輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的財務(wù)績效研究

王慧瑤

摘要：本課題從財務(wù)績效的角度出發(fā)，選取萬達商業(yè)為研究對象，探討輕資產(chǎn)運營模式對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)價值最大化的驅(qū)動作用。通過解讀萬達商業(yè)2014-2016年度財務(wù)報告，對萬達商業(yè)目前的轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀形成認識，以期為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供借鑒。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)；財務(wù)績效；萬達商業(yè)

一、萬達商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型動因

1.外在動因

（1）土地價格上升導(dǎo)致經(jīng)營成本增加。在傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運營模式下，項目開發(fā)用地是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目建設(shè)經(jīng)營并獲取收益的基本資源，因此，相應(yīng)的土地購置費用在萬達商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營成本中往往占有較高的比重。但土地資源的稀缺性以及房地產(chǎn)市場的大量需求導(dǎo)致置地成本持續(xù)上漲，使得萬達商業(yè)以較低的拿地成本獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地的機會越來越少。土地購置費用的增加不僅限制了萬達商業(yè)自身的擴張能力與速度，同時，隨之持續(xù)走高的經(jīng)營成本也加重了企業(yè)的運營負擔，使萬達商業(yè)逐步喪失其在房地產(chǎn)市場中的低成本優(yōu)勢。另外，土地費用的上升造成了萬達商業(yè)資金占用比例的提高，這會在一定程度上為企業(yè)帶來財務(wù)風險與流動性風險。

（2）庫存難以消化造成無效資金占用。在現(xiàn)階段產(chǎn)能過剩的背景下，去庫存成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一大難題。萬達商業(yè)在原有的重資產(chǎn)運營模式下積壓了較多的賬面存貨仍未消化，而較高的庫存商品房賬面比例必然會沉淀大量資金，降低企業(yè)的資金使用效率，同時也會滋生不良資產(chǎn)進而壓縮企業(yè)的利潤空間。在“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)模式下，庫存積壓導(dǎo)致企業(yè)自身運營所依賴的銷售資金不能正?；鼗\以平衡現(xiàn)金流，因而加劇了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。除此之外，較高的存貨規(guī)模與較低的周轉(zhuǎn)速度也會使萬達商業(yè)承受一定的經(jīng)營風險。

（3）融資壓力增大致使財務(wù)負擔加重。萬達商業(yè)在過去采用的集投資、建設(shè)開發(fā)、運營管理于一體的重資產(chǎn)模式下，僅依靠住宅、商鋪等項目的銷售回款及商業(yè)物業(yè)的租金收入難以維持投資物業(yè)的運營，并且為了實現(xiàn)企業(yè)快速擴張的目的所產(chǎn)生的大規(guī)模資金需求也要求萬達商業(yè)必須借助外部融資的支持，為其源源不斷的輸送維持正常運營與實現(xiàn)資本擴張的資金流。在實際中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資模式一般依賴于銀行貸款，而單一的資金來源渠道往往容易聚集風險。在萬達商業(yè)的開發(fā)項目投資中，籌資金額才是支撐項目建設(shè)的主要資金來源，過多的借入銀行借款以及銀行貸款政策的收緊無疑會增加萬達商業(yè)的財務(wù)費用，高額的融資成本造成大量的現(xiàn)金流出，加劇了企業(yè)的融資壓力。

2.內(nèi)在動因

（1）降低資本成本，分散經(jīng)營風險。萬達商業(yè)實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，能夠有效降低資本成本，緩解融資壓力，同時也能降低企業(yè)的舉債經(jīng)營比率，分散過高的財務(wù)杠桿所造成的風險。一方面，萬達商業(yè)采用輕資產(chǎn)模式重新定位其在項目建設(shè)中的角色，搭建起優(yōu)質(zhì)的融資平臺以在項目開發(fā)中引入第三方資金，減少對銀行貸款的依賴，有效降低了企業(yè)的財務(wù)負擔。另一方面，高息貸款規(guī)模的減少使其在萬達商業(yè)的資本總額中所占的比重下降，以此便能達到去杠桿以規(guī)避風險的財務(wù)目標。

（2）創(chuàng)造企業(yè)價值，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。萬達商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略摒棄了原有的“一手包辦”的盈利模式，主要表現(xiàn)在其收益來源由資產(chǎn)增值收益逐步向服務(wù)增值收益過渡。這種轉(zhuǎn)變不僅能夠使企業(yè)免收經(jīng)濟環(huán)境與市場波動的影響，創(chuàng)造穩(wěn)定平滑的正向現(xiàn)金流以減輕資金鏈斷裂的風險，也提升了企業(yè)的收益質(zhì)量。在輕資產(chǎn)模式下通過品牌輸出與管理輸出所實現(xiàn)的服務(wù)增值收益對應(yīng)著更高的報酬率，促使企業(yè)獲取超額利潤。另外，萬達商業(yè)在發(fā)展中所形成的品牌與管理優(yōu)勢能夠吸引更多的潛在投資者與企業(yè)達成戰(zhàn)略合作，有助于企業(yè)擴大業(yè)務(wù)規(guī)模并實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

二、萬達商業(yè)輕資產(chǎn)模式財務(wù)績效分析

1.開源節(jié)流保障現(xiàn)金儲備

萬達商業(yè)在提倡“現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略導(dǎo)向下，通過開展輕資產(chǎn)運營構(gòu)建出了以創(chuàng)造自由現(xiàn)金流與降低資金融通成本并行的開源節(jié)流的現(xiàn)金儲備保障機制。首先，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的實施為萬達商業(yè)帶來了穩(wěn)步增長的自由現(xiàn)金流，從而保障運營資金的充足。根據(jù)萬達商業(yè)披露的財務(wù)數(shù)據(jù)測算可得，2014-2016年萬達商業(yè)的自由現(xiàn)金流分別為-12.21億元、-6.52億元和9.02億元，增長率由46.6%提高至238.34%，由此可見輕資產(chǎn)模式的開展將萬達商業(yè)的自由現(xiàn)金流化被動狀態(tài)為主動狀態(tài)，可觀的現(xiàn)金流凈流入從根本上提高了企業(yè)的現(xiàn)金儲備。在降低融資成本方面，萬達商業(yè)則充分發(fā)揮類金融工具即無息負債的高杠桿作用，利用企業(yè)自身在供應(yīng)鏈中的優(yōu)勢，合理占用供應(yīng)商的資金以降低資金融通成本。在包括銀行貸款、債券融資與股權(quán)融資等的多元化融資模式中，萬達商業(yè)2015-2016年獲取的無息負債的綜合比例接近50%，不僅有效減少了利息費用對企業(yè)利潤的蠶食，也能降低各期財務(wù)費用所造成的現(xiàn)金流出以保障企業(yè)的現(xiàn)金儲備。

2.去庫存化調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

萬達商業(yè)在實行傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運營模式時積累了高額的賬面存貨尚未消化，自2015年宣布輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以來，加強存貨的動態(tài)管理以實現(xiàn)資源快速周轉(zhuǎn)，開展去庫存化戰(zhàn)略進而充分回籠銷售現(xiàn)金，調(diào)整與保持合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也成為企業(yè)推動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要目標之一。去庫存能夠適當減少企業(yè)所持有的重資產(chǎn)規(guī)模，回籠的資金也能促使企業(yè)加大對有利于產(chǎn)生長期收益的研發(fā)運營、品牌公關(guān)等無形資產(chǎn)的投入，幫助企業(yè)形成與輕資產(chǎn)戰(zhàn)略相匹配的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。結(jié)合2014--2016年度萬達商業(yè)的財務(wù)披露可知，在施行重資產(chǎn)運營模式時，2014年企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為510.52天，而在采取輕資產(chǎn)模式的2015-2016年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為900.06天與814.34天。雖然萬達商業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)出一定的下滑趨勢，但產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要原因在于萬達商業(yè)在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的過程中，將閑置資金投入到變現(xiàn)速度較快的項目中，導(dǎo)致存貨賬面余額增加，而其傳統(tǒng)項目的投入如高賬面價值、低變現(xiàn)能力的自產(chǎn)自銷存貨數(shù)量實際上在逐步減少。另一方面，通過分析數(shù)據(jù)可知，隨著2015年輕資產(chǎn)戰(zhàn)略開展以來，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)稍顯減少，相比于2015年，2016年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)下降了86天，可見輕資產(chǎn)模式能夠在一定程度上改善企業(yè)的營運能力。去庫存化戰(zhàn)略的開展使得企業(yè)以合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)快速的業(yè)務(wù)擴張。

3.整合資源降低財務(wù)成本

采用輕資產(chǎn)運營模式意味著萬達商業(yè)不再承擔項目資金投資主體的角色，轉(zhuǎn)而由第三方為項目建設(shè)投入資本，因此大大降低了企業(yè)對銀行借款的融資需求，節(jié)省了巨額的短期債務(wù)利息與長期財務(wù)成本。從財務(wù)指標來看，萬達商業(yè)通過利用外來資源不僅降低了財務(wù)成本，緩解了資產(chǎn)端的資金抑制所造成的資金緊縮，也能降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率。據(jù)萬達商業(yè)H股退市之前公布的最后一份2016年上半年報告顯示，其資產(chǎn)總值為6947億元，負債總額接近于5047億元，則可計算出萬達商業(yè)2016上半年資產(chǎn)負債率為72.6%，低于同期房地產(chǎn)行業(yè)的79.72%，說明企業(yè)的償債能力有所提升，合理分散了運營風險，保障經(jīng)營的穩(wěn)定性。

4.加快轉(zhuǎn)型提升盈利能力

輕資產(chǎn)運營模式所創(chuàng)造的優(yōu)質(zhì)財務(wù)效果主要體現(xiàn)在業(yè)績規(guī)模與利潤質(zhì)量兩個方面。在業(yè)績規(guī)模方面，截至2016年6月30日，萬達商業(yè)收入達376.35億元，相比與2015年同期增長了21.82個百分點；凈利潤達61.75億元，與2015年同期相比增長了18A8%。在萬達商業(yè)2016上半年的收入總額中，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中的核心板塊投資物業(yè)租賃與物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入高達81.23億元，占收入總額的21%，與去年同期相比其增幅達到了28.02%，可見在向輕資產(chǎn)運營模式過渡的時期，商品房銷售業(yè)務(wù)對萬達商業(yè)利潤的貢獻率逐步下降，而物業(yè)租賃與管理服務(wù)對企業(yè)績效的貢獻率則以更大的幅度上升，彌補銷售板塊收入減少對企業(yè)利潤造成的負面影響。在利潤質(zhì)量方面，輕資產(chǎn)模式下衍生出的新興服務(wù)業(yè)務(wù)板塊所創(chuàng)造的利潤比傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)利潤擁有更高的回報率，隨著服務(wù)業(yè)務(wù)收入比重的增加，相應(yīng)的企業(yè)總體利潤率會得到有效提升，業(yè)務(wù)含金量也隨之增加。在業(yè)務(wù)規(guī)模與利潤質(zhì)量雙軌并行、同步增長的情況下，萬達商業(yè)的盈利能力必然會呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢，不斷擴充資金以提升財務(wù)流動性。

三、輕資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型啟示

萬達商業(yè)自實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營模式以來，一直致力于挖掘企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的優(yōu)勢資源，合理規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營策略與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將核心競爭力集中在價值鏈中附加值較高的環(huán)節(jié)以達到企業(yè)財富循環(huán)積累的目標。通過建立EVA模型對萬達商業(yè)的企業(yè)價值進行測算可得，即使在房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷時期，萬達商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型仍然為企業(yè)帶來了約6.5倍的價值增長幅度，實現(xiàn)了從222.06億元到1670.65億元的大跨步。在整個行業(yè)順應(yīng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略導(dǎo)向的大背景下，其他房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型也對萬達商業(yè)具有深遠的借鑒意義。首先，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不應(yīng)僅僅依賴于企業(yè)現(xiàn)存的技術(shù)與產(chǎn)品，只有形成多元化的產(chǎn)品架構(gòu)，才能適應(yīng)投資者與消費者不斷更新的服務(wù)需求。其次，在當前“互聯(lián)網(wǎng)+”成為企業(yè)經(jīng)營策略的主流趨勢之一時，萬達商業(yè)可以充分利用互聯(lián)網(wǎng)工具來拓展自身業(yè)務(wù)，通過與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作實現(xiàn)業(yè)務(wù)信息化，從而高效利用互聯(lián)網(wǎng)資源加強業(yè)務(wù)管理，優(yōu)化企業(yè)的產(chǎn)品與服務(wù)。最后，在實施輕資產(chǎn)模式時，萬達商業(yè)也可以協(xié)同集團內(nèi)部其他公司的優(yōu)勢資源，構(gòu)建出多種盈利模式、融資模式并行的“萬達生態(tài)”，這對于延伸萬達商業(yè)的經(jīng)營規(guī)模具有積極意義。

（責任編輯：王文龍）