要組成要素的房地產(chǎn)行業(yè)，同其他行業(yè)相比，企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大、運(yùn)營(yíng)成本高，而且由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，使得會(huì)計(jì)核算在收入與成本費(fèi)用等方面存在較多的問(wèn)題。因此，文章結(jié)合自己在置業(yè)公司從事財(cái)務(wù)管理多年的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，完善收入確認(rèn)體系，對(duì)雜亂的會(huì)計(jì)行為制定合理的與之相符的會(huì)計(jì)科目，便于會(huì)計(jì)核算的有效進(jìn)行，進(jìn)而對(duì)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析與探討。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題；研究

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.140

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及會(huì)計(jì)核算的概述

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的介紹

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，自改革開(kāi)放以來(lái)，房屋和建筑成為可供銷(xiāo)售的商品，進(jìn)而促成了房地產(chǎn)行業(yè)的誕生，成為了主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，既對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)，又對(duì)開(kāi)發(fā)完成的商品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售，進(jìn)而在這樣的過(guò)程中取得盈利。房地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有：城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)、工程代理建設(shè)的開(kāi)發(fā)、土地的開(kāi)發(fā)和房屋的經(jīng)營(yíng)。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

會(huì)計(jì)核算主要反映的就是企業(yè)資金的運(yùn)動(dòng)過(guò)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算也是如此，在對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行的資金運(yùn)動(dòng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期較長(zhǎng)，所以在會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意會(huì)計(jì)核算的可持續(xù)性，以更好的檢測(cè)資金的使用狀況，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展和運(yùn)行。

1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的必要性和重要性

會(huì)計(jì)核算反映的是企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)狀況，進(jìn)行完善有效的會(huì)計(jì)核算，能夠使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更加具有保障性，使企業(yè)能夠以更完美的姿態(tài)去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，反過(guò)來(lái)也能夠加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的可操作性。就企業(yè)財(cái)務(wù)管理方向而言，會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，是展示企業(yè)管理能力的有力構(gòu)成；就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的會(huì)計(jì)核算能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入成本，進(jìn)而提高利潤(rùn)回報(bào)率，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2 目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題研究

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有規(guī)范的、獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

2007年開(kāi)始實(shí)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)立完備的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，使得關(guān)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算制度并沒(méi)有完善和健全，缺乏系統(tǒng)的指導(dǎo)和統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算處于相對(duì)尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據(jù)共同的企業(yè)準(zhǔn)則去執(zhí)行，忽略了行業(yè)的特殊性，對(duì)會(huì)計(jì)核算的進(jìn)行產(chǎn)生更大的阻礙。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目混亂且缺少專(zhuān)用科目

在我國(guó)現(xiàn)行的《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及自2007年開(kāi)始正式執(zhí)行的新準(zhǔn)則中，都沒(méi)有具體針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及相關(guān)會(huì)計(jì)核算方法，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遵循相關(guān)規(guī)章制度和行為準(zhǔn)則都是極為不利的，也使企業(yè)在遵守制度的同時(shí)給企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)難題，現(xiàn)行會(huì)計(jì)科目已經(jīng)不能夠滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)，使得房地產(chǎn)信息的財(cái)務(wù)報(bào)表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現(xiàn)的誤解。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“在建工程”科目進(jìn)行了一些細(xì)化和擴(kuò)充說(shuō)明，但卻因?yàn)橄嚓P(guān)明細(xì)科目過(guò)多并沒(méi)有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會(huì)計(jì)科目，如“開(kāi)發(fā)成本”“投資性房地產(chǎn)”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等會(huì)計(jì)科目，而“投資性房地產(chǎn)”還要從“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算，而對(duì)處于新準(zhǔn)則下的“在建工程”并沒(méi)有很大的核算空間，這引起了會(huì)計(jì)工作者和理論研究者的重視。

2.3 企業(yè)會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)未被完全披露，利潤(rùn)上升空間小

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，信息技術(shù)也在不斷的進(jìn)步和改進(jìn)，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中遇到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的風(fēng)險(xiǎn)、政策不完善造成的風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)以及工程質(zhì)量建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等，因?yàn)樯a(chǎn)開(kāi)發(fā)的不確定性因素太多，使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)更為明顯和突出，這需要企業(yè)在信息披露上進(jìn)行全面性的改善，為利潤(rùn)的發(fā)展提供有效空間，而這些卻沒(méi)在相關(guān)的政策里面做出明確的規(guī)定和約束。

3 強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施

3.1 建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)體系

現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和政策法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算沒(méi)有指向性的引導(dǎo)，更沒(méi)有相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有明確的規(guī)定和章程，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算沒(méi)有可以依照和據(jù)以執(zhí)行的可行規(guī)范，這不僅是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響，更對(duì)企業(yè)的規(guī)范化比較造成了不便。所以，應(yīng)該在奉行權(quán)責(zé)發(fā)生制為會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)下，提升制度規(guī)范體系，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視力度，建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，尊重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性。

3.2 明確會(huì)計(jì)核算相關(guān)在制度標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)涉及會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，應(yīng)該符合開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)程中的實(shí)際狀況進(jìn)行確定，考慮到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和營(yíng)業(yè)狀況的復(fù)雜程度，以及會(huì)計(jì)核算的實(shí)際信息化水平。然后根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，繼而在會(huì)計(jì)科目符合實(shí)際需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對(duì)全面和客觀有效的設(shè)置。此外，在符合實(shí)際的前提下，國(guó)家政策也要予以支持，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，以及明確規(guī)定本行業(yè)的通用會(huì)計(jì)科目和具體的會(huì)計(jì)核算方法，以及參照基礎(chǔ)，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3 完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

收入的確認(rèn)，需要會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)判斷和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而正確的會(huì)計(jì)核算更是離不開(kāi)相關(guān)的會(huì)計(jì)工作者。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)，更應(yīng)該有明確的標(biāo)準(zhǔn)要求，這些標(biāo)準(zhǔn)可以從法律和專(zhuān)業(yè)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)出發(fā)，其中法律標(biāo)準(zhǔn)可以作為專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，為收入的確認(rèn)提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進(jìn)行計(jì)量和核算。

3.4 提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露治理，并增加相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，會(huì)計(jì)信息是投資者進(jìn)行抉擇的重要依據(jù)和條件，是對(duì)企業(yè)規(guī)模和能力的有效反映，更是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的直觀證明，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該增加其他的相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)，使得企業(yè)提供的信息能夠更全面地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展成績(jī)。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以提供土地的儲(chǔ)備糧和成本的主要構(gòu)成信息，增加投資者的新人力度，加大開(kāi)發(fā)集資能力，而完善信息披露質(zhì)量，可使投資者在原有的基礎(chǔ)上更好地理解企業(yè)的信息資料，彌補(bǔ)理解的不足。

4 結(jié) 論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程中注重對(duì)會(huì)計(jì)核算的改善和信息披露的質(zhì)量提升，對(duì)企業(yè)的有效經(jīng)營(yíng)和發(fā)展是有著極大作用。合理的會(huì)計(jì)核算融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算的職能，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)日常會(huì)計(jì)核算工作的正常有序運(yùn)行。

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