嘉興市本級(jí)樓市回顧與房價(jià)趨勢分析

黃金萍 張建華

[提要] 2017年，嘉興市本級(jí)樓市呈現(xiàn)出開發(fā)投資額快速增加、新開工面積大幅提高、銷售面積和銷售金額雙雙回落、商品房價(jià)格微幅上漲、一二手住宅銷售價(jià)格倒掛和開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q等現(xiàn)象。雖然有政府宏觀政策的調(diào)控，但由于受到嘉興獨(dú)特地理位置、接軌上海示范區(qū)建設(shè)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、土地開發(fā)成本大幅飆升等一系列因素的影響，今后一兩年內(nèi)市本級(jí)房價(jià)將保持逐步平穩(wěn)上漲趨勢。

關(guān)鍵詞：嘉興;樓市;房價(jià);趨勢

中圖分類號(hào)：F713.54 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年3月26日

2017年，在創(chuàng)建浙江省全面接軌上海示范區(qū)這一特大利好政策支持下，嘉興市本級(jí)的房地產(chǎn)市場依然延續(xù)2016年“一房難求”的態(tài)勢，住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。在當(dāng)前“一手房價(jià)格受到限制、二手房價(jià)格大漲”的情況下，嘉興市本級(jí)房價(jià)趨勢如何，已經(jīng)成為全社會(huì)密切關(guān)注的話題。

一、2017年嘉興市本級(jí)樓市回顧

2017年，在全國許多二三線城市房地產(chǎn)市場普遍火暴，房價(jià)大漲的情況下，嘉興市委、市政府主動(dòng)出擊，通過限購、限售、限貸、加大住宅建設(shè)用地出讓面積以及限制土地出讓最高樓面價(jià)等措施，穩(wěn)定了嘉興的房地產(chǎn)市場。來自市建委住房保障局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2017年市本級(jí)房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況良好，樓市表現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資額快速增加。從2016年下半年開始，為了緩解市本級(jí)樓市供不應(yīng)求的局面，嘉興市政府加大了市區(qū)范圍內(nèi)住宅建設(shè)用地的出讓規(guī)模，2016年1～6月出讓住宅用地僅為28.32萬平方米，7～12月出讓面積則達(dá)到創(chuàng)記錄的145.15萬平方米。大量建設(shè)用地的開工建設(shè)，導(dǎo)致2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資額大幅提高，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全年市本級(jí)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額254.074億元，同比增長46.60%;其中住宅完成投資額190.549億元，同比增長66.70%;辦公用房完成投資額8.25億元，同比下降了19.80%;商業(yè)用房完成投資額23.049億元，同比微跌了0.5%。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前住宅開發(fā)建設(shè)得到了各路開發(fā)商的青睞，一定程度上為緩解住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求的局面打下了基礎(chǔ)，將促進(jìn)住宅市場的進(jìn)一步平穩(wěn)發(fā)展，但數(shù)據(jù)也顯示，辦公用房和商業(yè)用房的開發(fā)投資額出現(xiàn)了一定的萎縮，說明前幾年過度開發(fā)的辦公用房和商業(yè)用房還在影響著這兩類產(chǎn)品的健康發(fā)展。

（二）新開工面積大幅提高。伴隨著開發(fā)投資額的增加，2017年市本級(jí)全年房屋新開工面積476.94萬平方米，同比增長79.70%，其中住宅新開工面積369.01萬平方米，同比大幅增長115.60%;辦公用房新開工面積5.49萬平方米，同比下降了31.40%;商業(yè)用房新開工面積21.67萬平方米，同比出現(xiàn)大幅下降，幅度達(dá)到45.70%。住宅新開工面積的大幅度提高，意味著2016年市政府投放的大量住宅用地正在形成有效供給，未來一兩年市本級(jí)住宅供應(yīng)量將保持較快的增長，“一房難求”的局面將得到改善。商業(yè)用房新開工面積的大幅下降，說明開發(fā)商已經(jīng)越來越成熟，對(duì)未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景持謹(jǐn)慎態(tài)度。

（三）房屋施工面積小幅下降。由于前幾年房地產(chǎn)市場不景氣，2016之前，市政府每年出讓的住宅建設(shè)用地?cái)?shù)量很少，如2015年全年才出讓住宅建設(shè)用地32.16萬平方米，直到2016年下半年，政府才大幅提高住宅建設(shè)用地的出讓面積。受建設(shè)滯后性的影響，導(dǎo)致2017年市本級(jí)房屋施工面積出現(xiàn)小幅下降，年末市本級(jí)房屋施工面積1，524.92萬平方米，同比下降了7.50%;其中住宅施工面積919.99萬平方米，同比增長了1.80%;辦公用房施工面積109.44萬平方米，同比大幅下降了28.80%;商業(yè)用房施工面積217.96萬平方米，同比下降了20.40%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2017年房屋施工面積，特別是住宅施工面積只出現(xiàn)了1.8%的同比增長，在面對(duì)突然暴發(fā)的市場需求面前，導(dǎo)致全年住宅供求矛盾仍然十分突出。

（四）銷售面積出現(xiàn)下滑。2017年，樓市在“限購、限售、限貸”等宏觀政策的嚴(yán)控下，市場熱度有所下降，市本級(jí)商品房銷售面積呈現(xiàn)下跌的態(tài)勢，尤其是住宅銷售面積同比跌幅較大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年市本級(jí)商品房銷售面積330.70萬平方米，同比下降了26.40%;作為普通消費(fèi)者最關(guān)心的住宅，全年銷售面積為253.53萬平方米，比2016年下降了三成多，達(dá)到32.60%。辦公用房全年銷售面積26.17萬平方米，同比下降11.00%，商業(yè)用房全年銷售面積33.49萬平方米，同比增長了41.20%。商品房，尤其是住宅銷售面積同比出現(xiàn)超過3成多的下降，一方面表明政府的宏觀調(diào)控政策正在發(fā)揮作用，另一方面也表明在2016年創(chuàng)記錄的購買熱情之后（2016年，嘉興市本級(jí)共成交商品房48，835套，同比上漲87.96%;其中住宅成交35，246套，同比上漲約106.24%。），市本級(jí)住宅不僅完成了“去庫存”任務(wù)，還出現(xiàn)了短缺現(xiàn)象，導(dǎo)致銷售面積大幅下滑。

（五）銷售額小幅回落。伴隨銷售面積的下滑，2017年市本級(jí)商品房銷售金額也出現(xiàn)小幅回落，全年實(shí)現(xiàn)商品房銷售金額329.96億元，同比回落了2.50%，其中住宅銷售金額261.47億元，同比下跌10.40%;辦公用房銷售金額18.69億元，同比下滑0.60%;商業(yè)用房銷售金額32.05億元，同比上漲49.20%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全年雖然住宅銷售面積下降了三成多，但銷售金額并沒有出現(xiàn)同步的回落，表明住宅價(jià)格出現(xiàn)了較大的上漲。

（六）商品房價(jià)格微幅上漲。2016年開始，在上海、杭州、寧波等周邊大、中城市房價(jià)暴漲的氛圍中，嘉興市本級(jí)住宅價(jià)格也出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性的上漲，如南湖區(qū)住宅的房價(jià)從2016年1月的5，633元/m2上漲至12月的9，424元/m2，漲幅高達(dá)67.29%。進(jìn)入2017年以后，為了響應(yīng)國家“房子是用來住的，不是用來炒的”號(hào)召，嘉興市政府除了出臺(tái)“限售、限購、限貸”等一系列宏觀調(diào)控政策之外，還對(duì)住宅銷售備案價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制，將市本級(jí)住宅的備案銷售價(jià)格限制在每平方米10，000元左右。受到政策的限制，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年商品房銷售平均價(jià)格每平方米9，977元，其中住宅銷售平均價(jià)格為每平方米10，313元，房價(jià)呈現(xiàn)微幅上漲態(tài)勢。

（七）一二手住宅價(jià)格倒掛。由于一手住宅價(jià)格嚴(yán)格受到政府備案政策的限制，銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于市場二手房每平方米17，000～18，000元的實(shí)際成交價(jià)格，出現(xiàn)明顯的一二手住宅價(jià)格倒掛局面。開發(fā)商為了提高開發(fā)利潤，在銷售價(jià)格受到嚴(yán)格限制的情況下，采取了許多價(jià)外收費(fèi)的情況，其中最普遍的方法：一是高價(jià)綁定地下車位，每一地下車位的價(jià)格普遍在30萬元上下;二是將原來的毛坯交付改為全裝修交付，每平方米的裝修價(jià)格高達(dá)3，000～4，000元。但就是這樣，由于一手房買賣不需要繳納增值稅、中介費(fèi)和所得稅等稅費(fèi)，使其實(shí)際成交價(jià)格還是低于二手房的價(jià)格，許多購買者更加青睞一手房，導(dǎo)致一手房更加供不應(yīng)求。

（八）開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。作為樓市未來發(fā)展趨勢的先行指標(biāo)，開發(fā)商拿地?cái)?shù)量和成交價(jià)格將在一定程度上影響未來房價(jià)。受到2016年房價(jià)大漲和對(duì)嘉興未來發(fā)展前景的良好預(yù)期，特別是2017年3月29日，浙江省政府同意將嘉興市建設(shè)成浙江省全面接軌上海示范區(qū)的消息公布后，全國許多大型房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)軍嘉興房地產(chǎn)市場，高價(jià)搶地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年嘉興市本級(jí)成功出讓130宗地塊，相比2016年同期增加25宗，土地出讓面積451.4萬平方米，同比2016年（383.17萬平方米）上漲17.81%。全年土地出讓金額186.4億元，同比上漲17.41%。在出讓的130宗地塊中，27宗為住宅建設(shè)用地，出讓面積達(dá)到134.86萬平方米，出讓金額162.01億元，雖然出讓面積較2016年有所回落，但出讓金額還是創(chuàng)出歷史記錄。特別值得一提的是，2017年5月22日那場創(chuàng)記錄的土地拍賣會(huì)后，市政府為了控制土地出讓價(jià)格，先后引入“限地價(jià)”、“競配建”等土地出讓新規(guī)。但即便有“限價(jià)”這根韁繩牽引，2017年下半年的土地拍賣中，依舊有10宗地塊的出讓價(jià)格觸及最高限價(jià)，最后經(jīng)過競拍“配建人才公寓面積”才名花有主。開發(fā)商拿地積極性的空前高漲，導(dǎo)致住宅建設(shè)用地的平均樓面價(jià)由2016年的3，781元/m2漲到6，070元/m2，市區(qū)三環(huán)之內(nèi)的住宅用地樓面價(jià)更是在9，000元/m2上下徘徊。

二、嘉興市本級(jí)未來房價(jià)趨勢分析

經(jīng)過2016房價(jià)的快速上漲和2017年住宅用地拍賣價(jià)格的大幅飆升，許多市民非常關(guān)心嘉興未來房價(jià)的變化趨勢，是漲還是跌？展望未來，筆者認(rèn)為最近一兩年內(nèi)，盡管受到政府一系列宏觀政策的調(diào)控，但市本級(jí)的房價(jià)將保持逐步平穩(wěn)上漲的趨勢，其主要原因有以下幾個(gè)方面：

（一）快速發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)。近年來，嘉興的區(qū)域經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全市生產(chǎn)總值4，355.24億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長7.8%。全市財(cái)政總收入769.31億元，比上年增長14.2%，財(cái)政總收入增幅居全省第一位。伴隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，2017年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到53，057元，同比增長8.4%;農(nóng)村居民人均可支配收入達(dá)到31，436元，同比增長8.4%。隨著收入水平的提高，對(duì)住房的改善已經(jīng)成為許多嘉興人的新需求，解放出來的較強(qiáng)購買力也支持了房價(jià)的上漲。

（二）接軌上海示范區(qū)建設(shè)的政策支持。2017年3月29日，浙江省政府辦公廳發(fā)文，同意嘉興成為浙江省全面接軌上海示范區(qū)，要求該示范區(qū)著力打造成為浙江與上海創(chuàng)新政策率先接軌地、高端產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展地、科創(chuàng)資源重點(diǎn)輻射地、一體化交通體系樞紐地、公共服務(wù)融合共享地，為浙江全面接軌上海提供示范。5月26日，浙江省發(fā)改委印發(fā)《嘉興市創(chuàng)建浙江省全面接軌上海示范區(qū)實(shí)施方案》，方案明確要求省級(jí)有關(guān)部門要積極支持嘉興市軌道交通與上海軌道網(wǎng)對(duì)接、平湖與上海共建張江長三角科技城等八大重點(diǎn)事項(xiàng)，以及創(chuàng)立G60滬嘉杭科技創(chuàng)新走廊建設(shè)區(qū)域協(xié)同創(chuàng)新機(jī)制、創(chuàng)新省際產(chǎn)業(yè)平臺(tái)合作共建機(jī)制等十五個(gè)創(chuàng)新改革項(xiàng)目。7月24日，嘉興市政府出臺(tái)《嘉興市創(chuàng)建浙江省全面接軌上海示范區(qū)行動(dòng)計(jì)劃（2017—2020年）》，行動(dòng)計(jì)劃要求抓住創(chuàng)建浙江省全面接軌上海示范區(qū)契機(jī)，把接軌上海與“一帶一路”、長江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)等國家重大戰(zhàn)略結(jié)合起來，加快推進(jìn)“四網(wǎng)一空港一樞紐”建設(shè)，加強(qiáng)軌道交通、公路、航道等跨區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施與上海協(xié)同規(guī)劃建設(shè)。實(shí)施“滬嘉教育同行計(jì)劃”，做到市屬學(xué)校結(jié)對(duì)全覆蓋;衛(wèi)生領(lǐng)域?qū)嵤皽吾t(yī)療三同”計(jì)劃，深化與上海優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源合作。7月28日，在加快推進(jìn)浙江省全面接軌上海示范區(qū)建設(shè)大會(huì)上，與上海有關(guān)部門簽約了30個(gè)涉及全面合作、園區(qū)平臺(tái)合作、科技人才合作、民生領(lǐng)域合作等四個(gè)方面的協(xié)議。未來隨著這些合作項(xiàng)目的逐步實(shí)施，人才和資金將得到不斷的流入，為全市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。

（三）宜居的花園城市。近年來，為了加快人居環(huán)境的建設(shè)，嘉興市政府加大了對(duì)市區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，加快實(shí)施城市有機(jī)更新速度，打造城市建設(shè)新亮點(diǎn);開展小城鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)面貌的重大改善。隨著子城廣場、湖濱公園、湘家蕩旅游區(qū)、家浜遺址公園、公安主題公園、八字橋公園、秀湖公園、南郊河生態(tài)公園等一大批重點(diǎn)市政工程的陸續(xù)建成與投入使用，使嘉興城市基礎(chǔ)設(shè)施得以進(jìn)一步的完善。宜居環(huán)境的基本形成和基礎(chǔ)設(shè)施的完善將吸引上海、杭州等周邊城市居民尤其是老年人的青睞，紛紛來到嘉興購房定居。

（四）不斷飆升的土地成本。2016年下半年開始，市政府加大了住宅建設(shè)用地的出讓規(guī)模，同時(shí)為了防止開發(fā)商出現(xiàn)不理性的高價(jià)拿地，配套了“限地價(jià)”、“競配建”等土地出讓新規(guī)，但2017年住宅建設(shè)用地的出讓價(jià)格還是出現(xiàn)了大幅度的飆升，樓面地價(jià)同比幾乎翻番。雖然未來房價(jià)的高低取決了當(dāng)時(shí)的各種因素，但地價(jià)作為房價(jià)的重要部分，在市場預(yù)期沒有出現(xiàn)巨大改變之前，地價(jià)的上漲一定會(huì)推動(dòng)房價(jià)的上漲。目前，政府通過限制備案價(jià)格的方式雖然對(duì)商品房銷售價(jià)格進(jìn)行了一定的控制，但由于土地成本的不斷上漲，加上鋼材、水泥以及人工費(fèi)用的逐年上漲，今后政府也必定會(huì)逐步提高商品房銷售的備案價(jià)格。事實(shí)上進(jìn)入2018年后，對(duì)2016年下半年高價(jià)拿地的住宅開發(fā)項(xiàng)目，政府已經(jīng)在逐步提高其備案銷售價(jià)格，從之前的每平方米8，000～10，000元提高到了現(xiàn)在的每平方米13，000元左右。因此，土地成本、材料成本和人工成本等剛性成本的上漲也封殺了房價(jià)的下跌空間。

（五）相對(duì)偏低的銷售價(jià)格。盡管經(jīng)過2016～2017年的上漲，嘉興市本級(jí)住宅平均銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米16，000～1，7000元（銷售備案價(jià)+車位+全裝修），但上海、杭州、寧波等城市房價(jià)漲得更快、更高。與這些城市動(dòng)輒每平方米40，000～50，000元甚至更高的價(jià)格相比，目前嘉興市本級(jí)的房價(jià)尚處于偏低狀態(tài)，特別是作為全省接軌上海的示范區(qū)，其“北雄安、南嘉興”的宣傳口號(hào)讓全國的投資者看到了房價(jià)的升值空間，吸引了許多外地購房者涌入嘉興購房，在一定程度上也抬升了房價(jià)的上漲空間。

雖然存在著促進(jìn)房價(jià)上漲的上述利好因素，但是隨著房價(jià)的不斷上漲，為了落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”，在目前已實(shí)施“限購、限售、限貸”等宏觀調(diào)控政策的情況下，不排除市政府出臺(tái)更嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，以達(dá)到穩(wěn)定市場，確保房價(jià)逐步平穩(wěn)上漲的目標(biāo)?！?/p>