試論央企在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式調(diào)整中應(yīng)發(fā)揮的作用

趙嘉蒞

房地產(chǎn) 央企 調(diào)控

房企“國(guó)家隊(duì)”概況

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》近期統(tǒng)計(jì)顯示，在2016年拿地支出占前15名的房地產(chǎn)企業(yè)中，由央企和國(guó)企組成的“國(guó)家隊(duì)”占據(jù)了8席。早在2010年，國(guó)資委就出臺(tái)了“退房令”，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只留下16家主業(yè)為地產(chǎn)的央企。但時(shí)至今日，在78家被要求退出房地產(chǎn)行業(yè)的央企中，僅有小部分履約退出，被允許涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企反從16家增加到21家。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的命脈常常與資金息息相關(guān)，毫無(wú)疑問，房地產(chǎn)企業(yè)“國(guó)家隊(duì)”在這方面先天就存在著優(yōu)勢(shì)。同時(shí)由于國(guó)資委2010年的“退房令”也并沒有時(shí)間表和具體實(shí)施方案，也導(dǎo)致央企退出步伐緩慢。

房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾近瘋狂，房?jī)r(jià)上漲速度令人瞠目結(jié)舌。在此情形下，各地調(diào)控政策密集出臺(tái)。3月17日，廣州出臺(tái)政策本市戶籍成年單身人士在本市限購(gòu)—套住房；石家莊出臺(tái)政策非本市居民不得通過(guò)補(bǔ)繳社保的方式購(gòu)買住房；北京、青島、南京、鄭州等多地也開始出臺(tái)或升級(jí)限購(gòu)政策。9月，重慶、南昌、西安、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)等六城市圍繞“限售”集中發(fā)布新一輪調(diào)控政策。同時(shí)，以北京、深圳等地為代表，一系列服務(wù)中低收入無(wú)房人口的政策也陸續(xù)出臺(tái)，如共有產(chǎn)權(quán)房政策、租售同權(quán)政策、公租房政策等等，這一系列政策的出臺(tái)都無(wú)非旨在證明：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。毋庸置疑，從限購(gòu)限貸再到限售，這些都不是解決房地產(chǎn)問題根本之策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，需要基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制保障，包括基本住房制度、住房金融制度、土地供給制度和房地產(chǎn)稅收制度等內(nèi)容。

央企應(yīng)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展

作為共和國(guó)的長(zhǎng)子和脊梁，央企絕不應(yīng)僅僅以獲取自身利潤(rùn)為發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之外，必然承擔(dān)著更為重要的社會(huì)責(zé)任。因此，在國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策、推動(dòng)建立合理有效率長(zhǎng)效健康發(fā)展的房地產(chǎn)政策過(guò)程中，央企也勢(shì)必應(yīng)發(fā)揮自身應(yīng)有的積極作用。

首先，要提高認(rèn)識(shí)。要充分認(rèn)識(shí)中央遏制炒房、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的信心和決心。要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)百姓民生，央企也承擔(dān)著在公共事業(yè)領(lǐng)域造福于民的職責(zé)。隨著新一輪國(guó)企改革的深入推進(jìn)，央企的發(fā)展主線應(yīng)該是“與民分利”，必須要帶頭積極響應(yīng)貫徹中央決策部署。

第二，要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展思路。根據(jù)從相關(guān)企業(yè)調(diào)研掌握的數(shù)據(jù)，多家央企背景房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存中均包括相當(dāng)一部分商住房，而由于國(guó)家當(dāng)前的調(diào)控政策，商住房在市場(chǎng)遭遇“嚴(yán)寒”，這就要求相關(guān)企業(yè)迅速轉(zhuǎn)換思路，在國(guó)家政策允許范圍內(nèi)，積極采取租賃、公寓等方式緩解庫(kù)存和資金壓力。

第三，要積極響應(yīng)國(guó)家政策。當(dāng)前，國(guó)家層面已在多地不斷出臺(tái)或更新租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房、廉租房、公租房等惠民政策，這其中大部分政策都是首次出臺(tái)，顛覆了原有人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的很多固有觀念，因此在政策出臺(tái)初期階段就必然需要在實(shí)踐中不斷修正完善，這就需要業(yè)界的支持配合，不是想辦法“鉆空子”，而是充分發(fā)揮行業(yè)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，積極建言獻(xiàn)策。這方面央企，特別是大規(guī)模的房地產(chǎn)央企，更是責(zé)無(wú)旁貸。

第四，要隨時(shí)注意防控資金風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)相互參透風(fēng)險(xiǎn)交叉，一旦地產(chǎn)出問題，銀行業(yè)經(jīng)濟(jì)體的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)就在所難免，反之亦然，必須引起我們的高度重視。這就要求企業(yè)要理性看待房地產(chǎn)的新常態(tài)，積極實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，隨著調(diào)控的不斷收緊，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率恃續(xù)下降，各房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存和資金壓力都在持續(xù)加大，這就要求房企“國(guó)家隊(duì)”從促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的角度出發(fā)，積極探索通過(guò)各種方法，改變以，莊高負(fù)債率的發(fā)展模式，堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”，加快存貸周轉(zhuǎn)與減少長(zhǎng)期資產(chǎn)收入，方可在目前的市場(chǎng)環(huán)境中防范風(fēng)險(xiǎn)，占據(jù)主動(dòng)。

當(dāng)前，住房可謂是我國(guó)居民最重要的資產(chǎn)，往往凝結(jié)了大多數(shù)居民一生的財(cái)富，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是社會(huì)隱定的基礎(chǔ)。中國(guó)房地產(chǎn)問題不能局限旁地產(chǎn)業(yè)的角度來(lái)考察，央企自身體量大、涉足領(lǐng)域廣、又往往具有“企業(yè)”和“政府”的雙重身份，在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展升級(jí)轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)良性健康發(fā)展過(guò)程中，發(fā)揮自身應(yīng)有作用，可謂責(zé)無(wú)旁貸，這才真正符合央企的功能定位。