新形勢下我國房地產(chǎn)財務管理現(xiàn)狀及對策分析

趙儉

【摘 要】在當前社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，財務管理是企業(yè)發(fā)展的關鍵，在管理的過程中不斷強化業(yè)務素質(zhì)，加強監(jiān)控，滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；財務管理；對策分析

一、前言

在現(xiàn)代化企業(yè)管理的過程中，財務管理是關鍵，是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，財務管理要和企業(yè)的發(fā)展目標一致，追求利益最大化。

二、房地產(chǎn)財務管理的相關背景

（一）定義

財務管理是指公司制定和實施圍繞財務目標的一系列管理措施的總稱。在房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理中，重點關注公司集資，使用等生產(chǎn)，建設，銷售等方面的管理。考慮到房地產(chǎn)公司的特點，其財務管理應側(cè)重于財務預測，計劃和控制，這些方面的會計和評估。房地產(chǎn)的財務管理水平直接關系到公司的發(fā)展，也反映了公司的經(jīng)濟效益?？梢哉f，缺乏完善的財務管理體系的房地產(chǎn)公司不可能有長遠的發(fā)展。

（二）重點

在房地產(chǎn)金融管理中，資金管理是其財務管理的重點。由于房地產(chǎn)公司資金規(guī)模大，投資運營時間長，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理過程漫長，房地產(chǎn)公司開始收購土地，設計和建設時，財務管理的核心是做好資金管理。由于資金規(guī)模龐大，住房公司一直是融資方面的難題。加上小額融資渠道，大部分房地產(chǎn)公司的負債率較高。同時，企業(yè)的經(jīng)營特征也導致了企業(yè)資本存量的高速增長，最終形成了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈脆弱的特點。在這種情況下，房地產(chǎn)公司必須避免或減少上述資金風險，并且必須對銷售收入進行全面的房地產(chǎn)開發(fā)資本管理和控制。目前，資金管理工作被視為財務管理的重中之重。

三、房地產(chǎn)財務管理現(xiàn)狀及問題

（一）管理和素質(zhì)落后

企業(yè)管理者的管理水平問題和財務人員職業(yè)素質(zhì)的落后嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的有序?qū)嵤Ｒ恍┢髽I(yè)管理者文化素質(zhì)差，管理理念相對寬松，普遍缺乏現(xiàn)代財務管理理念。也有一些管理者對于權(quán)力的集中化過于自覺。因為他們既是投資者又是管理者，他們依靠經(jīng)驗和感受來管理和作出決定。因此，公司內(nèi)部缺乏適當?shù)谋O(jiān)管機制。財務工作不能合理科學地進行。財務管理混亂。例如，一些公司采用家庭式管理模式來管理其財務狀況并招聘親屬以擔任財務會計等相關職位。但這些人往往缺乏一定的專業(yè)知識和經(jīng)濟常識，不能保證嚴格的工作態(tài)度，使業(yè)務混亂，難以解決。資本化和規(guī)模經(jīng)營后產(chǎn)生的財務問題。

（二）資金管理不足

一方面，房地產(chǎn)公司在融資困難，盲目追求高端產(chǎn)品，流動性滯后，金融服務滯后等方面存在問題。在籌資和融資過程中，存在發(fā)展瓶頸。特別是一些房地產(chǎn)公司自有資金比例較低，無法貸款。他們找不到合適的金融中介作為貸款擔保機構(gòu)。商業(yè)貸款非常困難。同時，由于發(fā)展資金嚴重短缺，企業(yè)可能向私營部門借錢進行自我保護，這進一步增加了企業(yè)的財務壓力。另外，由于房地產(chǎn)公司的建設周期長，前期投入大，企業(yè)走上絕境的道路更加容易。另一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)偏離市場導向，缺乏科學投入，盲目追求高端產(chǎn)品，忽視市場需求，盲目發(fā)展，從而產(chǎn)生一些滯銷產(chǎn)品。另外，他們不重視日常現(xiàn)金使用管理，缺乏合理的資金使用計劃，缺乏管理理念，使公司資金存款嚴重，存在問題。

（三）不完整的財務系統(tǒng)

中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部財務會計制度一直存在問題。制度建設嚴重不完善，內(nèi)部控制不健全。例如，由于公司經(jīng)理對財務管理缺乏重視，財務人員素質(zhì)低，對財務會計的要求低，財務會計信息的真實性，可靠性和完整性達不到標準。再如，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督和控制機制還不完善，企業(yè)內(nèi)部控制制度實際上是空白的，缺乏規(guī)范的審計程序，容易造成內(nèi)部挪用和企業(yè)資產(chǎn)內(nèi)部損失。

（四）房地產(chǎn)公司的金融體系并不完善

現(xiàn)階段，中國很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都存在著不健全的金融體系問題。這個問題嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。首先，中國很多房地產(chǎn)公司沒有建立科學嚴謹?shù)呢攧展芾碇贫?。在管理公司財務的過程中，他們更加任意嚴肅。盡管一些公司已經(jīng)意識到健全財務管理制度的重要性，并初步建立了財務管理制度，但仍未按照有關規(guī)定嚴格執(zhí)行，導致財務制度失效。這種不健全的金融體系不僅對促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起到積極作用，而且會導致企業(yè)資金管理不當，給企業(yè)發(fā)展帶來危機。另外，中國很多房地產(chǎn)公司仍然存在財務管理權(quán)責不明的現(xiàn)象。這種不規(guī)范的管理不僅會給公司的財務管理工作帶來麻煩，而且會使企業(yè)的財務管理職能無法有效利用。

四、新形勢下房地產(chǎn)財務管理的改進方法及對策

隨著近年來市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所面臨的市場競爭日益激烈。在這種情況下，如何提高企業(yè)的市場競爭力已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一個重大課題。財務管理作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要管理工作，不僅關系到業(yè)務目標的順利實現(xiàn)，而且對提高經(jīng)濟效益具有重要意義。鑒于中國當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本需求，有關部門可以從以下幾個方面入手：

（一）融資管理對策

首先，房地產(chǎn)公司應該為上市機會創(chuàng)造條件。公司上市的監(jiān)管制度非常嚴格，創(chuàng)業(yè)板上市公司股票的普遍性采用了比主板市場更嚴格的信息披露制度。此外，監(jiān)管部門還采用“贊助商”制度幫助投資者選擇優(yōu)質(zhì)公司。

二是加大融資渠道。在當今社會，房地產(chǎn)公司面臨融資困難。企業(yè)必須建立多元化的融資渠道，主要依靠銀行，在國家政策的領導下大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務，并采用直接和間接的手段使創(chuàng)業(yè)板上市。房地產(chǎn)業(yè)是中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對促進國民經(jīng)濟發(fā)展起著重要作用。政府制定完善的房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)。

三是加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，從而改善公司內(nèi)部經(jīng)營狀況，大力配合機構(gòu)投資者融資，隨著經(jīng)濟發(fā)展，各家公司紛紛涉足房地產(chǎn)經(jīng)營，投資機構(gòu)要求房地產(chǎn)項目資金周轉(zhuǎn)周期短，資金成本高，融資周期短，市場調(diào)查中機構(gòu)融資比較與房地產(chǎn)開發(fā)融資金額相近，但投資者必須非常熟悉投資目標，進行專業(yè)分析，并挖掘潛力。有利于房地產(chǎn)公司的投資。

（二）投資管理對策

一是事先分析投資狀況有利于科學合理的決策。只有在財務管理預測準確的情況下，才會對投資項目和投資資金和費用進行預算，并對項目利潤率進行預算。得出投資結(jié)論。這樣，決策是可行和科學的。

其次，時刻關注國家政策變化和形勢分析，正確改變公司投資發(fā)展方向。由于房地產(chǎn)項目具有長期投資回報且不動產(chǎn)，受國家政策影響較大。他們必須掌握時間動態(tài)，并利用國家政策來指導公司政策。這將有助于房地產(chǎn)公司做出決定。

三是合理利用項目資金，通過適當穩(wěn)定的渠道融資獲取融資，以獲取利潤。例如，對于公積金貸款和商業(yè)貸款，由于公積金貸款利率較低，優(yōu)先公積金貸款為貸款，其次為商業(yè)貸款。但是，在考慮到融資成本的前提下，即使貸款應該在最短的時間內(nèi)還清，也可以不貸款貸款。

（三）成本管理對策

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要把握成本控制。在項目啟動前，做好初步預算，明確所需建材和設備，完善建材供應鏈，嚴格控制項目，及時發(fā)現(xiàn)問題。解決問題，做好項目人員在項目開發(fā)過程中的獎懲，有效管理人才，使其不斷進步，為公司贏得最大收益。

五、結(jié)束語

綜上所述，在當前房地產(chǎn)財務管理的過程中，由于管理人員綜合素質(zhì)低、資金不足等問題，制定有效的措施，提升企業(yè)的管理水平。

【參考文獻】

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