營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策初探

符策杭

近年來，營改增政策在全國推行的范圍不斷擴大，房地產(chǎn)企業(yè)實踐營改增政策的過程中，稅收以及稅收籌劃策略明顯改變，為了取得良好的改革效果，大大降低企業(yè)稅負壓力，提高稅收籌劃政策利用率，務必在正確認識營改增政策的基礎上，制定合理的稅收籌劃對策。本文首先進行理論介紹，然后分析營改增影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收的表現(xiàn)，最后重點探究房地產(chǎn)企業(yè)營改增背景下稅收籌收對策。

營改增 房地產(chǎn)企業(yè)

稅收影響 稅收籌劃對策

前言

我國房地產(chǎn)企業(yè)近年來發(fā)展規(guī)模不斷擴大，這類企業(yè)為社會經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)實踐營改增政策中取得良好成績，擴大企業(yè)經(jīng)濟利潤空間，務必結合房地產(chǎn)企業(yè)實際制定合理的稅收籌劃對策，這對房地產(chǎn)企業(yè)稅負壓力減輕有促進作用。由此可見，本文探究該論題是極為必要的，論題分析的現(xiàn)實意義十分顯著，具體探究如下。

理論介紹

（1）營改增

所謂營改增，顧名思義即營業(yè)稅繳納項目改為增值稅繳納項目，營改增政策屬于社會發(fā)展的產(chǎn)物，它在企業(yè)稅負壓力降低、社會良眭發(fā)展等方面起到了推動作用。營改增政策于2011年以試點的方式實踐，2013年該政策在全國范圍內(nèi)推行，2016年房地產(chǎn)企業(yè)被納入營改增試點。營改增政策的推行，意味著我國財稅體制改革不斷深化，增值稅制度趨近規(guī)范化。

（2）稅收籌劃

所謂稅收籌劃，指的是參照相關法律法規(guī)，為保護納稅人合法權益、降低納稅風險制定的納稅計劃及策略。我國房地產(chǎn)企業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展、國際市場拓展等方面做出了重要貢獻，合理的稅收籌劃方案對房地產(chǎn)企業(yè)自身持續(xù)發(fā)展、國家綜合國力提升有重要意義。稅收籌劃目標集中體現(xiàn)在：減輕稅負壓力、降低納稅風險、提高資金利用率、保障企業(yè)經(jīng)濟效益、維護企業(yè)合法權益等方面。稅收籌劃方法主要有征稅范圍籌劃法、稅率籌劃法、基稅籌劃法、征收管理籌劃法等。

營改增影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收的表現(xiàn)

近年來，我國社會主義市場經(jīng)濟形勢發(fā)生了較大變化，同時，房地產(chǎn)企業(yè)正處于改革的關鍵階段，營改增政策在房地產(chǎn)企業(yè)推行的過程中，對企業(yè)財務管理、發(fā)展目標、經(jīng)濟利潤等方面產(chǎn)生了較大影響。下文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)稅收影響具體分析，分析角度分別為稅負、開發(fā)成本。

（1）影響稅負

我國經(jīng)濟發(fā)展速度不斷加快，經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的過程中，我國政府制定了合理的經(jīng)濟管理體制，以便為經(jīng)濟發(fā)展起到引導作用。營改增政策作為經(jīng)濟管理體制的一種，它實踐于房地產(chǎn)企業(yè)，營改增政策實行前后，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率、增值稅稅率為百分之五和百分之十一，通過實例列舉的方式分析營改增政策實行前后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負變化情況，例如，M公司銷售收入為900萬，相關成本400萬，進項統(tǒng)一按照百分之十七計算，增值稅銷項稅率按照百分之十一計算，其他因素暫不考慮，則營改增政策實行之前，房地產(chǎn)企業(yè)應繳納稅費為900×5%=45；營改增政策實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)應繳納稅費為900÷（1+11%）×11%-400÷（1+17%）=36.營改增政策實行于房地產(chǎn)企業(yè)能夠減少納稅主體的稅負壓力，這僅對于小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來講，如果房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較大，營改增政策降低稅負壓力的積極作用的發(fā)揮應滿足當進項可扣金額大于營業(yè)收入相對較大的比例這一條件。

（2）影響開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本決定經(jīng)濟利潤，營改增政策實施對該企業(yè)開發(fā)成本有一定影響。房地產(chǎn)企業(yè)采購材料的過程中合作于小規(guī)模商戶，然而小規(guī)模商戶不能出具增值稅發(fā)票，進而增值稅發(fā)票抵扣成為空談，這意味房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本會大大增加。相反，房地產(chǎn)企業(yè)合作于大規(guī)模商戶，則增值稅扣除毫無疑問，進而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本會相應降低，最終能夠減輕稅負壓力。房地產(chǎn)企業(yè)營改增背景下稅收籌劃

對策

（1）增設稅務部門

首先，集團要增加稅務部門，彰顯稅收規(guī)劃兼顧性。營改增稅制變革具體涵蓋企業(yè)銷售掌控、成本監(jiān)管、整體部署以及招標采購等諸多方面，要從上之下從集團到公司均要匹配得當，財務監(jiān)管中心變成財稅監(jiān)管中心，添置稅務部且安排集團稅務總監(jiān)。而采購部門則要把一些供貨商信息上報稅務部門予以準確進項稅的審核對比。企業(yè)成本監(jiān)管、相關票據(jù)監(jiān)管要歸屬稅務部負責。綜合稅務監(jiān)管規(guī)范制定看合理的績效管理制度，強化成本預算、施工管理等事前稅收規(guī)劃與設計作業(yè)，最大化節(jié)稅。

其次，為所有項目公司分配專門的稅務人員。安排單獨人員符合捋順項目承接監(jiān)管、成本監(jiān)管、結算監(jiān)管等涉稅關鍵點，全面加強稅務監(jiān)管，從而確保在營改增的環(huán)境中保證公司所有作業(yè)正常進行。

（2）加強員工培訓

1.針對領導層。企業(yè)上層要意識到營改增改革為公司帶來的不僅僅是壓力更是一種契機，外表看起來是減稅與抵扣，實際則是進一步深入發(fā)展。營改增紅利和一般的減免稅額有所不同，其是在公司不斷提高監(jiān)管能力，流程實施標準化，轉(zhuǎn)變運營形式中慢慢突出。相關企業(yè)要遵循市場價值規(guī)律，在公正的市場氛圍中展開精細化監(jiān)管，促進企業(yè)健康發(fā)展。

2.針對中層。要創(chuàng)建合理的內(nèi)控規(guī)范，把增值稅監(jiān)管和業(yè)務工作融合起來，依據(jù)增值稅特征與抵扣鏈條實質(zhì)，組織部門作業(yè)。把進項稅金抵扣的思想滲透到監(jiān)管層的決定參照中，變成各個監(jiān)管部門平常作業(yè)的核心流程。

3.針對基層。這里主要是指采購工作人員和財務工作人員，要組織相關培訓與再教育工作，讓其掌握增值稅相關知識要點，明確具體計稅流程、納稅義務出現(xiàn)時間、地點以及相關原理等等，掌握各個流程的發(fā)票監(jiān)管要求，提高業(yè)務處置水平。營改增以后的財務規(guī)劃、計算、發(fā)票監(jiān)管等方面依然具備大量不可靠性因素，相關公司必須要及時獲取最新政策形勢和執(zhí)行條款，明確變革試點有關政策，加強企業(yè)涉稅工作監(jiān)管。

（3）滲透稅收籌劃

首先，要優(yōu)選供貨商，可否及時獲得充足的可抵扣增值稅發(fā)票進而展開合理的進項抵扣是相關企業(yè)現(xiàn)階段急需解決的首要問題。這便需要公司在監(jiān)管中尤其是采購流程加大內(nèi)控力度。另外，還要強化工程決算的監(jiān)管，實時和施工單位展開此方面工作，確保所有賬目有科學的初始憑證，全面杜絕缺少發(fā)票完成抵扣，杜絕相應風險。

其次，通過籌劃稅收推動公司進步。營改增為企業(yè)帶來的影響看其表面是減稅、抵扣，實際則是進步和規(guī)范。營改增變革所顯露的降稅紅利，絕非以往所說的徑直免除稅收，而是經(jīng)過流轉(zhuǎn)稅收水中的頂替還有課稅體制的變化等各種變革措施來漸漸完成的。這便需要相關公司全面把控增值稅抵扣政策，綜合本身運營特征編制出滿足監(jiān)管需要的戰(zhàn)術對策。

（4）優(yōu)化流程體系

公司要針對業(yè)務環(huán)節(jié)展開全方位規(guī)范，鑒別出增值稅隱藏風險和關鍵風險掌控點，在上繳增值稅的狀況下，企業(yè)所有信息體系、稅務監(jiān)管、發(fā)票監(jiān)管、業(yè)務形式的調(diào)節(jié)規(guī)劃，可通過風險掌控部組織，聯(lián)合財務、營銷、采購等部門一同開展。企業(yè)要用增值稅監(jiān)管的視角，劃分各種種類業(yè)務，有效優(yōu)化監(jiān)管環(huán)節(jié)。

1.編制規(guī)范。針對已有的各個監(jiān)管規(guī)范、規(guī)程展開整理優(yōu)化，主要有成本監(jiān)管、預算監(jiān)管規(guī)范、投資監(jiān)管規(guī)范、營銷管理方法等，創(chuàng)建集團增值稅管理系統(tǒng)與會計審算方法，編制滿足增值稅監(jiān)管要求的公司財務、財務內(nèi)控規(guī)范，合理安排增值稅業(yè)務的會計審算環(huán)節(jié)，創(chuàng)建資本、協(xié)議、發(fā)票一體化的健全的內(nèi)控機制。全面推動營銷部門、采購部門、企劃部門工作正常進行。

2.編制合同。對于營改增的轉(zhuǎn)變，編制合同監(jiān)管規(guī)范。劃分各個供貨商里的普通與小規(guī)模納稅人，創(chuàng)建進入、評判與篩選體制，展開分類監(jiān)管。針對各種種類的采購協(xié)議，明確各種采購目標結合公司效益予以考量。針對協(xié)議中的價格、發(fā)票時間、稅額等條例而言，在不違法的基礎上，制定有關條例維護企業(yè)權益。結論：綜上所述，營改增政策推行符合當前社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展需要，同時，為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展帶來了良好機遇，營改增政策實行于房地產(chǎn)企業(yè)，對該企業(yè)稅負、開發(fā)成本有一定影響。為了最大限度的發(fā)揮營改增政策的積極作用，房地產(chǎn)企業(yè)應結合自身實際情況制定稅收籌劃對策，這對財務稅制體系完善、房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展有促進作用。

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