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    住房置業(yè)擔(dān)保如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

    2018-05-14 14:58:25劉春雨
    關(guān)鍵詞:規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

    【摘要】住房置業(yè)擔(dān)保指的是在借款人無法滿足貸款需求的前提下,對(duì)借款人進(jìn)行擔(dān)保的情況。住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)的發(fā)展能夠在一定程度上能夠緩解人們的住房壓力、降低個(gè)人購房貸款的難度、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展。本文先簡(jiǎn)要概述住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)的作用,然后就住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探析。

    【關(guān)鍵詞】住房置業(yè)擔(dān)保;規(guī)避;風(fēng)險(xiǎn)

    住房置業(yè)擔(dān)保是指住房置業(yè)擔(dān)保公司,在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下,為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同,提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。有以下特點(diǎn):住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保,是個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充;是特定的專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保,以區(qū)別其他形式住房保證擔(dān)保行為;規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式,住房置業(yè)擔(dān)保提供的保證方式是連帶責(zé)任保證,依照連帶保證的法律規(guī)定,債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期限屆滿時(shí)沒有履行債務(wù)的,債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù),也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因此,應(yīng)將預(yù)測(cè)、控制、規(guī)避、化解擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)作為置業(yè)擔(dān)保的重中之重,采取有效措施加以防范和規(guī)避。

    1、建立并不斷完善擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范體系

    置業(yè)擔(dān)保潛在按擔(dān)保程序劃分主要有:擔(dān)保程序設(shè)計(jì)上的風(fēng)險(xiǎn);借款人提供擔(dān)保資料的風(fēng)險(xiǎn);抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn);還貸違約風(fēng)險(xiǎn);處置抵押物風(fēng)險(xiǎn);抵押物滅火及貶值風(fēng)險(xiǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等多種、覆蓋擔(dān)保全過程的潛在風(fēng)險(xiǎn)。建立和不斷完善擔(dān)保前防范、擔(dān)保后監(jiān)管、對(duì)已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)如何化解的風(fēng)險(xiǎn)防范體系,明確和采取覆蓋置業(yè)擔(dān)保全過程及各環(huán)節(jié)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)和方法,形成縱橫連貫的風(fēng)險(xiǎn)控制網(wǎng)絡(luò)勢(shì)在必行。

    2、按擔(dān)保業(yè)務(wù)流程分別確定擔(dān)保各環(huán)節(jié)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)和方法

    (1)擔(dān)保前風(fēng)險(xiǎn)防范。嚴(yán)格、認(rèn)真審核借款人條件和提供資料的真?zhèn)?、可信程度。?duì)銀行自營(yíng)貸款擔(dān)保一般應(yīng)進(jìn)行擔(dān)保前調(diào)查。對(duì)在不同所有制單位從業(yè)的借款人,針對(duì)還款能力、信譽(yù)程度采取不同考核方法和標(biāo)準(zhǔn),一般與重點(diǎn)相結(jié)合,結(jié)合微機(jī)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)數(shù)據(jù),綜合分析確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)程度,再?zèng)Q定是否提供擔(dān)保。

    (2)完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度。由于住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為借款人擔(dān)保的期限長(zhǎng)達(dá)二三十年,盡管當(dāng)前出現(xiàn)的擔(dān)保逾期只是極個(gè)別的,但隨著擔(dān)保時(shí)間的延長(zhǎng),潛在的風(fēng)險(xiǎn)將隨著時(shí)間的推移逐步暴露出來。國際經(jīng)驗(yàn)表明,住房貸款違約高峰期大約出現(xiàn)在貸款后的3至8年,為了切實(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)從以下幾方面著手。一是建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控指標(biāo)和預(yù)警系統(tǒng),建立和完善住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度、會(huì)計(jì)核算制度、信息披露制度等;二是對(duì)擔(dān)保保證金存入各銀行的比例、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金的提取方式以及如何使用應(yīng)加以明確;三是因擔(dān)保業(yè)務(wù)的政策性較強(qiáng),應(yīng)建立以政府信用為后盾的住房置業(yè)擔(dān)保體系,在住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資本中應(yīng)有政府預(yù)算資助部分。

    (3)風(fēng)險(xiǎn)的化解。出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要有抵押物滅失、意外事故和自然災(zāi)害、借款人違約等。為減少擔(dān)保公司損失,化解已出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),可與借款人協(xié)商,提供過渡房屋租住,處置已抵押房屋;與借貸方協(xié)商重新安排還款期限等辦法。

    3、規(guī)避內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    控制目標(biāo)是對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)提取準(zhǔn)備金、提高財(cái)務(wù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和信息反饋能力,安全運(yùn)作公司資本金,規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理。方法可采?。?/p>

    (1)建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金,抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。按營(yíng)業(yè)收入35%提取,專戶存儲(chǔ)、??顚S谩V饕糜谧匀粸?zāi)害、意外事故造成抵押物的損失,以及因借款人違約由公司承擔(dān)的連帶責(zé)任,在損失發(fā)生前的預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)采取措施的費(fèi)用。

    (2)先期由于擔(dān)保公司資本金數(shù)額與營(yíng)業(yè)收入不對(duì)等,直接影響公司凈資產(chǎn)收益率、投資回報(bào)率,從而影響股東持股信心及公司整體業(yè)績(jī),增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)積極開拓市場(chǎng),可考慮進(jìn)行國債回購,開展附營(yíng)業(yè)務(wù),增加收入,盤活閑置資金,提高投資回報(bào)。

    (3)加強(qiáng)公司財(cái)務(wù)管理、增收節(jié)支、搞好利潤(rùn)規(guī)劃,努力降低成本、費(fèi)用水平,增強(qiáng)公司發(fā)展實(shí)力和后勁,增加企業(yè)積累,增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

    (4)拓寬視野、更新觀念、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在開展好個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保這一主業(yè)前提下,根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)范圍,向代售個(gè)人住房,代售經(jīng)濟(jì)適用房等領(lǐng)域拓展。以主營(yíng)業(yè)務(wù)帶動(dòng)附營(yíng)業(yè)務(wù),以附營(yíng)業(yè)務(wù)推動(dòng)主業(yè)開展。不斷擴(kuò)大置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)規(guī)模和提升執(zhí)業(yè)檔次,通過提高經(jīng)濟(jì)效益化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    4、建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任制和考核指標(biāo)

    對(duì)擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)化以及明確化,加快制定商業(yè)性銀行貸款的擔(dān)保費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。還有就是要給予一定優(yōu)惠政策以及風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償,在風(fēng)險(xiǎn)保證金稅前提取的舉措要積極實(shí)施,提高住房置業(yè)擔(dān)保公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。要積極的發(fā)展置業(yè)擔(dān)保公司,擴(kuò)大置業(yè)擔(dān)保的規(guī)模等,以及通過對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源的整合,進(jìn)一步促進(jìn)住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)以及房產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展,只有在這些層面得到了充分重視和加強(qiáng),才能有助于促進(jìn)住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)水平提高。

    5、加強(qiáng)對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保體系的完善性構(gòu)建,就要在定義上能明確化,將其確定為政策性住房金融機(jī)構(gòu)

    以及要將其和住房公積金相聯(lián)系,將其歸入到住房金融體系當(dāng)中重要組成。為能對(duì)這一目標(biāo)加以實(shí)現(xiàn),就要從多方面加強(qiáng)重視,規(guī)定住房置業(yè)擔(dān)保公司對(duì)中低收入群體住房擔(dān)保業(yè)務(wù)量比例進(jìn)行明確化,在中低群體的購房過程中要進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)置,購房債務(wù)支出要占據(jù)家庭收入百分之三十以上,在購房的用途上要是自住,第一次進(jìn)行的購房以及再次購房但目前居住水平低于本是平均水平等[4]。

    結(jié)語:

    通過這一系列的方法措施實(shí)施,就能有助于對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司運(yùn)行效率進(jìn)行提高,對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保體系的完善也比較有利。

    參考文獻(xiàn):

    [1]關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)思路[J].住宅產(chǎn)業(yè),2012,(12):64-66.

    [2]王杰.關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)思路[J].住宅產(chǎn)業(yè),2015(12).

    [3]龔傳洲.科技創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)收益分析[J].科技進(jìn)步與對(duì)策,2014(03).

    [4]薛紅紅.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背景下房貸險(xiǎn)的出路探析[J].南方金融,2015(11).

    作者簡(jiǎn)介:

    劉春雨,性別:男,山東煙臺(tái),1978年出生,本科 職稱:山東省煙臺(tái)市住房置業(yè)擔(dān)保中心經(jīng)濟(jì)師 ,研究方向:住房置業(yè)擔(dān)保。

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