籌建民宿的六大核心步驟

黃曉春

摘要：受資本市場青睞以及民眾對民宿接受度、認可度的提高，中國民宿行業(yè)呈持續(xù)增長態(tài)勢。有數(shù)據(jù)顯示，“佛系”90后說走就走，短期旅游和出行成民宿主流。自主旅游時代，在消費升級、新中產(chǎn)階級崛起的大背景下，國人對住宿的需求呈現(xiàn)個性化和多樣化的趨勢，民宿和中高級住宿等產(chǎn)品受青睞，推動了“豪宅化”傾向明顯。在自主旅游時代，市場需要既能滿足游客多元化的體驗要求，又能傳達情懷，最終還能實現(xiàn)良好口碑與商業(yè)盈利的民宿。

關(guān)鍵詞：民宿；選址；規(guī)劃；設(shè)計；建設(shè)；融資；運營

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）04-0064-68 收稿日期：2018-03-26

民宿建設(shè)要建立商業(yè)的建設(shè)思路，它首先是個生意，然后才是門有情懷的生意。筆者認為，投資者既要準確認識民宿的發(fā)展前景，更要以科學的思路投入民宿的建設(shè)當中。

民宿的籌建大致有以下幾大重要步驟：項目選址、定位、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、融資、運營。

1項目選址

成熟的民宿及民宿聚集區(qū)無不具備極佳的選址條件。綜合來看，主要有兩種選址類型。一是選址于景區(qū)周邊，依托景區(qū)景點的吸引力，借助先天的旅游住宿市場，與周邊娛樂、餐飲等旅游配套共同形成旅游區(qū)旅游服務(wù)體系。二是選址于城市周邊，以臨近城市龐大的消費市場為動力。

影響選址的因素很多，重要因素可歸納為以下幾點。

區(qū)位：區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平和旅游資源條件是民宿選址時需要考慮的重要因素。

交通：對于定位為觀光游或景區(qū)的配套的民宿來說，公共交通可達核心景觀的時長不宜超過30分鐘；對于客群定位為城市近郊自駕休閑度假群體的民宿來說，距離一二線城市主城區(qū)不宜超過2小時車程；距離臨近知名景點不宜超過半小時車程；而在三四線城市，對自駕時間要求則更短。

區(qū)域環(huán)境：區(qū)域環(huán)境是選址當中最為重要的因素，評價區(qū)域景觀時，不僅要考慮山水生態(tài)景觀的品質(zhì)，更要考量區(qū)域景觀的獨特性。

地塊狀況：依山傍水的位置、古樹、文化遺跡以及絕佳的觀景視野都會給民宿加分。

資源：一類是能帶來美好境遇和體驗的環(huán)境事物，另一類則是能完善補充民宿功能的相關(guān)業(yè)態(tài)。

基礎(chǔ)設(shè)施：民宿體量較小，設(shè)計及布局上靈活性強，而作為經(jīng)營主體，給水、排水、強弱電、消防、污染處理等方面都需要細細考慮。

政策：民宿的選址也要考察所在地區(qū)的政府態(tài)度與相關(guān)政策，這是行業(yè)最不可控的一個因素。

2項目定位

定位是投入建設(shè)的前提，只有明確了服務(wù)人群的需求，才能創(chuàng)造準確的產(chǎn)品，提供完善的服務(wù)。定位主要包含市場定位、產(chǎn)品定位、形象定位三方面。

策劃規(guī)劃的精準定位、特色文化的準確呈現(xiàn)，確立了項目的核心競爭力，這將發(fā)展成為未來民宿的品牌特色。民宿將在定位的基礎(chǔ)上衍生出品牌精神、文化內(nèi)涵。

3規(guī)劃設(shè)計

民宿的個性、差異化首先體現(xiàn)在空間設(shè)計上，民宿的空間設(shè)計就是要把定位的精神文化內(nèi)涵空間化、物質(zhì)化；其次，在地文化的展示尤為重要，民宿的規(guī)劃設(shè)計必須充分挖掘和突出當?shù)匚幕?，在保留并凸顯在地元素的過程中創(chuàng)新；再次，遵循質(zhì)樸自然的設(shè)計原則，規(guī)劃設(shè)計要尊重地域自然生態(tài)，營造人與自然、材料與環(huán)境的和諧；最后，民宿需要合理的配套業(yè)態(tài)補充，游客入住民宿，往往不滿足于單一的住宿功能，餐飲、SPA、有機農(nóng)場、兒童游樂等業(yè)態(tài)會給游客體驗帶來很大的提升，民宿的配套功能有些可以借助周邊的自然條件因地制宜布局，同時應(yīng)充分考慮區(qū)域的聯(lián)動效應(yīng)，與周邊業(yè)態(tài)形成互動。

4硬件建設(shè)

硬件建設(shè)是開辦民宿最為主要的內(nèi)容，也是民宿情懷的最重要的載體，包含建筑、室內(nèi)、軟裝、庭院、配套設(shè)施等一切物質(zhì)空間的元素，其中，建筑和環(huán)境的空間設(shè)計是重中之重。

4.1工程概算

在成本投入當中，確保品質(zhì)的條件下，應(yīng)盡量減少硬裝的花費，避免過分包裝，建設(shè)完成后，可通過適當?shù)能浹b提高民宿品質(zhì)。

4.2建筑施工

民宿建筑與庭院空間單體規(guī)模小、細節(jié)多，建造過程需要設(shè)計師、民宿主、施工隊三方密切協(xié)作。

4.3軟裝配飾

民宿的軟裝可以說是空間的畫龍點睛之筆。恰當?shù)呐滹椷x用能夠充分展示民宿的文化內(nèi)涵和要傳達的生活態(tài)度。

5投資成本構(gòu)成及融資方式

在民宿建設(shè)初期，投資收益的測算極為關(guān)鍵，要經(jīng)過對市場的調(diào)研預(yù)判，確保合適的規(guī)模、客房數(shù)量、定價標準及相關(guān)配套。通過各項成本的測算及收益的預(yù)測，應(yīng)重點平衡建設(shè)規(guī)模及標準，評估項目的可行性，并采取合適的融資方式。

5.1民宿投資成本構(gòu)成及收益

民宿成本包含建設(shè)期成本和運營成本，建設(shè)期投入包括土地或房屋租金，設(shè)計咨詢費用，房屋及相關(guān)配套建設(shè)裝修成本；運營期包含營銷成本、人員工資、維護維修、水電網(wǎng)費、日常消耗品費用等。

民宿收益最大的影響因素是入住率，入住率的預(yù)測需要對多因素進行綜合分析，這些因素一般包括對周邊住宿業(yè)態(tài)和市場類似住宿品類的調(diào)研類比，對地區(qū)消費水平的評估等。

5.2民宿融資方式

民宿經(jīng)營場所的產(chǎn)權(quán)大多屬于農(nóng)村集體所有，民宿的產(chǎn)權(quán)往往不具備抵押借款的基礎(chǔ)條件。幸運的是，眾籌作為新興的融資渠道填補了這一空缺。同時在消費升級的背景下，也有許多不同的行業(yè)資本開始青睞民宿的發(fā)展，拓寬了民宿的融資方式。

5.2.1眾籌

對小而美的民宿業(yè)態(tài)來說，眾籌也許是目前民宿最好的融資方式。它不僅解決了資金、用戶和品牌，更能保護創(chuàng)始團隊的控制權(quán)。因為這些投資人并沒有投票權(quán)，不干涉民宿的運營，只是獲得分紅。

5.2.2股權(quán)融資

對于希望做成規(guī)?；B鎖品牌的民宿來說，股權(quán)融資是更好的選擇。民宿想獲得資本的青睞，一開始就要考慮如何搭建獨特而不可替代的商業(yè)模式，民宿的特色也需要更加鮮明，品牌價值需要不斷強化。

值得注意的是，在贏取投資的同時，也不可一味的迎合資本的要求，防止資本為盲目追求收益的最大化而無限度規(guī)模擴張。在連鎖復制的同時，更要確保民宿作為非標住宿的個性化品牌特征。而民宿與資本聯(lián)姻的道路如何走，也需要市場在更長的時間里進行驗證。

6運營管理

一個成功的民宿，持續(xù)良好的運營服務(wù)與營銷推廣必不可少。硬件建設(shè)在完成之后，短期內(nèi)無法做出較大改變，而運營服務(wù)與產(chǎn)品營銷卻有著無限潛力。

6.1民宿的服務(wù)與運營

依照民宿的新型體驗類產(chǎn)品的特征，可將其服務(wù)劃分為日常規(guī)范服務(wù)和個性特色服務(wù)。

6.1.1標準化服務(wù)保障民宿有序運營

民宿本質(zhì)是住宿酒店業(yè)，作為服務(wù)業(yè)，建立一套標準流程化的服務(wù)極為重要，這能為有序運營提供保障。運營方應(yīng)依照這些標準的建立指導民宿員工的日常工作。對一些相對偏遠或是體量較小的民宿來說，普通服務(wù)人員往往是附近居民。在缺乏經(jīng)驗的前提下，訂立各項標準，做好崗前培訓非常關(guān)鍵。

6.1.2以個性特色服務(wù)為民宿賦予溫度

個性化是民宿品牌的核心要素，主要體現(xiàn)在三個方面：一是富有情調(diào)的空間場景布置；二是民宿人員的服務(wù)品質(zhì)；三是特色配套服務(wù)提供。

個性與標準兩者之間矛盾的協(xié)調(diào)是成就民宿的關(guān)鍵性要素。

6.2民宿的營銷推廣

產(chǎn)品營銷的方式和渠道多種多樣。得益于互聯(lián)網(wǎng)時代的發(fā)展，民宿的銷售方式具有下沉式、在線化特征。在線銷售的主要方式有社交網(wǎng)絡(luò)、電商平臺、口碑營銷等。

6.2.1社交網(wǎng)絡(luò)

社交網(wǎng)絡(luò)包括微信、社群、微博、豆瓣、貼吧、各種旅游論壇等。對于體量比較小的民宿，社交網(wǎng)絡(luò)可以發(fā)揮非常大的作用。運營者通過對社交平臺的經(jīng)營和挖掘，能夠建立屬于自己專有的社群，并擴充專屬于民宿的會員體系?？腿梭w驗過以后，也可以參與到社交媒體的傳播當中，他們對產(chǎn)品的傳播力度也更大。

6.2.2電商平臺

成熟的旅游電商平臺為民宿的推廣和預(yù)定提供了完善的渠道，包括以攜程為代表的OTA、Airbnb、途家等交易型電商和以馬蜂窩（原“螞蜂窩”）、借宿為代表的內(nèi)容型電商。

6.2.3口碑營銷

無論線上還是線下，口碑營銷中忠誠消費者向周邊人進行積極的口碑傳播都是非常重要的，這種傳播也是將潛在消費者轉(zhuǎn)化為最終消費者強有力的工具之一。

6.3民宿的持續(xù)發(fā)展

民宿的發(fā)展分為就地擴展和連鎖經(jīng)營。無論哪種形式，適度規(guī)?；寄芙档驼w的經(jīng)營和管理成本，促進民宿持續(xù)良好的發(fā)展，但規(guī)模化同時也會帶來一些其他問題。在用地條件允許的條件下，民宿就地擴展相對容易實現(xiàn)。在良好經(jīng)營的條件下，民宿連鎖會帶來更大的品牌價值和收益。