房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制研究

佟風(fēng)華

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的穩(wěn)步提升，對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊與周邊產(chǎn)業(yè)的帶動起到了一定的積極影響。房地產(chǎn)業(yè)作為重大的民生工程，有其一定的市場性與公眾性。論文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理與成本控制進(jìn)行研究分析，在客觀闡述弊端與問題的同時(shí)，提出了相關(guān)的優(yōu)化措施與建設(shè)性意見，為我國的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展提供了寶貴的參考建議。

【Abstract】With the steady development of economic construction in China， it has a positive impact on the impact of the real estate industry and the driving of the surrounding industries. As a major livelihood project， the real estate industry has a certain market and public nature. Based on the analysis of project management and cost control of real estate development enterprises， the paper puts forward relevant optimization measures and constructive opinions while objectively expounding the disadvantages and problems， and provides valuable reference for the development of real estate in China.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；成本控制

【Keywords】real estate development； project management； cost control

【中圖分類號】F293 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2018）04-0045-03

1 引言

企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制是關(guān)乎到施工企業(yè)發(fā)展與生存的重要因素。作為我國重要建設(shè)支柱性產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，更應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目管理與成本控制的管控力度。針對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，建立相對科學(xué)完善的工程項(xiàng)目成本管理體制，切實(shí)的將成本控制工作落實(shí)到實(shí)處，在保證工程質(zhì)量的前提下，使企業(yè)同時(shí)獲得經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

2 項(xiàng)目管理與成本控制的重要性

近年來，我國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，促使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷壯大與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的崛起。樓房價(jià)格成為百姓民生關(guān)注的熱點(diǎn)問題，但現(xiàn)階段樓房價(jià)格的不斷上漲趨勢，大大刺激了市場化經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，對百姓民生與社會影響造成較大的沖擊。雖然國家相關(guān)部門已經(jīng)在宏觀上對樓價(jià)進(jìn)行調(diào)控，并制定了相對的保障措施，通過征收房產(chǎn)稅等外圍方式來控制房價(jià)的飆升，但其效果卻微乎其微，沒能對樓房價(jià)格起到相對的穩(wěn)定作用，導(dǎo)致了一些百姓買房難等現(xiàn)象的產(chǎn)生，大大妨礙了造福百姓、服務(wù)社會的目的的實(shí)現(xiàn)。房價(jià)的下降是廣大底層勞動人民所期盼的愿望，是其感受生活幸福感的主要源泉[1]。解決好房價(jià)頗高的問題，逐漸使房地產(chǎn)市場回歸理性運(yùn)行，已經(jīng)成為當(dāng)下重要的研究議題。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該用審時(shí)度勢的眼光看待房地產(chǎn)市場的發(fā)展與走向，通過加強(qiáng)控制項(xiàng)目成本等實(shí)際手段，有效地應(yīng)對未來房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的危機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)，提升其自身的風(fēng)險(xiǎn)防御能力，游刃有余地利用當(dāng)下時(shí)代契機(jī)進(jìn)行發(fā)展與建設(shè)。把握好項(xiàng)目管理與成本控制的合理性與科學(xué)性十分重要，更好的發(fā)揮二者之間共同的優(yōu)點(diǎn)，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展構(gòu)建美好藍(lán)圖。

3 項(xiàng)目管理與成本控制的問題分析

3.1 決策階段成本控制意識不強(qiáng)

決策階段的成本控制在整體成本把控中具有重大的主導(dǎo)作用。決策階段是相關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)對具體項(xiàng)目投資及成本控制的決策期，對日后的成本流向與控制有較大的影響作用。直接決定了該房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益與價(jià)值利益。主要通過對項(xiàng)目估測投入資金，制定相關(guān)的計(jì)劃決策方案，該方案將成為項(xiàng)目管理者的重要參考依據(jù)，對于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場而言，其發(fā)展態(tài)勢順風(fēng)順?biāo)?，在取得巨大?jīng)濟(jì)利益收獲的同時(shí)也提高了相應(yīng)的市場競爭力。進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)層忽視了決策階段對成本的把控意識，使未來項(xiàng)目施工中的成本流失，造成了一定風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益大大受到影響[2]。

3.2 缺乏成本計(jì)劃與項(xiàng)目管理

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目施工中，計(jì)劃與管理對企業(yè)的發(fā)展與生存起著決定性作用。其中在具體項(xiàng)目工程施工之前，應(yīng)該對該項(xiàng)目工程進(jìn)行合理的成本計(jì)劃，但部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有及時(shí)合理地制定相關(guān)成本計(jì)劃，而是盲目片面地追求經(jīng)濟(jì)利益，肆意放縱了前期項(xiàng)目成本投入的資金，導(dǎo)致企業(yè)的成本預(yù)算超高，給企業(yè)造成了相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)損失[3]。其次，對工程施工項(xiàng)目的管理也非常重要，由于項(xiàng)目管理制度的不完善與管理人員能力偏低，造成了在管理中對企業(yè)資源的相關(guān)配置不合理，各項(xiàng)目管理部門協(xié)調(diào)配合不統(tǒng)一等情況，進(jìn)而導(dǎo)致影響成本的諸多問題產(chǎn)生，大大弱化了企業(yè)對項(xiàng)目成本的管理與控制能力。

3.3 竣工后總結(jié)分析工作不夠

現(xiàn)階段，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目工程竣工后都沒能及時(shí)對該項(xiàng)目成本進(jìn)行分析與總結(jié)，使整體項(xiàng)目工程的施工成本得不到相對完善的統(tǒng)計(jì)，對在工程施工中遇到有關(guān)成本浪費(fèi)的問題沒能進(jìn)行有效的總結(jié)討論，對施工中存在的實(shí)際困難與需要改革的措施沒能進(jìn)行具體分析。造成了日后項(xiàng)目施工的盲目性與片面性。由于部分企業(yè)單位缺乏相對完善的管理機(jī)構(gòu)與相關(guān)制度，在項(xiàng)目竣工完成后沒能及時(shí)地對工作進(jìn)行總結(jié)與分析，導(dǎo)致了企業(yè)施工項(xiàng)目成本的失控，進(jìn)而造成了浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，由于這種疏忽的存在，對日后的工程施工與成本把控都會造成一定的影響。因此，更無法為日后的房地產(chǎn)項(xiàng)目施工提供有力的成本控制保障。

3.4 缺乏項(xiàng)目成本管控全局意識

由于企業(yè)相關(guān)成本管理人員自身業(yè)務(wù)水平與綜合素質(zhì)較低，造成了企業(yè)管理部門缺乏對項(xiàng)目成本把控的全局意識。只是單純片面地認(rèn)為成本管理問題只是一般性的財(cái)務(wù)管理問題。成本管理與控制方面依然采用傳統(tǒng)的把控模式，其管理思路理念與現(xiàn)代化的管理進(jìn)程格格不入，造成了對項(xiàng)目成本控制出現(xiàn)了相對應(yīng)的局限性。導(dǎo)致這種原因產(chǎn)生的主體是企業(yè)上層決策者，其決策者本身的成本意識決定該企業(yè)日后對成本的管理與把控的現(xiàn)狀。因此，要想使企業(yè)成本管理控制更好的發(fā)揮成效，就必須加強(qiáng)企業(yè)決策者的全局成本意識， 從根源上解決相對復(fù)雜的成本管理控制問題。

4 項(xiàng)目管理成本控制的優(yōu)化

4.1 加強(qiáng)企業(yè)成本管理意識

首先，應(yīng)該樹立房地產(chǎn)企業(yè)上層主管領(lǐng)導(dǎo)的成本管理意識，加強(qiáng)成本管理控制觀念。使其認(rèn)為成本管理是關(guān)系企業(yè)發(fā)展與生存的實(shí)質(zhì)，逐一自上而下的向全院灌輸成本管理的重要性，進(jìn)而更加具體地把成本管理工作落實(shí)到實(shí)處，使之不會成為一句空話。其次，對工程項(xiàng)目施工成本問題中存在的缺陷與弊端進(jìn)行分析，結(jié)合自身企業(yè)實(shí)際情況，建立相關(guān)科學(xué)、合理、高效的成本管理制度。通過制度把成本管理的局限性擴(kuò)大為涉及性，不在單一針對具體工程項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，而是全面的對涉及其他機(jī)構(gòu)部門的成本進(jìn)行管理，進(jìn)而大大提升了企業(yè)的競爭力與管理水平。

4.2 完善成本計(jì)劃和管理制度

首先，在工程前期準(zhǔn)備階段，應(yīng)該制定相對完善的工程項(xiàng)目施工計(jì)劃。對前期和整體工程的資金投入有其相對的預(yù)判性與主動性，按照相關(guān)國家施工標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則與具體要求，結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力與當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目潮流走向，制定出符合要求的成本投資計(jì)劃。通過對項(xiàng)目計(jì)劃的認(rèn)真會審與合理規(guī)劃，從節(jié)約成本的角度出發(fā)，在不影響工程質(zhì)量的前提下，極大限度的縮小施工成本，促使企業(yè)施工單位能夠獲得較高的經(jīng)濟(jì)利益。其次，應(yīng)該加強(qiáng)對工程項(xiàng)目的成本管理工作，提高管理人員的綜合水平，通過組織相關(guān)成本管理培訓(xùn)與相關(guān)活動，切實(shí)有效的提高管理人員的業(yè)務(wù)能力[4]。制定完善、科學(xué)的成本管理制度，實(shí)行獎(jiǎng)懲機(jī)制與合理配置企業(yè)資源，使企業(yè)項(xiàng)目成本管理工作落實(shí)到具體實(shí)處中去[5]。

4.3 竣工后及時(shí)進(jìn)行總結(jié)分析

在工程項(xiàng)目竣工階段，往往是相關(guān)管理部門與人員思想松懈的時(shí)期。應(yīng)該樹立“實(shí)時(shí)效率”的工作態(tài)度與“總結(jié)討論”的工作作風(fēng)?？⒐ね瓿芍髴?yīng)該整理與收集該工程的相關(guān)資料與數(shù)據(jù)，然后對資料數(shù)據(jù)進(jìn)行客觀理性的分析，對工程項(xiàng)目中存在成本浪費(fèi)的現(xiàn)象要認(rèn)真深思與檢討，認(rèn)真進(jìn)行收尾工作的財(cái)務(wù)核算與對比工作，全面系統(tǒng)的總結(jié)該項(xiàng)目成本管控工作在整體工程中的重要性與收益性，并對存在的問題與弊端進(jìn)行認(rèn)真分析檢討，進(jìn)而為日后的項(xiàng)目工程施工提供重要的參考依據(jù)[6]。

4.4 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管控全局意識

首先，應(yīng)該從企業(yè)上層領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍著手，加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)決策者對項(xiàng)目成本管控工作的重視程度，樹立“成本第一、優(yōu)化管控”的積極思想理念，形成全體動員認(rèn)真執(zhí)行的工作態(tài)度與優(yōu)化作風(fēng)，切合實(shí)際的將企業(yè)項(xiàng)目成本管理與控制工作落實(shí)到實(shí)處，從企業(yè)的生存與發(fā)展進(jìn)行綜合考量，樹立以企業(yè)全局為重的理論觀念，將項(xiàng)目成本管理與控制工作與企業(yè)的未來發(fā)展緊密聯(lián)系起來，為其日后的規(guī)模擴(kuò)大奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。其次，應(yīng)該將傳統(tǒng)的局部單一的財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)變?yōu)榭煽厝值某杀竟芾?，使?cái)務(wù)部門不在單獨(dú)存在，而是整合并入到相對的企業(yè)項(xiàng)目成本管控機(jī)構(gòu)中去，項(xiàng)目成本管控機(jī)構(gòu)可以對企業(yè)所有資源進(jìn)行合理調(diào)整與科學(xué)配置，進(jìn)而充分發(fā)揮了管控全局的關(guān)鍵作用，為企業(yè)的成本優(yōu)化與節(jié)能增效奠定了堅(jiān)實(shí)的保障基礎(chǔ)。

5 結(jié)論

綜上所述，工程項(xiàng)目成本管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大的實(shí)用意義，是企業(yè)生存與發(fā)展的基本保障，通過對在成本管理中存在問題的具體分析，針對當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，結(jié)合自身企業(yè)實(shí)際情況，制定出一套科學(xué)、合理、先進(jìn)的企業(yè)工程項(xiàng)目管理機(jī)制，切實(shí)地保障了施工企業(yè)的成本控制與投入，大大降低了成本的浪費(fèi)，對企業(yè)的工程施工管理具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

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