房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度預(yù)警及防范

曹琳劍　王杰

摘要：為有效控制房地產(chǎn)泡沫持續(xù)集聚可能引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)，選取我國(guó)2006-2016年的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，構(gòu)建了8個(gè)泡沫測(cè)度指標(biāo)，運(yùn)用熵權(quán)法和功效系數(shù)法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)泡沫程度進(jìn)行測(cè)度。結(jié)果表明：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫綜合測(cè)度指數(shù)總體呈下降趨勢(shì)；2012年房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù)突破警戒值并呈持續(xù)集聚的趨勢(shì)；2015年房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù)為最低值。在此基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的相關(guān)策略，以期為政府科學(xué)預(yù)防房地產(chǎn)泡沫提供決策參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；熵權(quán)法；功效系數(shù)法

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）04-0071-79 收稿日期：2018-01-26

美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德?tīng)柌瘢–harles P Kind Ieberger）提出房地產(chǎn)泡沫是由于人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲有良好的預(yù)期，從而潛在消費(fèi)者劇增，伴隨房地產(chǎn)價(jià)格抬升和投機(jī)資本的不斷涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重脫離經(jīng)濟(jì)實(shí)體價(jià)值的原因所致。20世紀(jì)90年代后，日本房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)十年的蕭條，2007年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都與前期的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫有緊密關(guān)系。十九大報(bào)告也提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，讓全體人民住有所居。因此，準(zhǔn)確測(cè)度房地產(chǎn)泡沫水平十分必要，對(duì)于調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展意義重大。

1 相關(guān)研究評(píng)述

20世紀(jì)30年代，美國(guó)弗羅里達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，投資狂潮引發(fā)了華爾街股市大崩潰和全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這是最早可考證的房地產(chǎn)泡沫。20世紀(jì)70年代末，國(guó)外學(xué)者開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行深入研究。具有代表性的研究成果，如Bertrand （1995）、Mishkin （1997）、Krugman （1998）、Flood and Garber （1994）等從金融角度圍繞房地產(chǎn)泡沫演變機(jī)理展開(kāi)研究。Case&Shiller; （2004）、Gallin （2004）、Brunnermeier&Julliard;，（2008）等人運(yùn)用指標(biāo)法和模型法來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)是否存在泡沫。國(guó)內(nèi)學(xué)者自20世紀(jì)90年代開(kāi)始對(duì)房?jī)r(jià)泡沫展開(kāi)研究，并取得一系列研究成果。如劉洪玉、姜沛言（2014）分析房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生機(jī)理，并對(duì)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)泡沫水平差異進(jìn)行實(shí)證研究。周京奎（2006）采用房地產(chǎn)市場(chǎng)局部均衡模型，從金融支持過(guò)度視角，探討房地產(chǎn)泡沫生成和演化。王浩、穆良平（2015）分析房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的兩種方法，并得出房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)適用測(cè)度我國(guó)住宅市場(chǎng)泡沫水平。尤明（2011）運(yùn)用指數(shù)合成法對(duì)北京市2003-2009年的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行實(shí)證研究。沈?。?010）構(gòu)建衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)體系，并界定泡沫的臨界值，通過(guò)與臨界值對(duì)比，判別我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。安鵬、蔡明超、高國(guó)華（2008）選擇5個(gè)房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)，采用層次分析法測(cè)度了上海市房地產(chǎn)泡沫水平。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)外測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的方法主要有建模法（直接檢驗(yàn)法）、間接檢驗(yàn)法、指標(biāo)指示法等。這些方法均存在一定不足，如建模法（直接檢驗(yàn)法）和間接檢驗(yàn)法操作復(fù)雜，要求原始數(shù)據(jù)質(zhì)量高且應(yīng)用難度大。指標(biāo)指示法雖然可以較容易判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，但對(duì)其泡沫程度很難進(jìn)行科學(xué)測(cè)度。為彌補(bǔ)上述方法的不足，本文采用熵權(quán)法和功效系數(shù)法對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行綜合測(cè)度，通過(guò)熵權(quán)法客觀確定指標(biāo)權(quán)重，利用功效系數(shù)法能解決指標(biāo)量綱不一致和性質(zhì)差異難題，兩者結(jié)合能精確測(cè)度出房地產(chǎn)泡沫程度大小。并以此為基礎(chǔ)，提出進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的對(duì)策建議。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫測(cè)度

2.1 房地產(chǎn)泡沫測(cè)度模型

2.1.1 測(cè)度指標(biāo)選取

根據(jù)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)分析，常用房地產(chǎn)市場(chǎng)公認(rèn)的泡沫測(cè)度指標(biāo)有房?jī)r(jià)收入比、商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額、商品房施工面積/商品房竣工面積、商品房竣工面積/商品房銷售面積、房屋租售比、住宅空置率等。考慮數(shù)據(jù)的可獲得性，本文將租售比、空置率2個(gè)指標(biāo)舍棄，并從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求視角，另外補(bǔ)充單位土地購(gòu)置費(fèi)用增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)貸款余額/金融機(jī)構(gòu)貸款余額、城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率3個(gè)指標(biāo)，總計(jì)8個(gè)指標(biāo)對(duì)我國(guó)2006-2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行測(cè)度。

（1）房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比在國(guó)內(nèi)外是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的重要指標(biāo)之一。房?jī)r(jià)收入比越大，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重；比值越小，則表明居民對(duì)住宅的購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)勁。計(jì)算公式如下：

根據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的相關(guān)資料可知，西方發(fā)達(dá)國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8-5.5區(qū)間，而發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比則分布在3-6區(qū)間?？紤]到我國(guó)的特殊國(guó)情，本文選取泡沫指標(biāo)的滿意值為4.5，警戒值為7。

（2）商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率

房地產(chǎn)價(jià)格與GDP增長(zhǎng)關(guān)系密切，GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)居民收入增加，刺激住房剛性需求和投機(jī)性需求增加，短期供給不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲。該比值越大，則房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏離程度越大。根據(jù)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)及參考國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)值，確定該指標(biāo)的滿意值為1，警戒值為2。

（3）單位土地購(gòu)置費(fèi)用增長(zhǎng)率

地王頻繁出現(xiàn)是地產(chǎn)泡沫的預(yù)警，土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格形成的重要因素。劉琳、劉洪玉（2003）從需求、供給、市場(chǎng)的角度講述了房?jī)r(jià)和地價(jià)是相互作用、相互影響的因果關(guān)系。土地價(jià)格的上漲必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，而住房?jī)r(jià)格的上漲刺激房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，土地需求量增加，需求提升導(dǎo)致地價(jià)又一輪上漲。單位土地購(gòu)置費(fèi)用增長(zhǎng)率能直觀反映房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度，是預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)的重要指標(biāo)之一。考慮中國(guó)的實(shí)際國(guó)情，本文選取自2006-2016年單位土地購(gòu)置費(fèi)用增長(zhǎng)率均值27%為滿意值，取2006-2016增長(zhǎng)率超過(guò)27%滿意值年份的平均值為不允許值。通過(guò)表1可以看出，2006年、2010年、2012年、2014年、2015年均超過(guò)了滿意值，取均值40%為該指標(biāo)的警戒值。

（4）房地產(chǎn)貸款余額/金融機(jī)構(gòu)貸款余額

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融信貸的支持是分不開(kāi)的，而銀行信貸的過(guò)度支持是房產(chǎn)過(guò)熱的重要原因。住房信貸擴(kuò)大增加了住房供給，刺激了住房需求及房?jī)r(jià)上漲。信貸規(guī)模的過(guò)度支持導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是不利的。本文利用房地產(chǎn)貸款余額/金融機(jī)構(gòu)貸款余額這一指標(biāo)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫程度是合理的。本文選取自2006-2016年房地產(chǎn)貸款余額/金融機(jī)構(gòu)貸款余額均值19%為滿意值，取2006-2016增長(zhǎng)率超過(guò)19%滿意值年份的平均值為不允許值（見(jiàn)表1）。通過(guò)表1可以看出，2010年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年均超過(guò)了滿意值，取均值21%為該指標(biāo)的警戒值。

（5）城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率

城鎮(zhèn)化使大量的非城市人口向城鎮(zhèn)聚集，城鎮(zhèn)人口不斷增加，同時(shí)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房需求，住房需求上升推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資增加，解決進(jìn)城人口就業(yè)問(wèn)題，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，由于土地資源緊缺性，城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)張促使地價(jià)上漲，直接引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。利用城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率這一指標(biāo)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫程度很有必要。本文選取自2006-2016年城鎮(zhèn)人口率均值3.2%為滿意值，取2006-2016增長(zhǎng)率超過(guò)3.2%滿意值年份的平均值為不允許值。通過(guò)表1可以看出，2006年、2007年、2009年、2010年均超過(guò)了滿意值，取均值3.7%為該指標(biāo)的警戒值。

（6）房地產(chǎn)投資/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資

該指標(biāo)測(cè)度房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫最直接的指標(biāo)。房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)投資額呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，房地產(chǎn)投資率必定提升，同時(shí)也帶動(dòng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的提升?？紤]中國(guó)的實(shí)際國(guó)情，選取國(guó)際公認(rèn)房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資警戒值10%為我國(guó)的滿意值，胡瑾卿、張大亮（2004）提出房地產(chǎn)投資/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比率大于30%視為泡沫，本文選30%為該指標(biāo)的警戒值。

（7）商品房施工面積/商品房竣工面積

該指標(biāo)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅的年供應(yīng)狀況，也折射出上一年居民對(duì)住宅的需求情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度與該指標(biāo)具有同向相關(guān)性，若比值小于2.5，則出現(xiàn)住宅供應(yīng)不足，若大于3.5倍，則未來(lái)供應(yīng)增大，發(fā)展成房地產(chǎn)泡沫。本文選用呂錚、高明對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫測(cè)度研究的分析結(jié)果，確定該指標(biāo)的滿意值為3，警戒值為3.5。

（8）商品房竣工面積/商品房銷售面積

該指標(biāo)反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅的供應(yīng)需求情況和成交量，該比值大于1時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋空置率將持續(xù)增加，與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫具有同向的相關(guān)性。根據(jù)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)及參考國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)值，確定該指標(biāo)滿意值為1，警戒值為1.2。

2.1.2 方法選取

目前，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究主要借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)金融泡沫的研究模式。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的測(cè)度，國(guó)內(nèi)學(xué)者主要采用功效系數(shù)法進(jìn)行分析，如李維哲、曲波以日本為例構(gòu)造的地產(chǎn)泡沫預(yù)警模型；呂錚、高明以重慶市為例構(gòu)造模型對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫測(cè)度研究；牛如遠(yuǎn)以上海市為例構(gòu)造了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫預(yù)警模型。該方法可以不同的側(cè)面評(píng)價(jià)項(xiàng)目的復(fù)雜性，也能避免由于指標(biāo)量綱不一致和指標(biāo)性質(zhì)差異的問(wèn)題。因此，本文利用功效系數(shù)法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫進(jìn)行測(cè)度。計(jì)算公式如下：

功效系數(shù)法通過(guò)計(jì)算單項(xiàng)指標(biāo)的功效系數(shù)Yi，通過(guò)加權(quán)求出泡沫綜合預(yù)測(cè)度指數(shù)Zi。

（1）

或 （2）

式中：Di為單向指標(biāo)功效得分，Xi為第i個(gè)觀測(cè)指標(biāo)值，為第i個(gè)指標(biāo)的不允許值，為第i個(gè)指標(biāo)的滿意值。

采用功效系數(shù)法計(jì)算綜合功效得分的過(guò)程：

（1）構(gòu)建測(cè)度指標(biāo)體系，整理收集各項(xiàng)觀測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)值；

（2）確定各指標(biāo)的不允許值和滿意值；

（3）通過(guò)公式，計(jì)算單項(xiàng)指標(biāo)功效得分Di；

（4）依據(jù)公式算出綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫測(cè)度系數(shù)Z。

公式為： （3）

式中：Zi為單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重。

（5）利用系數(shù)Z判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫（見(jiàn)表2）。

2.1.3 測(cè)度指標(biāo)權(quán)重的確定

熵理論最早是德國(guó)物理學(xué)家克勞修斯創(chuàng)立的，在生物學(xué)領(lǐng)域、高新技術(shù)行業(yè)、信息論、工程技術(shù)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域都得到了廣泛的應(yīng)用。相比專家估計(jì)法、德?tīng)柗品?、G1法、AHP法等確定權(quán)重的方法，熵權(quán)法避免了指標(biāo)權(quán)重矢量的確定主觀性。

采用熵權(quán)法計(jì)算各指標(biāo)權(quán)重的過(guò)程：

（1）對(duì)原數(shù)據(jù)矩陣 進(jìn)行歸一化處理：

越大越優(yōu)型公式：

（4）

越小越優(yōu)型公式：

（5）

（2）設(shè)有m個(gè)評(píng)價(jià)方案和n個(gè)指標(biāo)，設(shè)Vj為第j個(gè)測(cè)度指標(biāo)的熵值：

（i=1、2、…m；j=1、2…n） （6）

式中：rj為第j個(gè)指標(biāo)的熵值：

（7）

這樣確保0≤Vij≤1，即最大值為1。且規(guī)定當(dāng)rij = 0時(shí)，rij ln rij = 0。

（3）計(jì)算各測(cè)度指標(biāo)的熵權(quán)，設(shè)Wj為第j個(gè)測(cè)度指標(biāo)的熵權(quán)：

（8）

其中，0≤Wj≤1且，最后得到權(quán)重Wj = （X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7，X8）。

2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文以全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)作為研究對(duì)象，選2006-2016年為研究區(qū)間，房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源于歷年的中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)人民銀行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（見(jiàn)表3）。

2.3 結(jié)果與分析

根據(jù)熵權(quán)法公式（8）求出在2006-2016年間各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，然后再根據(jù)功效系數(shù)法（1）和綜合測(cè)度公式（3）求出2006-2016各年的功效系數(shù)、綜合測(cè)度Zi（見(jiàn)表4、表5、表6）。

通過(guò)以上各指標(biāo)測(cè)度分析，得出以下結(jié)論：

2.3.1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫綜合測(cè)度指數(shù)總體呈下降趨勢(shì)

從表5可以看出，在2006-2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫綜合測(cè)度指數(shù)，從安全級(jí)別的綜合測(cè)度指數(shù)最高值87.62到警戒級(jí)別的綜合測(cè)度指數(shù)最低值14.00。其中2010年的泡沫綜合測(cè)度指數(shù)62.20臨近警戒值，2012年房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù)44.93突破警戒值60，2013年到2014年房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù)下降幅度值最大為29.67，到2015年房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù)達(dá)到近11年最低值。2016年地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù)雖有所回升，但仍在警戒范圍內(nèi)。2006年-2016年間的房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù)總體呈下降趨勢(shì)。

2.3.2 2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫綜合測(cè)度指數(shù)臨近警戒值

2005年國(guó)家出臺(tái)“新國(guó)八條”、2006年出臺(tái)“國(guó)六條”和2007年國(guó)發(fā)“回歸保障健全廉住房制度”使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持安全穩(wěn)定狀態(tài)，2008年受國(guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)外對(duì)住房的投資性需求減弱，綜合測(cè)度指數(shù)有所下降，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持基本穩(wěn)定發(fā)展。2009-2010年由于國(guó)務(wù)院實(shí)施4萬(wàn)億元資金投放、大量資金流入、貨幣信貸的持續(xù)增長(zhǎng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。另外，全球金融危機(jī)的持續(xù)性影響，特別是一線城市的住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通住房需求者的承受范圍，使房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù)持續(xù)下降，接近警戒值。

2.3.3 2012年房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù)突破警戒值

2012年國(guó)家實(shí)施適度寬松的貨幣政策，執(zhí)行嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策，但成效甚微。相比2010年，土地購(gòu)置面積減少4286.3萬(wàn)平方米、土地購(gòu)置費(fèi)用增加2100.23億元，表明全國(guó)的土地供給交易量下跌，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)岢备邼q，造成土地價(jià)格高漲土地購(gòu)置費(fèi)用增加。相比2010年，商品房年均銷售增加759元/平方米、房地產(chǎn)貸款余額增加2.75萬(wàn)億元，表明受國(guó)家限購(gòu)、限貸、限價(jià)宏觀政策影響，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較小，促使居民從購(gòu)房剛性需求、改善性需求再到投資性需求逐步轉(zhuǎn)變釋放，房地產(chǎn)貸款余額迅速提升。以上導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫擴(kuò)大，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫突警戒值。

2.3.4 2015年房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù)最低值

2013年國(guó)家GDP保持7.7%穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資同比增加78832.59億元、土地購(gòu)置面積同比增加3147.58萬(wàn)平方米，土地市場(chǎng)過(guò)熱，地價(jià)高漲。新“國(guó)五條”政策出臺(tái)，并嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸、限價(jià)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，有效遏制了房地產(chǎn)泡沫的聚集。2014年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度放緩，市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)。下半年，隨著限購(gòu)政策基本退出，信貸政策好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在土地價(jià)格過(guò)高、住房庫(kù)存量大的問(wèn)題，導(dǎo)致2014年房地產(chǎn)泡沫綜合測(cè)度指數(shù)28.53仍然處于警戒范圍以內(nèi)。2015年中央堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存、促銷費(fèi)的總基調(diào)。當(dāng)年土地購(gòu)置面積同比上年減少10572.24萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)用同比增加216.91億元，表明供給大量減少，地價(jià)依然高漲，土地市場(chǎng)火熱。當(dāng)年房地產(chǎn)貸款余額同比上年增加3.6萬(wàn)億元，表明實(shí)施降準(zhǔn)降息貨幣政策、房貸標(biāo)準(zhǔn)放寬和信貸政策放松使大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)，使一二線城市住房需求旺盛，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)快速上漲。

當(dāng)年城鎮(zhèn)人口77116萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)2.9%，表明戶籍制度改革、城鎮(zhèn)化推進(jìn)，刺激了消費(fèi)、擴(kuò)大了住房需求，然而去庫(kù)存收效甚微。這使得2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫高度集聚，達(dá)到近11年綜合測(cè)度指數(shù)的最低值（見(jiàn)圖1）。

3 結(jié)語(yǔ)與建議

造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的因素眾多，本文基于影響房地產(chǎn)價(jià)格的15類數(shù)據(jù)，建立能合理解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的8個(gè)指標(biāo)體系。由上述分析結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫匯集嚴(yán)重，并呈現(xiàn)擴(kuò)展趨勢(shì)。對(duì)于2012-2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的泡沫警報(bào)，已經(jīng)嚴(yán)重違背了十九大報(bào)告提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念，也阻礙了和諧社會(huì)發(fā)展的進(jìn)程，應(yīng)該引起國(guó)家和社會(huì)的高度關(guān)注。針對(duì)目前泡沫化房地產(chǎn)市場(chǎng)，以下的相關(guān)措施建議將有助于房地產(chǎn)業(yè)更加科學(xué)、理性、持續(xù)的健康發(fā)展。

3.1 加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，推進(jìn)土地交易市場(chǎng)化

房?jī)r(jià)最根本的落腳點(diǎn)即土地供應(yīng)，政府部門(mén)合理統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源，對(duì)土地供應(yīng)有科學(xué)計(jì)劃，避免土地資源的閑置或炒賣。另外，由于城市之間土地供需錯(cuò)配，一二線城市土地供應(yīng)量不足，直接引發(fā)房?jī)r(jià)高漲，三四線城市土地供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存高企。推進(jìn)土地交易的市場(chǎng)化可以有效避免地價(jià)脫離本身實(shí)際價(jià)值，抑制地價(jià)過(guò)快上漲，預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的持續(xù)匯集。

3.2 加強(qiáng)住房貸款的監(jiān)察和審批，健全房屋信息披露制度

銀行對(duì)住房貸款要堅(jiān)持嚴(yán)格審批制度，對(duì)于發(fā)放的不良貸款，必須追究其責(zé)任。對(duì)于個(gè)人住房信貸，要嚴(yán)加控制第二、三套住房貸款。健全房屋信息披露制度，完善居民住房信息系統(tǒng)建設(shè)，不同區(qū)域和住房類型價(jià)格信息及時(shí)公布，使消費(fèi)者能夠準(zhǔn)確了解市場(chǎng)信息和國(guó)家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，從而消費(fèi)者可以合理地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，居民能夠樹(shù)立科學(xué)的住房?jī)r(jià)值觀。

3.3 科學(xué)引導(dǎo)人口流向

人口流入與房子供應(yīng)問(wèn)題，城鎮(zhèn)化率的上升表明非城市人口的流入。人口的增加體現(xiàn)住房需求的增加，房?jī)r(jià)必然上漲。人口流入是房?jī)r(jià)上漲不可忽略的因素，這便是供應(yīng)和需求的問(wèn)題。政府應(yīng)建立長(zhǎng)效機(jī)制，控制一二線城市人口規(guī)模、推動(dòng)各區(qū)域均衡發(fā)展、大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)建設(shè)和推進(jìn)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入，促進(jìn)就近就業(yè)。可有效緩解大城市住房供給不足、中小城市住房庫(kù)存高企的難題。

3.4 實(shí)施穩(wěn)健的房地產(chǎn)調(diào)控政策

國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的穩(wěn)定是供求穩(wěn)定、市場(chǎng)穩(wěn)定、房?jī)r(jià)穩(wěn)定的前提，因此，應(yīng)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，針對(duì)各類需求，因地制宜實(shí)行差別化調(diào)控政策。另外，地方要深入貫徹十九大方略，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，才能有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生。

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