對萬科房產(chǎn)融資狀況的分析

翟國敏

在經(jīng)濟迅速發(fā)展的時代，各冒房產(chǎn)的經(jīng)驗向我們證明，房地產(chǎn)行業(yè)已成為一個魯家的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的興衰會直接影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)作為一個高投入、高風險、高收益的資本密集產(chǎn)業(yè)，它的特點是建設周期長、資金需求大，而且比較依賴金融行業(yè)，因而它的健康發(fā)展必然離不開金融的支撐。

目前我國房產(chǎn)融資現(xiàn)狀有待改善，而且融資渠道比較單一，風險也比較大。房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀表明了我冒房產(chǎn)融資渠道單一、工具落后、籌措資金困難，借鑒冒際融資提出了相應的應對措施，最后針對房地產(chǎn)發(fā)展提出合理化建議

房地產(chǎn)行業(yè)

融資狀況 渠道 對策研究

房地產(chǎn)融資的概念

房地產(chǎn)融資簡單來說就是房地產(chǎn)資金的籌集。廣泛的說，房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)在開發(fā)過程中，通過多種渠道所進行的資金籌集等一系列金融活動的總稱。狹義上來講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)項目的直接和間接資金籌集的總和。

房地產(chǎn)的融資渠道

（1）銀行貸款

銀行貸款，是銀行按照國家規(guī)定的利率將資金發(fā)放給需求者，約定期限按時歸還的一種經(jīng)濟行為。銀行貸款的形式主要體現(xiàn)為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等方面，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也主要依賴銀行貸款。

（2）上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)開發(fā)商的一個理想的融資渠道，上市融資分為直接融資和間接融資，由于直接融資金額比較大，門檻高，無法達到要求，所以更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接融資——買殼上市。這種融資需要大量的現(xiàn)金，然而我國的中小企業(yè)很難同時擁有大量的資金、好的開發(fā)項目和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

就萬科集團而言，上市融資對萬科的發(fā)展有著重大的影響，在萬科上市的幾十年里，萬科集團共9次融資，金額達到240多億，但同時萬科的每次上市融資使得萬科處于危機時刻，由此看出，上市融資對于我國來說，并不是主要的融資渠道，但合理的運用該渠道，對公司的發(fā)展還是有著重大影響的。

（3）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托即信托投資公司制定相關(guān)的信托投資計劃，與委托人簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法的資金委托信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行有關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。

全國各個信托投資公司都在向房地產(chǎn)行業(yè)推出自己的產(chǎn)品，例如上海國投推出了多元化組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務類型一貸款信托、財產(chǎn)權(quán)信托、股權(quán)融資信托等。目前我國信托產(chǎn)品主要有兩種類型：一是股權(quán)融資二是債權(quán)融資。由此看出，房地產(chǎn)信托對于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展比較有利，暫時緩解資金上的壓力。

目前房地產(chǎn)行業(yè)融資問題的現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)融資壓力較大

萬科作為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，2010年以來萬科的融資成本一直呈上升趨勢，萬科年報披露的長期借款數(shù)據(jù)顯示，其利率直線上升：2010報表顯示，1月26日、2月28日萬科各有著十億元的信托借款，利率是5.85%，9月28日利率飆升到10.2%。而2011年的報表顯示，5月20日一筆10億元的信托借款利率為11.65%，較6.65%的基準利率大幅上浮74.4%。房地產(chǎn)商信貸供給受到抑制，由此加大了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，這也表明了銀行雖然調(diào)節(jié)存款準備金率，但不會緩解融資成本較大這一壓力。

（2）融資渠道單一，仍然以銀行貸款為主

據(jù)央行和銀監(jiān)會調(diào)查數(shù)據(jù)表明，全國除西藏等西部地區(qū)以外的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金直接來源于銀行系統(tǒng)，其他的資金收入由銷售商品而來，例如銷售商品房，企業(yè)的大部分的自籌資金都是通過銀行貸款實現(xiàn)的，另外，“定金和預收款”以及來源銀行貸款的施工企業(yè)墊資加在一起，來源貸款的比例高達70%左右。對于融資渠道單一這一問題，房地產(chǎn)開發(fā)商應建立多元化的融資渠道。加強房地產(chǎn)行業(yè)融資管理的途徑

（1）探索多元化的融資方式

根據(jù)目前的調(diào)查統(tǒng)計，在房地產(chǎn)行業(yè)中，主要的融資方式有銀行貸款、上市融資、海外融資、房地產(chǎn)信托、股權(quán)融資以及債券等許多融資方式。金融市場在由原來的不規(guī)范、不完善到進一步發(fā)展這一個方面得到了很好的體現(xiàn)，例如房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、海外籌資、股權(quán)融資、項目融資等許多融資方式漸漸的被一些大型的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所合理運用，慢慢的改變了房地產(chǎn)融資途徑單一的局勢，實現(xiàn)多元化的融資方式。同樣，萬科集團也開始逐漸開拓多元化的融資渠道，1983年到2007幾年間主要是以銀行貸款和債券融資相結(jié)合的傳統(tǒng)的融資模式，；2009年到20114年之間漸漸地采用了比較具有靈活性的、多元化的新型融資方式。多元化的融資途徑為萬科集團的未來發(fā)展奠定了堅實的基礎，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險和金融風險。

（2）構(gòu)建合理的融資結(jié)構(gòu)

企業(yè)要想有完善合理的融資結(jié)構(gòu)，必須要有強大的綜合實力來實現(xiàn)這一目標，企業(yè)有了自身的實力，才能踏人多元化融資渠道的門檻，這樣也會引進其他的外來資金，實現(xiàn)多元化融資。要實現(xiàn)這一目標，企業(yè)要做到以下兩點：一方面房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不能循規(guī)蹈矩，仍然遵循以前的傳統(tǒng)模式，應根據(jù)市場行情做出相應的改變，科學的改變戰(zhàn)略方向，要以市場、企業(yè)自身資源等作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略方向。另一方面.房地產(chǎn)行業(yè)應時刻關(guān)注著新形勢的變化，密切的關(guān)注各個企業(yè)的品牌建設、融資規(guī)模、完善的現(xiàn)代企業(yè)管理模式等各方面，拋棄傳統(tǒng)思想，遵循“做大、做強、做優(yōu)”的原則。

（3）建立完善的融資風險防范體系

房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道有很多，但在中國，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不完善，房地產(chǎn)的融資渠道還是以銀行貸款為主，房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式永遠處于單一的狀況，無法實現(xiàn)多元化籌資。因此，要使得房地產(chǎn)行業(yè)有利的發(fā)展，就要拓展其他的融資途徑，降低房產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的依賴性，建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道。

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