“營改增”對房地產企業(yè)財務管理的影響及風險管控

尹萍

自2016年5月營改增至今，房地產行韭涉及的財務管理及稅收政策發(fā)生了很大變化，本文首先分析營改增對房開企業(yè)經營成果、現(xiàn)金流、企業(yè)稅收、會計核算、發(fā)票管理諸多方面影響，然后從增值稅發(fā)票涉稅風險、合同管理風險進行闡述，最后從增值稅發(fā)票取得、開具、認證、傳遞，合同條款、采購定價與供應商選擇、甲供施工合同計稅方式選擇提出了對應的管控策略。

“營改增” 房地產 財務管理；

風險管控

房地產企業(yè)實施“營改增”以來，對其生產經營管理產生了重大的影響，一方面，“營改增”消除了重復納稅環(huán)節(jié)，打通了增值稅抵扣鏈條，有利于完善稅制，稅收征管與發(fā)票管理，同時促進了企業(yè)分工，提高了經濟效益。另一方面，在企業(yè)經營管理以及財務管理、稅務遵從管理也存在一些困難與挑戰(zhàn)，分析“營改增”政策對促進房地產企業(yè)發(fā)展具有十分重要的作用。

“營改增“對房地產企業(yè)的影響

（1）對企業(yè)經營成果的影響

“營改增”將原來的價內稅改革為價外稅，營業(yè)稅是價內稅，產品定價中包含稅金，產品定價一成本+利潤+稅金，增值稅是產品價格額外的稅金，使利潤表中原來含稅的銷售收入變?yōu)椴缓愂杖?，會使得房地產企業(yè)收入降低，房地產企業(yè)的成本可能會造成上升，與之聯(lián)系最緊密的上游建筑企業(yè)，人工勞務成本約占30%，占比份額較大，勞務費的進項稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而導致其成本增加，成本的增加將轉嫁給下游房地產企業(yè)。營改增前后凈利潤對比隋況：

1.營改增前凈利潤=（含稅的收入-含稅的成本費用-營業(yè)稅）*（1-25%）

2.營改增后凈利潤=（不含稅的收入-不含稅的成本費用）*（1-25%）

3.營改增后凈利潤變化=-[含稅收入-不含稅收入-（含稅成本-不含稅成本）-營業(yè)稅]*25%=（營業(yè)稅一增值稅）*（1-25%）

營改增后凈利潤變化具有不確定性，因為能否取得進項發(fā)票會直接影響到成本的大小，增值稅小，凈利潤增加。

（2）對現(xiàn)金流的影響

“營改增”后銷項稅額影響收入，進項稅額影響成本費用，納稅人繳納增值稅是現(xiàn)金流出，影響現(xiàn)金流。營改增前后凈現(xiàn)金流變化情況：

1.營改增前凈現(xiàn)金流量=（含稅的收入-含稅的成本費用-營業(yè)稅）*（1-25%）

2.營改增后凈現(xiàn)金流量=（含稅的收入-含稅的成本費用）-（不含稅的收入-不含稅的成本費用）*25%-增值稅

3.營改增后變化=0.75營業(yè)稅-0.75增值稅

（3）對企業(yè)稅收的影響

1.納稅人身份變化的影響

“營改增”后房地產企業(yè)為增值稅納稅人，應當繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

2.增值稅計稅方法變化的影響

營改增后增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法，一般計稅方法稅款抵扣制（扣稅法），應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額，簡易計稅方法，與購進無關，應納稅額=含稅銷售額÷（1+征收率）×征收率。

3.稅率和征收率變化的影響

施工開工日期在2016年4月30日后自行開發(fā)的房地產為新項目，適用一般計稅方法，2016年4月30日至2018年4月30日按照11%的適用稅率計算，2018年5月1H起稅率調整為10%；施工開工甘期在2016年4月30日前自行開發(fā)的房地產為老項目，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算。收到預收款時都按照3%預征率預繳。

4.房地產行業(yè)各種稅收涉稅分析

第一，營改增前

流轉稅營業(yè)稅=含稅收入*5%

土地增值稅=[含稅收入-含稅成本*1.3]*稅率

企業(yè)所得稅=（含稅收入-含稅成本-營業(yè)稅）*25%

契稅=含稅收入*稅率

房產稅=含稅收入*稅率

第二，營改增后（簡易計稅方法）

流轉稅增值稅=不含稅收入*5%

土地增值稅=[不含稅收入-不含稅成本*1.3]*稅率

企業(yè)所得稅=（不含稅收入-不含稅成本）*25%

契稅=不含稅價格*稅率

房產稅=不含稅收入*稅率

第三，營改增后（一般計稅方法）

流轉稅增值稅一銷項稅額一進項稅額

銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）*10%

土地增值稅=[土地增值稅應稅收入一不含稅成本t1.3]+稅率

土地增值稅應稅收入=銷售收入-（銷項稅額-當期允許扣除的土地價款可抵減的銷項稅額）-企業(yè)所得稅收人+抵減的銷項稅額

企業(yè)所得稅=（不含稅收入-不含稅成本）*25%

契稅=不含稅價格*稅率（通過招拍掛方式取得的土地款契稅計稅依據為土地成交價格）

房產稅=不含稅收入*稅率

5.“營改增”納稅申報流程復雜，操作繁瑣

“營改增”后增值稅申報程序有：增值稅銷項發(fā)票開具、進項發(fā)票認證，抄報稅、納稅申報、繳納稅款、稅控盤比對清卡。增值稅計算復雜，有些房地產開發(fā)企業(yè)兼有新老項目，針對新老項目按適用一般計稅方法、簡易計稅方法計稅分開核算，分別按適用的不同稅率計算稅款；房款收取方式有預收款或銷售款，預收房款按預征率預繳稅款，銷售房款按征收率計算稅款。每張需抵扣的進項稅發(fā)票均需通過認證或勾選方可抵扣，認證手續(xù)繁瑣，相對營業(yè)稅匯總納稅工作量很大，一套完整增值稅申報表有十幾張表格需要填列，增值稅管理步驟繁多。

（4）“營改增”使房地產企業(yè)會計核算難度增加

新項目收入、成本、費用均需進行價稅分離，分別核算銷項稅額與進項稅額，老項目收入進行價稅分離，進項稅不允許計算抵扣銷項稅，不作價稅分離，直接進成本、費用?！盃I改增”前由一個應交營業(yè)稅科目變四個增值稅相關二級科目，增加十二個三級科目，這些會計核算內容更多，復雜度更高，對財務人員業(yè)務技能提出了新的要求。

（5）“營改增”要求房地產企業(yè)的發(fā)票管理更嚴格

“營改增”前，營業(yè)稅發(fā)票只用于證明成本，不用作抵扣憑證。在新稅制即“營改增”后，房地產企業(yè)開發(fā)的新項目是否開具的增值稅專用發(fā)票將直接影響稅金是否可以抵扣，進而導致企業(yè)稅負的增減，“營改增”后應當強化增值稅管控意識，積極努力學習新知識，嚴格發(fā)票管理，否則可能因業(yè)務不精給企業(yè)帶來稅收風險和財務風險。

“營改增”后房地產企業(yè)的財務風險

（1）增值稅發(fā)票涉稅風險點

發(fā)票檢查的硬性要求：查稅必查票、查賬必查票、查案必查票、查票必查稅、增值稅以票控稅，發(fā)票管理將成為企業(yè)重點管理問題。

1.增值專用發(fā)票取得的風險

納稅人購進貨物或應稅勞務，簽約合同單位、支付運輸費用，所支付款項的對象，與開具抵扣憑證的銷貨單位不一致的，導致增值稅專用發(fā)票不予抵扣。

2.發(fā)票開具風險

一是，發(fā)票開具不規(guī)范，發(fā)票要素不完整。二是，虛開增值稅專用發(fā)票，將依照相關規(guī)定追究行政、刑事責任。

3.發(fā)票的認證、抵扣風險

取得專用發(fā)票后，未及時認證或勾選導致進項稅額不得抵扣。

4.發(fā)票傳遞環(huán)節(jié)風險

一是，丟失：傳遞過程中丟失，二是，壓票：超過認證期限未傳遞到位。

（2）營改增后合同管理風險

合同管理是企業(yè)完善內部管理體系的重要組成部分，合同條款的具體內容將直接影響企業(yè)的成本，稅負承擔及稅款交納。

“營改增”后房地產企業(yè)的財務風險管控策略

（1）增值稅發(fā)票風險防控

發(fā)票索取與管理關鍵點：抓住源頭，招標文件提要求；法律控制，合同條款有約定；責任到人，經辦人員負責任。營改增企業(yè)發(fā)票風險管理對應措施：

1.增值稅發(fā)票取得必須堅持“四流”合一，即：合同流、發(fā)票流、資金流、貨物（服務）流一致，盡量避免風險。

2.房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產，采用預收房款的方式，可以開具不征稅增值稅普通發(fā)票，在交房時開具全額增值稅發(fā)票，開票時應在發(fā)票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱房號或房屋產權證書號碼，備注欄注明不動產詳細地址；建安成本發(fā)票應在備注欄注明項目名稱及建筑服務發(fā)生地。增值稅發(fā)票開具應當真實、合法、有效，及時查驗扣稅憑證是否合法合規(guī)，發(fā)票要素是否齊，比對銷項稅額與抵扣的進項稅額項目、結構、金額是否合理，不合規(guī)的及時更換。企業(yè)如果發(fā)生銷貨退回行為，應按規(guī)定開具紅字發(fā)票。

3.扣稅憑證需經過稅務機關的認證或勾選才可抵扣進項稅，認證后的次月申報期內必須申報抵扣。對于在稅務系統(tǒng)認證未通過的扣稅憑證，應與供應商和服務商聯(lián)系換票。由于客觀原因造成增值稅扣稅憑證逾期的，逐級上報稅務部門審核、經稽核比對通過后，依據批復符合要求的增值稅扣稅憑證允許納稅人繼續(xù)抵扣其進項稅額。

4.取得發(fā)票后及時完成審批流程，抓緊完成認證及申報抵扣進項稅額手續(xù)?！盃I改增”后，公司應制定增值稅發(fā)票管理辦法，其中應對增值稅發(fā)票傳遞做出相應規(guī)定。專用發(fā)票的取得、開具、傳遞及管理，視同支票管理。增值稅專用發(fā)票丟失情形，經辦人員應配合財務人員協(xié)調供應商和服務商辦理。

（2）營改增合同管理策略

1.完善增值稅合同條款

由于增值稅為價外稅，為避免價格是否含稅產生歧義，涉稅條款將成為合同中必備條款，應該在合同中明確說明價格是否為含稅價。具體關注合同對象抵扣不可抵扣，如合同對象為抵扣發(fā)票，需明確增值稅發(fā)專用發(fā)票相關條款，如：發(fā)票類型、稅率、開票信息、發(fā)票送達時間及要求、發(fā)票違約條款等。

2.加強采購定價與供應商選擇管理

房地產企業(yè)對“營改增”前施工許可項目情況進行梳理，以判斷合同可歸屬于老項目還是新項目。

房地產老項目選擇簡易計稅方法合同以采購價格最低為原則，對于未完工老項目及時驗工計價，竣工結算及開具發(fā)票。

房地產新項目采購定價和供應商選擇：針對一般納稅人來說，采購定價比較的不是付款的多與少，不是抵扣的稅款的高與低，而是成本的多與少，以“綜合采購成本最低，利潤最大化”為總體原則，“綜合采購成本”是指：不含稅價格+不可抵扣的增值稅一可抵扣的稅費，確定比價基礎。采購比價與供應商管理總體原則：綜合采購成本最低，利潤最大化，價格相同時，原則上選擇一般納稅人。價格不同時，通過比較綜合采購成本，逐步篩選確定。

3.甲供項目施工合同計稅方式的選擇分析

如果房地產老項目的支出大多已完成，建議施工合同按3%的簡易計稅方法繼續(xù)履行；房地產新項目一般納稅人，施工單位簽訂有甲供項目的施工合同選擇10%的一般計稅方法（進項可以抵扣）還是3%的簡易計稅方法（進項不可以抵扣），通過分析：一般計稅方式下的應繳增值稅=工程價稅合計*10%/（1+10%）-進項稅，簡易辦法的應繳增值稅=工程價稅合計*3%0（1+3%）.兩種稅負相同的臨界點：工程價稅合計*10%（1+10%）-進項稅額=工程價稅合計*3%/（1+3%）；推出進項稅=6.18%工程價稅合計，分析結論項目進項抵扣高于工程造價的6.18%適合一般計稅方法，項目進項抵扣低于工程造價的6.18%適合簡易計稅方法，應當做到應抵盡抵。

“營改增”對房地產行業(yè)帶來較大的影響，房地產行業(yè)應當抓住機遇，科學合理應對，健全財稅制度，優(yōu)化核算方式，規(guī)范稅收管理、強化內部管理，實現(xiàn)自身健康、持續(xù)發(fā)展。同時，也是新時期一項重大的稅制改革，促進社會經濟發(fā)展，利國利民。

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