基于層次分析法的商品房質(zhì)量綜合評(píng)級(jí)研究

【摘要】本文通過介紹我國(guó)商品房的質(zhì)量等級(jí)評(píng)級(jí)歷史與現(xiàn)狀，以黨的十八大精神為契機(jī)，發(fā)揮群眾參與社會(huì)管理的基礎(chǔ)作用，提出非政府組織機(jī)構(gòu)參與商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)的一套研究理念，以層次分析法理論為手段，架構(gòu)評(píng)級(jí)體系，為非政府組織機(jī)構(gòu)參與商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)的實(shí)施設(shè)想提供一種參考。

【關(guān)鍵詞】層次分析法 ；商品房；質(zhì)量；評(píng)級(jí)

【Abstract】 In this paper，we introduce the history and present situation of commercial housing quality grade in China. With the spirit of the 18th CPC National Congress as an opportunity，it can play the basic role of public participation in social management. By means of analytic hierarchy process，we put forward a set of research ideas on the participation of non-governmental organizations in the quality evaluation of commercial housing and architecture rating system，F(xiàn)urthermor we provide a reference for the implementation of the non governmental organizations participating in the commercial housing quality grading.

【Key words】 Analytic hierarchy process，Commercial housing，Quality，Grade

在我國(guó)改革開放和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展下，我國(guó)的商品房市場(chǎng)發(fā)展飛快，數(shù)量和規(guī)模不斷擴(kuò)大，質(zhì)量和水平逐漸提高，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在這種大環(huán)境、大背景下，無論是政府部門還是人民群眾都急需了解和掌握相關(guān)商品房的質(zhì)量?jī)?yōu)劣狀況，而通過開展第三方非政府組織參與商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)，可以在一定程度上符合這種廣泛的管理與社會(huì)需求，也符合目前國(guó)家提倡與推行的政府部門將要簡(jiǎn)政放權(quán)。

我國(guó)建筑工程的質(zhì)量評(píng)級(jí)早在1966年進(jìn)行合格工程和優(yōu)良工程的評(píng)級(jí)，但隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和WTO等外環(huán)境合力影響下，我國(guó)在2002年規(guī)定驗(yàn)收時(shí)工程質(zhì)量只進(jìn)行合格驗(yàn)收，不再評(píng)定優(yōu)良。但這并不是說我國(guó)就不鼓勵(lì)施工企業(yè)開展工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)和參與評(píng)優(yōu)。如何科學(xué)、合理、客觀、公正地評(píng)定各施工企業(yè)所建商品房的質(zhì)量等級(jí)，是政府管理部門、廣大消費(fèi)者以及社會(huì)各界人士都十分關(guān)注的核心問題[1]。

1、研究意義

開展商品房質(zhì)量綜合評(píng)級(jí)的研究，主要目的是為了增強(qiáng)社會(huì)上的非政府組織（第三方機(jī)構(gòu)）進(jìn)行獨(dú)立評(píng)級(jí)，提高商品房質(zhì)量與促進(jìn)商品房質(zhì)量綜合評(píng)級(jí)的社會(huì)轉(zhuǎn)型及競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，更好地服務(wù)人民群眾?？偨Y(jié)起來具有以下幾點(diǎn)意義：第一，有利于政府轉(zhuǎn)變職能。第二，有利于房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展提供一些參考信息，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)優(yōu)的意識(shí)。第三，有利于讓廣大人民群眾了解該商品房質(zhì)量提供一條參考渠道。這也是每一個(gè)準(zhǔn)備購房的消費(fèi)者非常關(guān)注與急需的問題，為消費(fèi)者提供一個(gè)選房的質(zhì)量評(píng)級(jí)參考，使其在商品房質(zhì)量判斷方面能夠獲得充分而準(zhǔn)確的信息[2]。

2、商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)的運(yùn)作流程

由于代表政府部門進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督的有關(guān)部門只對(duì)商品房等建筑工程進(jìn)行合格性評(píng)價(jià)。那么由非政府組織機(jī)構(gòu)對(duì)商品房質(zhì)量的評(píng)級(jí)將成為主力軍，操作流程應(yīng)具備以下幾個(gè)條件：

2.1 質(zhì)量合格

參與評(píng)級(jí)的各類商品房，只能和必須建立在經(jīng)相關(guān)質(zhì)監(jiān)部門評(píng)定質(zhì)量合格的商品房的基礎(chǔ)上，才可參與報(bào)名。

2.2 自愿原則

實(shí)行自愿參與原則，不具有政府的強(qiáng)制性作用，評(píng)級(jí)只對(duì)公眾提供信息參考服務(wù)，公眾是否采信，由個(gè)人自行決定。

2.3 免費(fèi)和公平原則

免費(fèi)原則更具有廉潔性，杜絕買分、賣分等不良行為的發(fā)生。公平評(píng)級(jí)原則，不論施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)如何，商品房工程規(guī)模如何，均可以參與報(bào)名，在同一平臺(tái)上參與評(píng)級(jí)和比較，也就是目前比較時(shí)髦的說法：一起“P.K.”。

2.4 參考性原則

評(píng)級(jí)的各指標(biāo)和亮分準(zhǔn)則可以由專家和民眾適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，參考性更趨于符合時(shí)代性和群眾性。評(píng)級(jí)結(jié)果，對(duì)公眾免費(fèi)開放，自己決定采信與否。

3、商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)體系指標(biāo)的建立

筆者根據(jù)問卷調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合專家的建議和消費(fèi)者走訪等方式，梳理出當(dāng)前廣大人民群眾最為關(guān)心的房屋質(zhì)量影響因素（A），主要為安全性（B1）、功能性（B2）、耐久性（B3）等3個(gè)方面，安全性方面應(yīng)能考慮抗震減災(zāi)等基本需求，包含設(shè)計(jì)使用年限（C1）、抗震設(shè)防類別（C2）、建筑場(chǎng)地類別（C3）、房屋剛度合理性（C4）、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)等級(jí)（C5）五個(gè)指標(biāo)；功能性方面主要應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)適用，水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等應(yīng)到位，包含防火設(shè)施（C6）、戶型布局（C7）、水電氣等市政配套設(shè)施（C8）、物業(yè)配套服務(wù)設(shè)施（C9）四個(gè)指標(biāo)；耐久性方面?zhèn)戎胤罎B防漏、線路管線、暖通空調(diào)等方面，包含防水與防滲（C10）、線路管道與暖通空調(diào)設(shè)備（C11）、裝飾裝修（C12）三個(gè)指標(biāo)。

筆者依據(jù)層次分析法[3]的原理，構(gòu)造商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)體系指標(biāo)模型[4]如下圖1所示，

4、確定評(píng)級(jí)體系中各指標(biāo)權(quán)重系數(shù)及一致性檢驗(yàn)

通過調(diào)查問卷法，我們可以得到一組各指標(biāo)權(quán)重矩陣，計(jì)算權(quán)重結(jié)果，并根據(jù)實(shí)際情況做了必要調(diào)整。按照層次分析法計(jì)算出各指標(biāo)的綜合權(quán)系數(shù)，經(jīng)一致性檢驗(yàn)符合要求，數(shù)值如表4-1所示。

5、確定評(píng)級(jí)體系中各指標(biāo)的亮分標(biāo)準(zhǔn)

如何根據(jù)一定的條件和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商品房質(zhì)量情況進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果授予不同的質(zhì)量等級(jí)，以達(dá)到提高商品房質(zhì)量和引導(dǎo)廣大人民群眾合理選擇住房的目的，指標(biāo)體系的子項(xiàng)選擇及有關(guān)亮分就顯得很重要，本文參考有關(guān)研究，征求專家意見，運(yùn)用專家打分法對(duì)有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行亮分劃?rùn)n[5]，具體情況如表5-1所示。

6、劃分商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)的綜合等級(jí)

筆者對(duì)商品房質(zhì)量綜合評(píng)級(jí)的等級(jí)擬劃分為五個(gè)級(jí)，以“5A級(jí)～1A級(jí)”表示，定最高級(jí)為5A級(jí)，第二為4A級(jí)，按此第推，最低級(jí)為1A級(jí)。具體評(píng)級(jí)區(qū)間劃分如表6-1。

7、案例試算

本文以筆者研究團(tuán)隊(duì)所合作的廣西區(qū)平果縣某單元樓為算例，它坐落于廣西區(qū)百色市平果縣大學(xué)城新區(qū)公園路與大學(xué)路交界處，戶型一梯四戶，地下1層，地上16+1層，建筑高度51.55m，結(jié)構(gòu)類型是剪力墻結(jié)構(gòu)。單元樓小區(qū)的區(qū)外道路環(huán)繞，區(qū)內(nèi)是小區(qū)環(huán)路，交通路線清晰明了、快捷互通（詳細(xì)情況：略）。計(jì)算總得分為：7-1所示。

結(jié)語：

本文從站在人民群眾需求與社會(huì)管理的角度出發(fā)，嘗試研究一套最能反映民眾呼聲的商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)體系，該套體系運(yùn)用層次分析法進(jìn)行商品房質(zhì)量評(píng)級(jí)，其各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)不是由評(píng)級(jí)人員隨意拍腦袋亂確定的，而是根據(jù)事物之間的相對(duì)重要性，經(jīng)過分析計(jì)算得出的權(quán)重值，可以較好地避免了評(píng)級(jí)過程的主觀隨意性，使得評(píng)級(jí)能更加公平、公正與科學(xué)，得出的結(jié)果與結(jié)論能夠滿足一定的社會(huì)信息需求，希望能給廣大消費(fèi)者選房提供一些參考，也希望能對(duì)房企之間的競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展有所促進(jìn)，能有一定的指導(dǎo)意義和參考價(jià)值。

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作者簡(jiǎn)介：

覃謝，廣西醫(yī)科大學(xué)第一附屬醫(yī)院 后勤辦公室，廣西南寧。