“單邊代理制” 在國(guó)內(nèi)難以推行的原因

徐楓

摘要：國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)中介目前幾乎都是雙邊代理制，即服務(wù)于交易的雙方，促成交易。按理說(shuō)這樣的交易末了，傭金應(yīng)該是向交易雙方收取。但從交易熱點(diǎn)城市看，特別是在二手房交易中，房地產(chǎn)中介的傭金卻傾向于向買(mǎi)家收取。形成這種獨(dú)特的局面背后有四點(diǎn)原因，而作為行業(yè)協(xié)會(huì)在推動(dòng)單邊代理的路上也有不可推卸的責(zé)任。

關(guān)鍵詞：?jiǎn)芜叴恚浑p邊代理；推行難

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）04-0072-75 收稿日期：2018-03-19

1代理是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的其中一種

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介的服務(wù)包含代理、居間、行紀(jì)。

房地產(chǎn)中介的概念在行業(yè)內(nèi)一直有不同的內(nèi)涵和標(biāo)準(zhǔn)。深圳是這樣推行的：首先應(yīng)該區(qū)分“中介”和“經(jīng)紀(jì)”，且中介包括了經(jīng)紀(jì)。

國(guó)內(nèi)同行對(duì)房地產(chǎn)“經(jīng)紀(jì)”的認(rèn)知，有一個(gè)發(fā)展的過(guò)程。

根據(jù)1995年國(guó)家工商行政管理局頒布的《經(jīng)紀(jì)人員管理辦法》第2條，“經(jīng)紀(jì)”是指“在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或者代理等業(yè)務(wù)的公民、法人和經(jīng)濟(jì)組織”。

據(jù)此定義，有學(xué)者將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)定義為“一種中介行為，具體是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，為促使他人交易而從事的居間、行紀(jì)、代理及咨詢(xún)等的有償服務(wù)活動(dòng)”；

“經(jīng)紀(jì)是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是在市場(chǎng)為交易雙方溝通信息、提供與交易有關(guān)的服務(wù)，并力求促成交易的行為”；

“經(jīng)紀(jì)就是為交易上訪牽線搭橋，促成交易成功的活動(dòng)”。

可見(jiàn)，“經(jīng)紀(jì)”通常含有三個(gè)內(nèi)容：居間、代理和行紀(jì)。

而“房地產(chǎn)中介”的定義為：為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)提供服務(wù)的行業(yè)或機(jī)構(gòu)或個(gè)人。按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》“房地產(chǎn)中介”的定義，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等?？梢?jiàn)，在行政管理體系里，房地產(chǎn)中介是包含了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

2“雙邊代理”和“單邊代理”的異同

“雙邊代理”是指房地產(chǎn)中介服務(wù)于交易的雙方，促成交易?！皢芜叴怼笔侵阜康禺a(chǎn)中介各自服務(wù)于買(mǎi)賣(mài)雙方或租賃的雙方，各為其主，只維護(hù)自己代理人的利益。美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是典型代表。

“雙邊代理”和“單邊代理”兩者的相同點(diǎn)，兩者都是代理的一種。在代理制中，業(yè)務(wù)的爭(zhēng)取主要依賴(lài)于代理人的活動(dòng)，代理人在其職權(quán)范圍內(nèi)為機(jī)構(gòu)招攬業(yè)務(wù)，是機(jī)構(gòu)與買(mǎi)家接觸的起點(diǎn)，也是機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵。

而兩者不同點(diǎn)，表現(xiàn)在如下：

首先，由于代理的主體不同，兩種制度下房地產(chǎn)中介的角色也有不同。雙邊代理中，房地產(chǎn)中介服務(wù)于兩邊。單邊代理中，房地產(chǎn)中介只需要保持委托人的利益最大化。可見(jiàn)，從實(shí)際操作上，單邊代理比雙邊代理更簡(jiǎn)單，利益更明確，訴求也清晰。而雙邊代理因?yàn)樯婕暗讲┺碾p方的利益，要平衡沖突的雙方權(quán)益，雙邊代理因?yàn)樯婕暗讲┺碾p方的利益，必然存在沖突雙邊代理因?yàn)樯婕暗讲┺碾p方的利益，必然存在沖突經(jīng)常會(huì)陷入兩難的選擇，有囚徒困境?？赡茉斐傻淖?lèi)毫拥慕Y(jié)果就是房地產(chǎn)中介“雙邊吃”，侵占兩邊客戶(hù)的利益。

所以作為行業(yè)組織來(lái)說(shuō)，為了維護(hù)交易主體的利益和提升交易效率，我們顯然是傾向于推行“單邊代理制”。

首先是傭金的分成清晰明了，機(jī)構(gòu)之間、經(jīng)紀(jì)人之間不容易扯皮，進(jìn)而減少跳單的可能。

其次是形成了行業(yè)過(guò)濾機(jī)制，優(yōu)勝劣汰：專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、信譽(yù)高的經(jīng)紀(jì)人逐漸形成壟斷優(yōu)勢(shì)，且繼續(xù)保持大魚(yú)吃小魚(yú)，快魚(yú)吃慢魚(yú)的勢(shì)態(tài)，行業(yè)的秩序透明清晰。

國(guó)內(nèi)很多城市都在學(xué)習(xí)美國(guó)的“MLS”系統(tǒng)，從深圳的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)開(kāi)發(fā)不是難點(diǎn)，難點(diǎn)是沒(méi)有“單邊代理”的機(jī)制，MLS的精髓運(yùn)行不起來(lái)。

3“單邊代理”目前難以推行的原因

理論上“單邊代理”在操作中比“雙邊代理”更趨向于完美，為什么推廣起來(lái)比較困難呢？這和幾個(gè)因素可能有關(guān)：

第一是房地產(chǎn)中介在改革開(kāi)放后的歷史起源更傾向于服務(wù)雙邊客戶(hù)。

“房地產(chǎn)中介”古已有之。20世紀(jì)70年代后期，國(guó)家允許房屋交換，在交換過(guò)程中牽線搭橋的活就是由“房地產(chǎn)中介”進(jìn)行。那時(shí)的稱(chēng)呼更偏向于貶義，北京叫“房蟲(chóng)”，南方叫“房螞蟻”，多認(rèn)為不務(wù)正業(yè)的活?！胺肯x(chóng)”有大小之分，“大房蟲(chóng)”社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，多跟房管部門(mén)關(guān)系密切。“小房蟲(chóng)”負(fù)責(zé)跑腿。這個(gè)時(shí)期從事房地產(chǎn)中介活動(dòng)的人員多是熟悉房子信息、有一定活動(dòng)能力和政策水平的房地產(chǎn)管理部門(mén)的離休、退休、退職、停薪留職人員以及城鎮(zhèn)無(wú)業(yè)人員。

房地產(chǎn)交易市場(chǎng)多是市民自發(fā)組織的，在馬路旁、天橋下、廣場(chǎng)邊等人流密集處。根據(jù)史料，蘇州市房管局房產(chǎn)交易所（蘇州養(yǎng)育巷半仙弄）的門(mén)前就是20世紀(jì)80年代早期自發(fā)形成的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

上世紀(jì)80年代房地產(chǎn)中介傭金的收取為“5%（買(mǎi)家支付2%，賣(mài)家支付3%）”。房地產(chǎn)交易雙方由于信息不透明，交易方式不規(guī)范，存在黑箱操作。

1992年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā){1992}61號(hào)），將房地產(chǎn)業(yè)定性為新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。明確要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)配套的服務(wù)體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)等，從政策上確立了房地產(chǎn)中介發(fā)展的契機(jī)。

綜上，房地產(chǎn)中介的產(chǎn)生來(lái)源于“雙邊代理制”?！皢芜叴碇啤痹诮?0年的發(fā)展過(guò)程中，缺乏持續(xù)發(fā)展的土壤。

第二是現(xiàn)有體制下，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)里由于沒(méi)有區(qū)分雙邊和單邊代理的制度設(shè)計(jì)，作為經(jīng)紀(jì)人個(gè)體和機(jī)構(gòu)個(gè)體，誰(shuí)也不愿意冒險(xiǎn)去放棄和交易雙方的合作機(jī)會(huì)，以求成交概率最大化。如果要引導(dǎo)“單邊代理制”，就可能需要借助政府主管部門(mén)的手，或者通過(guò)強(qiáng)行推行帶有傾向性的“合同示范文本”等方式來(lái)引導(dǎo)行業(yè)的發(fā)展。

第三是買(mǎi)家的議價(jià)能力偏弱。

截止到2017年，類(lèi)似深圳這樣的城市，由于房源在存量房市場(chǎng)里供應(yīng)相對(duì)緊缺，一直以來(lái)存量房市場(chǎng)幾乎都是“賣(mài)方市場(chǎng)”：定價(jià)幾乎由業(yè)主決定、交易稅費(fèi)幾乎由買(mǎi)家承擔(dān)，甚至發(fā)展到后來(lái)，傭金也全由買(mǎi)家承擔(dān)。

第四是公眾的意識(shí)和接受度。這可能是推行單邊代理最核心的障礙。

業(yè)主放盤(pán)的訴求是交易要快、收錢(qián)要安全。買(mǎi)家的訴求是買(mǎi)到便宜的房子。價(jià)格的敏感性成為交易的第一考慮，緊接著是交易的安全。價(jià)格的敏感性受到交易渠道的影響。由于市場(chǎng)里較少獨(dú)家壟斷，房地產(chǎn)信息在市面上基本屬于通盤(pán)，業(yè)主與潛在買(mǎi)家通過(guò)房地產(chǎn)中介形成了一對(duì)多的關(guān)系，這樣的路徑依賴(lài)使得業(yè)主為未來(lái)放盤(pán)，被強(qiáng)化的經(jīng)驗(yàn)就是多家委托，進(jìn)一步鞏固了“雙邊代理”。而買(mǎi)家在市場(chǎng)里占相對(duì)多數(shù)，對(duì)于房地產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，一直以來(lái)對(duì)其重視的程度較業(yè)主要低。與其選擇代理買(mǎi)家的利益，房地產(chǎn)中介更愿意代理賣(mài)家的利益。不過(guò)限購(gòu)以來(lái)，情況已經(jīng)逐漸改變。

4協(xié)會(huì)將繼續(xù)協(xié)助促進(jìn)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制

筆者認(rèn)為，代理的本質(zhì)是非對(duì)稱(chēng)信息博弈論在經(jīng)濟(jì)行為上的體現(xiàn)。非對(duì)稱(chēng)信息是指某些參與人擁有但另一些參與人不擁有的信息。房地產(chǎn)中介的行為，就是給定信息結(jié)構(gòu)，求契約安排，是非對(duì)稱(chēng)信息條件下的最優(yōu)交易契約設(shè)計(jì)。因此理論上來(lái)說(shuō)，單邊代理是最優(yōu)選擇。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在行業(yè)自律管理方面，將堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，夯實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的根基。在存量房市場(chǎng)管理機(jī)制上，輔助主管部門(mén)，堅(jiān)持效率與公平相統(tǒng)一的市場(chǎng)化改革方向。

在服務(wù)的過(guò)程中，我們經(jīng)紀(jì)人也需要安利客戶(hù)“單邊代理”的優(yōu)點(diǎn)，而不要一味地被動(dòng)接受市場(chǎng)趨勢(shì)。房地產(chǎn)中介的價(jià)值應(yīng)該是提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，而不僅僅是信息匹配。

羅馬不是一天建好的，“單邊代理”這個(gè)機(jī)制雖然無(wú)法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，但其優(yōu)點(diǎn)顯而易見(jiàn)，需要全行業(yè)形成共識(shí)，一起推動(dòng)。

參考文獻(xiàn)：

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