房地產市場貨幣政策效應分析

朱鵬格

貨幣政策實施的過程中由于各個地區(qū)經濟發(fā)展狀況的不同會產生不同的政策效果，貨幣政策對不同地區(qū)的房地產市場造成的影響必然會有不同，醫(yī)此在分析貨幣政策磚于房地產市場的效應時應該考慮到貨幣政策納區(qū)域效應。本文對貨幣政策在房地產市場上的效應溝相關資料進行分析，以河北省石家莊市的房地產市場為分析對象，選取一系列數(shù)據(jù)，然后運用Eviews軟件建立VAR模型，研究貨幣政策的貨幣渠道和信貸渠道對房地產市場的傳導效應，包括貨幣供應量和利率量對房地產價格的影響作懲。

房地產市場 貨幣政策 VAR模型

住房體制改革以來，隨著我國經濟的不斷發(fā)展，我國的房地產市場也相應得到了長足的發(fā)展，在促進了經濟持續(xù)增長的同時也提高了就業(yè)率。然而，近幾年來，房地產市場作為投資的附屬市場，價格過高，導致房地產市場存在一定的泡沫，同時也致使居民生活負擔加重。在伴隨著房地產市場價格持續(xù)走高的同時，我國實行的是長期的寬松貨幣政策（廣義貨幣供應量（M2）持續(xù)快速的增長以及一直以來相對較低的利率水平等），因此由于實施寬松貨幣政策而導致貨幣超發(fā)可能是引起房價持續(xù)上漲的重要原因。本文通過探討貨幣政策在石家莊房地產市場調控中所起到的作用，分析貨幣政策效應對石家莊房地產市場的影響，進而能夠為政府維護石家莊房地產市場的穩(wěn)定，促進經濟持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供合理的建議。

貨幣政策傳導機制對房價影響的分析

一般來講貨幣政策傳導機制主要包含兩個方面，—個是貨幣渠道傳導機制，—個是信貸渠道傳導機制。央銀行實施貨幣政策對名義貨幣供應量和名義利率進行調控，屬于貨幣渠道的調控。信貸傳導機制包括金融機構貸款渠道和資產負債傳導渠道。本文則主要是通過以貨幣渠道為代表的貨幣政策，探討貨幣政策傳導機制對房價的影響；通過以貨幣供應量為代表的數(shù)量工具和以利率為代表的價格工具作為貨幣渠道的傳導對石家莊的房地產市場加以分析。

（1）貨幣渠道對石家莊房地產市場影響的模型分析

1.模型原理及指標選取

由于使用時無需完整的經濟假設同時也不必判別變量的內生性和外生性，所以采用VAR模型進行實證分析。VAR模型通過運用內生變量當前期以及滯后期進行線性回歸以研究變動關聯(lián)陛，其基本形式為：Yt PO+PI Yt-1+P2Yt-2+-…+PPYt-p。Yt-p、Yt分別為滯后期和當前值（其中P值表示的是滯后階數(shù)）。本文所指的石家莊房地產市場僅包括新華區(qū)，橋西區(qū)，橋東區(qū)，長安區(qū)，裕華區(qū)，井陘礦區(qū)，藁城區(qū)，鹿泉區(qū)和欒城區(qū)房地產市場。本文對房地產市場的界定為住宅市場，選取2011年至2016年石家莊住宅市場商品房銷售價格的季度均值作為房地產價格的指標。本文選取與房價相對應的季度的廣義貨幣供應量（M2）作為貨幣政策數(shù)量工具指標。同時選取相應季度的shiber的一年期拆借利率（i）作為貨幣渠道的利率指標。由于選取的這些數(shù)據(jù)為當年的實際值，并未剔除物價因素或者通貨膨脹的影響，需要對原始數(shù)據(jù)做平減化處理，本文選取的平減指數(shù)為與指標數(shù)據(jù)相對應的居民消費價格指數(shù)。為了消除原始數(shù)據(jù)異方差的影響，減少數(shù)據(jù)的波動性，需要對數(shù)據(jù)房價（ hp）貨幣供應量（ m2）和利率（i）進行對數(shù)化處理。

2.模型實證分析

第一，指標平穩(wěn)性檢驗

采用VAR模型對時間序列進行分析時，必須保證序列的平穩(wěn)性，否則會導致偽回歸問題出現(xiàn)，本文采用ADF檢測法判斷指標的平穩(wěn)性。

表1-1顯示，Inhp、Inm2、Ini三個序列的ADF統(tǒng)計值的概率P值都大于0.05，因此三個序列都為序列非平穩(wěn)。對這三個序列進行一階差分，差分之后，三個序列的ADF統(tǒng)計值的概率P值都小于0.05，因此三個序列都是一階單整序列，所以可以對它們建立VAR模型。

第二，協(xié)整檢驗

分在多個變量協(xié)整關系的分析中，經常采用Johansen協(xié)整檢驗方法。這種方法既可以檢驗這幾個非平穩(wěn)變量的線性組合是否是平穩(wěn)序列，同時也可以表明這些變量之間是否存在長期均衡關系。

通過Johansen協(xié)整檢驗之后顯示在0.05的顯著水平下石家莊房價、貨幣供應量、利率之間不存在協(xié)整關系和至多存在一個協(xié)整關系的概率都小于0.05，而至多存在兩個協(xié)整關系的概率0.2279，因此石家莊房價、貨幣供應量、利率之間存在著兩個協(xié)整關系。同時顯示對數(shù)似然值最大的協(xié)整關系式，石家莊房價、貨幣供應量、利率之間的協(xié)整方程可以寫為：Inhp=-0.1590071ni+0.1804231nm2.利率每上升1%，房價就會下降15.9%；貨幣供應量每上升1%，房價就會上升18.04%。

第三，格蘭杰因果檢驗

進行格蘭杰因果關系檢驗，可以判斷A變量和B變量的之間的格蘭杰因果關系，進而分析這兩個變量相互影響的方向。

根據(jù)以上表1-2檢驗結果數(shù)據(jù)，在0.05的顯著水平和滯后期為2的情況下，拒絕利率不是房價的格蘭杰原因的原假設，而接受房價不是利率的格蘭杰原因的原假設，因此可以認為是利率的變動能夠造成房價的變動，房價并不能對利率產生影響兩者之間存在單向的因果關系。

（2）貨幣渠道對石家莊房地產影響綜合分析

在對這些數(shù)據(jù)建立VAR模型進行驗證之后，可以發(fā)現(xiàn)石家莊的房價與廣義的貨幣供應量（ M2）和貸款利率之間存在著某種因果關系。貨幣供應量的增加，會導致經濟社會中流通的貨幣增加，而這些貨幣存在于經濟體系中必然會造成資產價格的上漲；反之，貨幣供應量的減少則會造成資產價格的下跌，這反映在石家莊的房地產市場上就表現(xiàn)為石家莊的房價隨著貨幣供應量的增加而提升。利率的上升意味著資金成本的上升，這會引起社會體系中用于流通的貨幣量下降，而造成房價的下降。協(xié)整方程式：Inhp=-0.1590071ni+0.1804231nm2，則表明了就長期而言貨幣供應量對石家莊房價的影響要比利率的石家莊房價的影響更為顯著。

對于石家莊房地產市場調控貨幣政策方面建議

過本文的分析可以發(fā)現(xiàn)，通過貨幣政策能夠對石家莊的房地產市場形成一定程度的影響，但是因為采取統(tǒng)一的貨幣政策對房地產市場實施調控具有非對稱性，并不能達到對石家莊房地產實施有效調控的效果。根據(jù)本文上述分析，對石家莊房地產市場的調控提出以下政策建議：

（1）在貨幣政策實施的過程中要更加的靈活。統(tǒng)一的貨幣政策是根據(jù)全國的經濟發(fā)展水平總體經濟發(fā)展水平，金融發(fā)展程度而制定的。所以為了達到預期的調控效果，應根據(jù)石家莊自身的經濟發(fā)展水平，金融完善程度以及房地產市場的發(fā)展水平，具體分析。

（2）為了對石家莊的房地產進行有效調控，在運用貨幣政策時要注意多種政策的相互搭配，但是也要在各種政策側重點。通過上文的分析結果可以看到，石家莊的房價對利率的變化比較敏感，且在短期內反應較為強烈，而貨幣供給量和金融機構的貸款的對石家莊房地產市場調控主要反應在長期。因此政府對石家莊房地產市場的調控要在由中央銀行制定實施貨幣調控政策的合理空間內，靈活運用利率工具和適度控制銀行等金融機構的信貸規(guī)模。

（3）在對房地產市場進行調控時，要注意提高各個部門和研究機構的參與度，定貨幣政策時應該本著進一步提高經濟開放度和金融市場發(fā)展水平，構建全方位的金融支持體系，為石家莊的房地產市場健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

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