房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點與對策

羅恒

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展逐漸成為國民經(jīng)濟發(fā)展中不可缺少的一部分。由此，人們對房地產(chǎn)的開發(fā)管理越來越重視，但房地產(chǎn)從開發(fā)到完成是一個復(fù)雜的過程體系，其開發(fā)難度和項目管理難度相對較高。因此本文簡要分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點，并提出相應(yīng)的對策，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；對策分析

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟中的地位越來越重要，國家發(fā)展越來越重視房地產(chǎn)的發(fā)展進程。房地產(chǎn)開發(fā)主要分為決策、設(shè)計、實施三大階段，是一項系統(tǒng)性、復(fù)雜性較強的工程。而作為工程建設(shè)開發(fā)主體的房地產(chǎn)開發(fā)商，既是整個工程項目的組織者，又是項目的管理者；既要對整體項目作出規(guī)劃，保證項目在規(guī)定的時間內(nèi)、預(yù)測的資金成本下完成項目施工，又要對工程的各項任務(wù)進行高效的分工，對各部門進行綜合管理，保證項目能夠順利進行。因此不斷加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理措施對推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理難點

目前，我國項目管理對于房地產(chǎn)開發(fā)來說具有一定的難度。我國不少房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)仍然存在不合理的現(xiàn)象，比如說房屋質(zhì)量低劣、延遲交房、高空置率等問題。本文從三大方面來分析其管理難度高的原因：

（一）項目決策中存在的管理問題

房地產(chǎn)開發(fā)在項目準備前期，對市場的研究不充分，導(dǎo)致定位不夠準確，無法找準開發(fā)項目的市場方向，致使項目決策行動緩慢，并且效率低下。房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜的過程，前期開發(fā)商工作人員對整個項目要有一個宏觀的把控，對項目的規(guī)劃進行詳細的市場研究報告和具有可行性的規(guī)劃方案[1]。但、目前很多開發(fā)商忽略前期的市場調(diào)研工作，單純的追求經(jīng)濟效益，而疏于對房屋質(zhì)量的正確認識，導(dǎo)致項目決策從一開始就出現(xiàn)偏差。我國很多房地產(chǎn)開發(fā)商都是從建筑單位或者是施工單位轉(zhuǎn)變而來，其中包括主要決策人員、施工設(shè)計師等主要人員，他們不具備專業(yè)的開發(fā)管理知識，在決策機制上盲目決策，致使決策機制不完善。由此，在開發(fā)項目決策階段造成了一系列困難。

例如，某項目在前期對圖紙的準備不夠充分，造成施工現(xiàn)場永遠都是等圖的狀態(tài)，同時變更圖紙幾率增多，導(dǎo)致施工單位拿到圖紙后急急忙忙進行施工、改造、敲打，為了達到工期目標時間，急功近利，項目管理不妥當，嚴重影響項目施工的質(zhì)量，為后期項目的順利開發(fā)埋下了隱患。再比如，某項目在進行銷售階段時，才發(fā)現(xiàn)項目戶型單一、戶型偏大與市場定位不相符等問題；某項目對商務(wù)公務(wù)重新進行定位和設(shè)計；某項目公司高層經(jīng)常對戶型進行修改，包括房屋顏色、窗型、車位設(shè)計等。這一系列問題都是由于決策機制不夠完善，導(dǎo)致項目實施過程中經(jīng)常出現(xiàn)修改、變更的情況，嚴重拖延工程進度，影響建筑的質(zhì)量。

（二）項目設(shè)計中存在的管理問題

房地產(chǎn)開發(fā)工程的設(shè)計處于房地產(chǎn)開發(fā)的核心地位。項目設(shè)計中有兩大常見的管理問題，影響房地產(chǎn)開發(fā)。一是設(shè)計草率，不因地制宜。房地產(chǎn)開發(fā)需要結(jié)合實際地質(zhì)和環(huán)境進行協(xié)調(diào)，在滿足消費者需求的前提下，從實際出發(fā)。但是很多開發(fā)商在項目設(shè)計中往往只注重美觀的設(shè)計，而沒有充分結(jié)合樓盤自身的優(yōu)缺點來設(shè)計，過于依賴借鑒國外的歐式建筑、宮廷式等風(fēng)格，沒有結(jié)合本地自身的優(yōu)勢條件進行設(shè)計，導(dǎo)致與現(xiàn)實情況不協(xié)調(diào)，影響后期樓盤的營銷推廣。二是很多房屋設(shè)計師重施工，輕設(shè)計。一味的追求經(jīng)濟效益而忽略了對工程施工質(zhì)量的重視，導(dǎo)致很多開放商在進行施工時，過度控制投資，使得設(shè)計出來的建筑美觀度不夠，滿足不了居民的生活需求[2]。例如，在中等戶型的樓盤中，120平方米的戶型竟然是兩室兩廳的戶型，凸顯出其設(shè)計不合理，不能滿足購房者的生活需求。

（三）項目實施中存在的管理問題

城鎮(zhèn)建設(shè)當中高層建筑越來越多，房地產(chǎn)工程建設(shè)包括不同單位的施工方，他們交叉作業(yè)，進場時間和出場時間各有不同。此時的項目管理內(nèi)容較為復(fù)雜，各個承包方都需要與甲方簽訂施工合同，并各有不同。那么，在項目開發(fā)前期的工程招標中，對于工程交叉部分的界定不夠詳細，簽訂的施工合同內(nèi)容不合理并且不嚴密，導(dǎo)致不同的承包商其合作意識不夠，各個施工單位之間溝通不協(xié)調(diào)，對于一些針對性的問題往往“斤斤計較”，反而解決不了實際性的問題，糾纏不清，嚴重影響施工進度，造成工期拖延。例如，當?shù)搅朔课萁ㄔO(shè)的收尾階段，大部分工作人員把精力都投入到“協(xié)商”的工作上來，而忽略了真正需要重視的收尾工程，使得項目工程建設(shè)有頭無尾，在一定程度上增加了施工難度和工作量。

二、房地產(chǎn)項目管理問題的建議及措施

要想改善這些問題，房地產(chǎn)開發(fā)商就要不斷改革創(chuàng)新企業(yè)項目管理模式，努力構(gòu)建科學(xué)、高效、合理的管理模式，為進一步促進我國的房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)奠定基礎(chǔ)。

（一）找準市場定位，做好市場調(diào)研工作的準備

開發(fā)商只有在開發(fā)前通過對市場現(xiàn)狀進行充分的了解以及對消費者的需求進行調(diào)研，時刻掌握市場發(fā)展動向，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實行信息化管理，時刻觀察市場動態(tài)。然后在此基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實力，分析自身的不足之處，合理制定自身樓盤的開發(fā)方案。如在經(jīng)濟相對較發(fā)達的沿海地區(qū)，可以通過多建設(shè)別墅、高檔住宅小區(qū)的方式，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）提升房地產(chǎn)開發(fā)商品牌服務(wù)，加強售后服務(wù)

對于我國大多數(shù)居民來說，購房屬于大事，需要一大筆資金，需要在一定經(jīng)濟基礎(chǔ)條件的支持下，才能達成的營銷交易。因此，消費者在購房時通常會綜合考慮開發(fā)商品牌、信譽、以及房屋價格、整體質(zhì)量、服務(wù)等各方面因素。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商在前期必須制定一整套詳細的發(fā)展規(guī)劃，提升自身品牌的知名度，加強企業(yè)內(nèi)部工作人員的整體素質(zhì)，為了適應(yīng)消費者的需求，在建設(shè)高質(zhì)量建筑的基礎(chǔ)上，積極打造與消費者相適應(yīng)的品牌信譽，吸引消費者購房[3]。開發(fā)商可以采用專業(yè)培訓(xùn)的課程對銷售人員進行綜合素質(zhì)的提升，提升服務(wù)質(zhì)量，吸引更多消費者的關(guān)注。

（三）完善施工合同制度的管理機制

房地產(chǎn)開發(fā)需要各個不同的承包商組成完成，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在施工前必須做好全面的基礎(chǔ)工作，包括合同的擬定等。例如，在合同管理實施當中，開發(fā)商可以通過競爭的方式選擇更加優(yōu)秀的工程咨詢單位，并簽訂工程咨詢合同，為建設(shè)提供科學(xué)的、可行性的研究方案，為基礎(chǔ)工作的落實打下堅實的基礎(chǔ)。

（四）充分利用互聯(lián)網(wǎng)進行信息化管理工作

在“互聯(lián)網(wǎng)+”不斷發(fā)展的背景下，我國的信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷發(fā)展，這對企業(yè)的管理水平提升具有重要意義。房地產(chǎn)從開發(fā)到收尾，其中資金投入大，工作生產(chǎn)時期長，運用好信息化管理對其有重要的現(xiàn)實意義。在房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作當中，運用信息化自動管理軟件可以提高工作效率，加快信息之間的交互速度，提升工作質(zhì)量，在一定程度上減輕可工作人員的工作壓力，對實現(xiàn)我國現(xiàn)代化、信息化的經(jīng)濟發(fā)展有一定的促進作用。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展逐漸在國民經(jīng)濟發(fā)揮中占據(jù)主導(dǎo)地位，因此，不斷加強對房地產(chǎn)項目管理水平的提升對我國社會經(jīng)濟的發(fā)展具有重要意義。堅持科學(xué)的項目管理方法，不斷提高工作人員的素質(zhì)和技能，建立健全完善的管理流程，才能不斷促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

【參考文獻】

[1]華舒. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討與分析[J]. 中國房地產(chǎn)業(yè)， 2017（29）.

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[3]聶雄. 淺談房地產(chǎn)開發(fā)管理中幾個難點分析及對策[J]. 城市建設(shè)理論研究：電子版， 2011（19）.