淺析上海市公共租賃住房有效供給不足問(wèn)題

【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入差距進(jìn)一步加大。特別是一線(xiàn)城市，住房困難群體愈發(fā)龐大。作為滿(mǎn)足廣大住房困難群體保障需求的公共租賃住房卻存在著有效供給不足的情況。另外，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁入“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”，一線(xiàn)城市進(jìn)入城市更新背景下，可供于建設(shè)公共租賃住房的增量土地卻越來(lái)越少。本文以上海市為例，重點(diǎn)探討一線(xiàn)城市公共租賃住房有效供給不足的問(wèn)題，并對(duì)問(wèn)題成因進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】公共租賃住房；有效供給；問(wèn)題；成因

一、公共租賃住房的定義

根據(jù)中央《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》以及上海市《本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》對(duì)公共租賃住房的定義，公共租賃住房是由政府提供政策支持，以市場(chǎng)化手段運(yùn)作，在套型面積、供應(yīng)對(duì)象、租金價(jià)格上有所限定，面向住房困難群體提供的租賃式住房。上海市的公共租賃住房的作用是，填補(bǔ)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房辦法無(wú)法解決或邊界交叉的空白，將住房保障覆蓋面從城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口擴(kuò)大到有基本穩(wěn)定工作的城市常住人口，具體包括市青年職工、引進(jìn)人才和來(lái)滬務(wù)工人員。

二、有效供給不足問(wèn)題及成因分析

（一）上海市公共租賃住房有效供給不足問(wèn)題

1.數(shù)量上供不應(yīng)求

截至“十二五”末，全市公共租賃住房（含單位租賃房）累計(jì)8.77萬(wàn)套，僅約占上海市“十二五”期間保障性住房的12.69%。從住宅存量及住宅靜態(tài)需求分析：2015年末，上海市常住人口為2415萬(wàn)人，其中戶(hù)籍常住人口1434萬(wàn)人，外來(lái)常住人口為981萬(wàn)。上海2015年的總戶(hù)數(shù)為：536.76萬(wàn)戶(hù)（戶(hù)籍人口），2.7人/戶(hù)（戶(hù)籍人口）。按照2415萬(wàn)常住人口計(jì)算，每戶(hù)2.7人，按每家僅一套房測(cè)算，上海需要900萬(wàn)套左右的住宅。根據(jù)城市數(shù)據(jù)團(tuán)2015年對(duì)于各大房產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)整理統(tǒng)計(jì)，上海市轄區(qū)范圍內(nèi)共計(jì)約有2.6萬(wàn)個(gè)小區(qū)，一共約有760萬(wàn)套住宅。不考慮住宅空置情況，大約還存在140萬(wàn)套住宅的供應(yīng)缺口。從租賃住房靜態(tài)需求分析：假設(shè)外來(lái)常住的981萬(wàn)人口中的3/4住在1434萬(wàn)的戶(hù)籍家庭中，剩余1/4外來(lái)常住人口假設(shè)按照平均2人需要一套租賃住房，外來(lái)人口依然需要122萬(wàn)余套租賃房來(lái)滿(mǎn)足相應(yīng)外來(lái)常住人口的需求。

因此，從上海常住人口住宅靜態(tài)需求估算、外來(lái)常住人口公共租賃住房靜態(tài)需求估算、公共租賃住房絕對(duì)數(shù)量及占保障房百分比看，上海市公共租賃住房絕對(duì)數(shù)量供給還存在不足。

2.結(jié)構(gòu)上供求不對(duì)應(yīng)

2012年初，上海首批兩個(gè)市籌公租房項(xiàng)目入市后申請(qǐng)不如預(yù)期，上海因此一度將公租房申請(qǐng)截至日期延長(zhǎng)。2016年，根據(jù)上海幾個(gè)區(qū)屬公共租賃住房運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)情況介紹，由于相當(dāng)數(shù)量的公租房地段偏遠(yuǎn)，且價(jià)格相對(duì)周邊普通租賃住房沒(méi)有太大價(jià)格優(yōu)勢(shì)，受理公租房申請(qǐng)總量約占供應(yīng)房源總量的七到八成。由此可見(jiàn)，公租房開(kāi)建前的土地資源錯(cuò)配也對(duì)公共租賃住房的保障作用再打折扣。

（二）問(wèn)題成因分析

1.新增規(guī)劃建設(shè)土地資源限制及存量土地資源的閑置

土地是最基本的生產(chǎn)資料。如果沒(méi)有可用于建設(shè)公共租賃住房的土地，自然皮之不存，毛將焉附。根據(jù)《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035）》，上海要實(shí)現(xiàn)“緊約束下的睿智發(fā)展”，即“為應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)和城市未來(lái)發(fā)展的不確定性，規(guī)劃建設(shè)用地總量實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（由3226平方公里削減到3200平方公里）”?？梢?jiàn)上海市新增建設(shè)用地總量控制對(duì)于公共租賃住房土地的供給不足是首要問(wèn)題。既然從建設(shè)增量土地中無(wú)法獲取更多的公共租賃住宅新增建設(shè)用地，存量土地資源是否可以利用呢？根據(jù)易居研究院的調(diào)查報(bào)告，上海國(guó)企擁有的工業(yè)存量用地約占上海市城市更新土地資源的半壁江山。然而由于種種因素，這些存量土地資源中有很大部分被低效利用甚至閑置的情況普遍存在，用于規(guī)模建設(shè)公共租賃住房的屈指可數(shù)。

2.投資、建設(shè)、營(yíng)運(yùn)主體均以政府為主，市場(chǎng)參與太少

從上海公共租賃住房“十二五”期間的建設(shè)來(lái)看，上海公共租賃住房建設(shè)主要有兩種模式：一是上海政府從存儲(chǔ)土地中拿出一部分，或者是調(diào)整企業(yè)土地用途，定向建設(shè)公共租賃住房。這類(lèi)土地投入到市場(chǎng)后，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、用工比較集中的企業(yè)，以及其他投資者自己去建設(shè)公租房，并擁有這部分公租房的所有權(quán)。二是政府劃撥土地，吸引社會(huì)機(jī)構(gòu)主要是用工比較集中的開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及一些用工比較集中的大企業(yè)來(lái)參與建設(shè)，即配建為主。然而由于上海市各區(qū)住房保障欠賬太多，市、區(qū)財(cái)政投入的財(cái)力也非常有限。另外，由于住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不完善等原因，對(duì)公共租賃住房的盈利能力及資金回收周期預(yù)期不明朗，市場(chǎng)上社會(huì)機(jī)構(gòu)參與較少。

三、結(jié)語(yǔ)

上海市公共租賃住房有效供給不足是顯性化的社會(huì)問(wèn)題，需要得到包括政府在內(nèi)的社會(huì)各方予以高度關(guān)注。在當(dāng)前形勢(shì)下，擁有存量土地資源的國(guó)有企業(yè)首先需要主動(dòng)承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任，積極與地方政府開(kāi)展合作，義不容辭地投身到公共租賃住房建設(shè)當(dāng)中去，方能化解公共租賃住房建設(shè)用地供給不足以及投資主體匱乏這兩個(gè)制約公共租賃住房發(fā)展的瓶頸問(wèn)題。政府需要加強(qiáng)行政引導(dǎo)，完善各方合作共贏(yíng)的體制機(jī)制，為企業(yè)創(chuàng)造更多更好的可行條件，激發(fā)市場(chǎng)活力與創(chuàng)造力。通過(guò)政企合作，供應(yīng)滿(mǎn)足社會(huì)需求的公共租賃住房，讓在城市中生活的所有人都能住有所居、安居樂(lè)業(yè)，實(shí)現(xiàn)城市讓生活更美好的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：馮新春（1983—），男，江蘇南通人，研究生，上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院，研究方向：保障性住房。