商業(yè)銀行個人住房貸款問題思考與分析

郭雅楠

摘 要：隨著商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)了泡沫化的趨勢，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險性不斷增強。本文將分析商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險來源，并研究應(yīng)采用何種方式來規(guī)避風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人貸款；風(fēng)險

一、前言

由于近年來經(jīng)濟高速發(fā)展，物質(zhì)生活水平大幅度得到了提高，住房的價格也隨之不斷地上漲。個人住房貸款業(yè)務(wù)，是在當(dāng)前經(jīng)濟迅速發(fā)展的時代背景下產(chǎn)生的，商業(yè)銀行提供的，為了滿足購房者購房需要而提供的業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)，已經(jīng)成了購房者和商業(yè)銀行雙贏的一種途徑。個人住房消費貸款業(yè)務(wù)在為購房者提供便捷的同時，也因其能夠為商業(yè)銀行帶來持續(xù)的收入而成了商業(yè)銀行目前的一項重要業(yè)務(wù)。

個人住房貸款有著顯而易見的好處，但是現(xiàn)存的個人住房貸款制度也存在著不容忽視的弊端，比如缺乏對高風(fēng)險的風(fēng)險防范機制、信用體系不完善等。歷史上發(fā)生的多次次貸危機，表明了住房貸款業(yè)務(wù)存在著很高的風(fēng)險。要想更好地發(fā)展商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)，就必須解決如何降低借貸人信用風(fēng)險，如何對借貸人進行合理的信用評估以及如何制定適宜的內(nèi)部管理規(guī)則等問題。提高信貸資金收回的比例，將是銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)要面臨的首要問題。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款的含義與特征

根據(jù)《個人住房貸款管理辦法》，個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人在辦理業(yè)務(wù)時，需要提供擔(dān)保，可以是所購房屋的房產(chǎn)權(quán)益，也可以是已有房屋的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)借款人將商業(yè)銀行發(fā)放的全部貸款都還清時，就不必再提供擔(dān)保了。

個人住房貸款的類型有以下三種：①委托貸款，又稱為公積金貸款，是指商業(yè)銀行接受住房公積金管理中心的委托，為購房者提供相應(yīng)的住房貸款。委托貸款因為具有一定的政策性，因此利率很低。②自營貸款，是指憑借信貸資金而為購房者提供貸款。③組合貸款，是委托貸款和自營貸款的結(jié)合。

商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中貸款只能用于購買房屋，貸款金額一般比較大，貸款期限比較長，一般在十年以上。在還款方式上，貸款人需要每月償還一定的貸款本金及利息。

三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展情況

在商業(yè)銀行個人住房貸款發(fā)展的早期，相比于企業(yè)貸款，個人住房貸款的貸款拖欠比例普遍較低。隨著購房熱潮，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模相應(yīng)地不斷擴大。因此，商業(yè)銀行普遍把個人住房貸款業(yè)務(wù)作為一種充滿前景的低風(fēng)險信貸品種而大力發(fā)展。

雖然個人住房貸款的貸款拖欠比例不高，但是在近些年商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展中卻不斷升高，個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險開始增加。房地產(chǎn)行業(yè)本身的不確定性更是加劇了這一風(fēng)險。為防止風(fēng)險的進一步蔓延和爆發(fā)，加強風(fēng)險評估、完善相應(yīng)制度刻不容緩。

四、我國商業(yè)銀行個人住房貸款存在的風(fēng)險

1.信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是指借款人因客觀情況無力還款被迫違約或雖然有能力還款但主觀上放棄還款，從而導(dǎo)致銀行收不上本息，因此遭受一定虧損的可能。我國目前還沒有可供商業(yè)銀行合理評估貸款人情況的信用體系，信息庫資料的導(dǎo)入還不夠全面，相關(guān)信用體系還處于建設(shè)階段。信用體系的缺失，直接導(dǎo)致商業(yè)銀行在對借款人進行評估時存在很大的困難。在判斷是否提供個人住房貸款業(yè)務(wù)的過程中，商業(yè)銀行只能簡單粗略地對借貸人的基本情況進行定性分析，沒有辦法做相對精確的定量分析，這就極大地增加了借貸人不償還貸款的可能，增加了信用風(fēng)險。同時，商業(yè)銀行只能進行靜態(tài)審查。而現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活頻繁，醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)投資等方面的支出都有可能導(dǎo)致借貸人支付能力惡化或者突然下降。靜態(tài)審查由于只審查借貸人在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)時的還款能力，因而無法及時避免上述情況的出現(xiàn)。

目前來看，我國的借貸信用意識還有待于進一步增強。借貸人為了能成功辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，會給商業(yè)銀行提供虛假的個人資料，這就成為了銀行審查過程中的又一大困難。而且，部分借貸人在發(fā)現(xiàn)拖延還貸或者不還貸能帶來更高的收益時，就會拒絕還貸。一旦錯誤的評估過多，將直接導(dǎo)致本就是負(fù)債經(jīng)營的銀行產(chǎn)生資金周轉(zhuǎn)上的障礙。

2.業(yè)務(wù)風(fēng)險

商業(yè)銀行在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的過程中，所承擔(dān)的風(fēng)險不僅僅包括因無法正確評估借貸人資產(chǎn)狀況而產(chǎn)生的信用風(fēng)險，還包括房地產(chǎn)市場內(nèi)在不確定性帶來的風(fēng)險，以及政府調(diào)控政策不確定所帶來的風(fēng)險。房屋始終是價格較高的商品，且常常因為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度的提高而伴有一定的漲幅。這就導(dǎo)致了還貸的期間會比較長，一般處于十至三十年。而且購房者為了維持一定的生活的質(zhì)量，還會承受相當(dāng)大的壓力。這些因素的層層疊加會導(dǎo)致購房者按時還貸的可能性不斷降低。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的波動，比如房屋跌價，借貸人就會缺乏堅持還貸的動力，虧損最終主要由銀行承擔(dān)。商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)風(fēng)險的大小與市場行情的變化緊密相關(guān)。

3.內(nèi)部管理風(fēng)險

對于商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)，除了要考慮外部因素所帶來的風(fēng)險，也要客觀認(rèn)識到內(nèi)部管理上存在的不足。首先，銀行在整個貸款業(yè)務(wù)辦理的過程中，始終存在著對借貸人情況審查的不足。銀行判斷是否為借貸人辦理業(yè)務(wù)時，對借貸人的資產(chǎn)與資格的審核不夠細致全面。銀行工作人員在辦理業(yè)務(wù)的過程中，僅僅是按照常規(guī)的步驟進行簡單的審查，缺乏對借貸個人的具體經(jīng)濟情況以及購房用途的審查。由于缺乏動態(tài)審查機制，銀行也無法及時了解借貸人支付能力的變化情況。

其次，銀行內(nèi)部負(fù)責(zé)風(fēng)險管理預(yù)警的專業(yè)人員的數(shù)量無法滿足風(fēng)險評估工作的需要，銀行內(nèi)部的業(yè)務(wù)人員也存在著為了提高自己業(yè)務(wù)量而忽視借貸人資格審查的情況。由于商業(yè)銀行本身對個人住房貸款體系的設(shè)置就不夠完整，就可能導(dǎo)致業(yè)務(wù)人員放貸給滿足基本借貸要求而實際上并不具備充足還貸能力的人。

最后，商業(yè)銀行沒有對被抵押房屋的變現(xiàn)風(fēng)險進行全面詳細的評估。如果房屋還沒有完工，銀行就無法立即進行變現(xiàn)；如果房屋已經(jīng)完工，購房者拒絕還貸且堅持居住在房屋中，即使銀行提起訴訟，在實踐中也很難做到強制處置，銀行還是要蒙受損失。

五、完善我國商業(yè)銀行個人住房貸款制度的建議

1.完善個人信用體系

個人信用體系在評估貸款人實際還款能力時具有極其重要的作用。完善個人信用體系，將有利于商業(yè)銀行做出正確的判斷。個人信用體系需要綜合考慮借貸人的家庭收入情況、是否有過不良信用記錄等。相關(guān)的信用信息資料越全面，商業(yè)銀行可供分析的資料就越充足，商業(yè)銀行對借貸人的選擇結(jié)果就會越可靠，應(yīng)發(fā)放貸款數(shù)額的確定就會越合理。商業(yè)銀行行業(yè)內(nèi)部也應(yīng)建立完善的信用體系，在綜合考慮個人住房貸款業(yè)務(wù)特殊性的條件下，科學(xué)設(shè)置所需要參考的因素，詳盡收集影響借貸人支付能力的資料。

商業(yè)銀行在進行信用體系的設(shè)置時，要充分注意運用定量分析與動態(tài)分析的方法，以規(guī)避一部分可以預(yù)測的風(fēng)險。如果僅僅完善現(xiàn)有的定性分析和靜態(tài)分析辦法，仍然無法從根本上提高風(fēng)險預(yù)測的準(zhǔn)確度。商業(yè)銀行也可以根據(jù)實際情況設(shè)置一些獎懲制度，如對按時還貸的借貸人，給予適當(dāng)延長還款截止日期的權(quán)利；對拒絕還貸的人，限制其借貸的數(shù)額，公布信用差的借貸人的名單，進行追責(zé)。

2.優(yōu)化商業(yè)銀行的內(nèi)部控制管理

商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)辦理的過程中，需要始終堅持對借貸人資格的嚴(yán)格審核，要不斷加強對借貸人支付能力的審查。在借貸人還貸的過程中，注意動態(tài)審查方法的運用，對借貸人生活情況的變化有及時的認(rèn)識。在人員設(shè)置上，增加內(nèi)部風(fēng)險控制人員的數(shù)量，以便完善商業(yè)銀行信用評價體系，從而對風(fēng)險有更準(zhǔn)確的認(rèn)知。提高個人住房貸款業(yè)務(wù)辦理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高業(yè)務(wù)人員在業(yè)務(wù)辦理過程中對借貸人實際經(jīng)濟情況核查的意識。在對業(yè)務(wù)人員進行評價考核時，不應(yīng)只局限于業(yè)務(wù)量這一簡單的標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)該考慮每一筆業(yè)務(wù)的還貸率等指標(biāo)。這樣就可以避免業(yè)務(wù)員因一味追求業(yè)務(wù)量，忽視業(yè)務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致為還貸能力不足的人辦理業(yè)務(wù)的情況。

3.維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定

雖然市場經(jīng)濟的發(fā)展，需要依靠市場自身的調(diào)節(jié)機制，但是房地產(chǎn)市場由于其特殊性，是一個需要適當(dāng)增強管理的行業(yè)。政府相關(guān)部門應(yīng)該及時對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，以便維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定秩序。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，不僅僅能為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供保障，也能降低商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險，有利于金融體系良性健康發(fā)展。

政府在調(diào)控過程中，要注意對房價的調(diào)控力度，保證房價在一個合理的價格區(qū)間內(nèi)。政府也要充分注意對購房者的保護，防止借貸人因突發(fā)事件發(fā)生支付能力的降低而對償還貸款抱有消極的態(tài)度。金融風(fēng)險的發(fā)生與政府不及時進行調(diào)控有著密不可分的關(guān)系，政府要充分考量市場情況，采取切實可行的政策措施，來降低商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)風(fēng)險，以保證金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。

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（責(zé)任編輯：王文龍）