發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究

黎小佳

共有產(chǎn)權(quán)住房作為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)改革過程中的重要著力點(diǎn)，一經(jīng)推出便引起了很大的反響，廣大學(xué)者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了眾多研究。本文第一部分介紹共有產(chǎn)權(quán)房的概念，這為后文的論述打下理論基礎(chǔ)，第二部分介紹共有產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)特點(diǎn)，最后立足中國房地產(chǎn)場(chǎng)的現(xiàn)狀探討共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)主體的影響

共有產(chǎn)權(quán)房

基本特征 住房改革 影響

共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)于深入推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步平抑商品房?jī)r(jià)格具有重要意義。作為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革重要著力點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)房將有利于合理制定價(jià)格，公平合理分配，抑制投資投機(jī)性購房需求

共有產(chǎn)權(quán)房的概念

所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、間品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。共有產(chǎn)權(quán)房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭所建的房屋。保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。即中低收入住房困難家庭購房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。

共有產(chǎn)權(quán)房的基本特征

（1）共有產(chǎn)權(quán)房操作方式更加靈活

房屋產(chǎn)權(quán)可以按照兩種比例實(shí)現(xiàn)共有：當(dāng)個(gè)人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7：3時(shí)，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格；對(duì)仍無力購買的特殊困難家庭，可按5：5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購買，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格則相當(dāng)于間期經(jīng)濟(jì)適用住房的70%，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房。共有產(chǎn)權(quán)房的購買人隨著收入的增加，可以申請(qǐng)購買政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算；5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。房屋出售時(shí)與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。當(dāng)購買者經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)人中高收入群體時(shí)，政府也無需強(qiáng)制其搬出，而是對(duì)政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場(chǎng)租金。

（2）共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格形成機(jī)制更加市場(chǎng)化

共有產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟(jì)適用房的變異形式，其顯著特點(diǎn)在于價(jià)格形成機(jī)制。“共有產(chǎn)權(quán)房”用地性質(zhì)由劃撥改為出讓，并完傘按照商品房進(jìn)行開發(fā)，且銷售價(jià)格計(jì)算也等同于商品房?？梢姡绕饌鹘y(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房，“共有產(chǎn)權(quán)房”增加了土地成本，且房?jī)r(jià)實(shí)際上是“隨行就市”?？陀^上，“共有產(chǎn)權(quán)房”的這種價(jià)格形成機(jī)制，不啻于維護(hù)了商品房市場(chǎng)價(jià)格，喪失了經(jīng)濟(jì)適用房平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的政策效應(yīng)。但立足于可承受的銷售價(jià)格（以建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)）這一特點(diǎn)仍將保障中低收入者的購房權(quán)益。

（3）共有產(chǎn)權(quán)房的出資方式獨(dú)特

另一個(gè)顯著特點(diǎn)在于“共有產(chǎn)權(quán)房”的出資方式，它是由政府按照“三七開”或“五五開”墊資，并不影響購房者向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款等。就其出資方式的本質(zhì)來說，與開發(fā)商推出的所謂“零首付”優(yōu)惠政策比較，前者的墊資人是政府，后者的墊資人足房產(chǎn)商，從融資模式上看，并無本質(zhì)差別。共有產(chǎn)權(quán)房范圍更大的供應(yīng)對(duì)象支持無房家庭解決住房剛需。

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大影響

（1）試水共有產(chǎn)權(quán)標(biāo)志著中國房地產(chǎn)政策已經(jīng)發(fā)生重大變化。

打消了一部分人認(rèn)為房?jī)r(jià)只是暫時(shí)下調(diào)，用不了多久，就會(huì)像以前一樣瘋長(zhǎng)的幻想。通過實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，進(jìn)一步降低了房屋出售價(jià)格，充分減輕購房負(fù)擔(dān)，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需，表明政府和老百姓起勢(shì)力解決住房困難。

（2）共有產(chǎn)權(quán)房的推出改變相關(guān)預(yù)期

一方面說明各地政府正在積極落實(shí)2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)明確提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，另一方面也表明政府正在逐步探索解決居住困難問題，以期建立適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

（3）共有產(chǎn)權(quán)房的推出豐富政府調(diào)控措施

共有產(chǎn)權(quán)房在一定程度上會(huì)弱化行政色彩，從而有助于提升政府的權(quán)威。眾所周知，迄今為止，政府為遏制瘋長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，幾乎每年都會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策，但房?jī)r(jià)多年來卻一路飛漲，調(diào)控變成“空調(diào)”，在一定程度上影響了政府的權(quán)威。今后，政府則可以通過增加或減少“共有產(chǎn)權(quán)住房”的投放量來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，相較于行政命令則更加“市場(chǎng)”。

（4）共有產(chǎn)權(quán)房有利于完善住房供應(yīng)體系

“共有產(chǎn)權(quán)房…‘自住房”等政策的出臺(tái)，表明政府正在商品房、保障房的基礎(chǔ)上嘗試多條腿走路，以期建立多層次的住房體系。數(shù)據(jù)顯示，自住型商品房自推出以來，在2017年影響房?jī)r(jià)少漲7%?？梢灶A(yù)計(jì)，共有產(chǎn)權(quán)住房將整合以往各類出售型保障房和政策房，促進(jìn)保障房資源分配更加公平、合理，從而充分發(fā)揮改善民生和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控雙重作用，這對(duì)深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系具有重要意義。

總之，共有產(chǎn)權(quán)住房政策一方面有利于抑制住房投資投機(jī)性需求，讓住房制度更加公平合理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快形成符合首都特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，幫助更多的人實(shí)現(xiàn)住有所居；另一方面，還可以進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)嘗試多條腿走路，建立多層次的住房體系，深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等均具有重大意義。

[1]陳杰.如何用好共有產(chǎn)權(quán)房[N].第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2014-08-07（B05）.

[2]陳杰.從改革大視角看共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展[N].解放日?qǐng)?bào)，2014-04-11（011）.

[3]葉雷.共有產(chǎn)權(quán)房重在發(fā)揮市場(chǎng)作用[N].中國建設(shè)報(bào)，2014-02-19（002）.