淺析業(yè)主委員會(huì)主體資格

苗慧

摘 要：業(yè)主委員會(huì)是社區(qū)管理中至關(guān)重要的一個(gè)因素，它是由業(yè)主選舉產(chǎn)生并行使共同管理權(quán)的一種特殊形式，是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)，在物業(yè)管理中發(fā)揮著重要的作用，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，因此，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位做出準(zhǔn)確定位，才可以為業(yè)主委員會(huì)在實(shí)踐中的有效運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。本文通過(guò)分析業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格各學(xué)界學(xué)說(shuō)及其相關(guān)法律問(wèn)題分析找出當(dāng)下業(yè)主委員會(huì)發(fā)展存在的困境及相關(guān)解決對(duì)策，了解業(yè)主委員會(huì)作為非法人團(tuán)體發(fā)展趨勢(shì)和現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì)；法律地位；發(fā)展

一、業(yè)主委員會(huì)的概念和特征

業(yè)主委員會(huì)，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作的民間性組織。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其權(quán)利由業(yè)主大會(huì)賦予并以物業(yè)管理為限。業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)組織和活動(dòng)的原則及細(xì)則，它是業(yè)主委員會(huì)內(nèi)外活動(dòng)的基本準(zhǔn)則。

二、對(duì)業(yè)主委員會(huì)民事主體資格的比較分析

對(duì)業(yè)主委員會(huì)民事主體資格的不同定位，將直接導(dǎo)致不同的法律關(guān)系的產(chǎn)生和不同的法律后果。從各國(guó)的立法，我們可以看出，業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題，可歸納為四種模式：德國(guó)模式，法國(guó)、新加坡模式，日本模式，美國(guó)模式，在我國(guó)大陸地區(qū)，有學(xué)者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)屬法人組織，應(yīng)完全獨(dú)立于各個(gè)業(yè)主，享有擬制的人格，能夠獨(dú)立地行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。有的學(xué)者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)屬享有獨(dú)立訴訟主體資格的非法人組織，它雖然不具有法人資格，但作為一個(gè)合法組織，并非各個(gè)業(yè)主的一種簡(jiǎn)單聚合，有一定的組織性和穩(wěn)定性，并且長(zhǎng)期固定存在，就應(yīng)可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，在民事糾紛、爭(zhēng)議中應(yīng)享有獨(dú)立的訴訟權(quán)利，有獨(dú)立的訴訟主體資格。

1、業(yè)主委員會(huì)的主體資格

業(yè)主委員會(huì)主體資格的問(wèn)題，主要有三個(gè)層次的內(nèi)容：首先，業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理的一個(gè)自治組織，其是否具有獨(dú)立的民事主體資格；其次，業(yè)主委員會(huì)是否具有物業(yè)管理合同的主體資格；再次，業(yè)主委員會(huì)是否是法律規(guī)定的“其他組織”，具有訴訟主體資格。業(yè)主大會(huì)是個(gè)組織體的概念，就如同公司的股東會(huì)，其實(shí)質(zhì)就是業(yè)主團(tuán)體，業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行機(jī)構(gòu)就是業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，而業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)享有的權(quán)利、承擔(dān)的義務(wù)最終都落在業(yè)主身上。

業(yè)主委員會(huì)是不是有法人資格在立法上。從現(xiàn)行法律出發(fā)，我們可以從以下幾方面分析業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)：

1.、業(yè)主委員會(huì)是依法成立的。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”第16條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。”由此可見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)的成立不僅具有某種行政干預(yù)的特征，而且，其成立是依照國(guó)務(wù)院行政法規(guī)并經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣块T(mén)備案，應(yīng)當(dāng)為合法成立。

2、 業(yè)主委員會(huì)由自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。業(yè)主委員會(huì)設(shè)立主任，副主任和委員，并可以根據(jù)實(shí)際工作需要設(shè)立相關(guān)專業(yè)部門(mén)，業(yè)主委員會(huì)的章程由業(yè)主大會(huì)制定，其運(yùn)作有章可循。

3、業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其雖然不從事任何經(jīng)營(yíng)性的活動(dòng)，沒(méi)有營(yíng)利收入。但是，業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)，委員會(huì)有關(guān)人員的津貼，必要的日常辦公經(jīng)費(fèi)等，都是業(yè)主委員會(huì)存在并運(yùn)營(yíng)的基本經(jīng)濟(jì)要求。對(duì)此經(jīng)費(fèi)的來(lái)源，委員會(huì)的章程都作出了明確的規(guī)定，該部分經(jīng)費(fèi)成為業(yè)主委員會(huì)的財(cái)產(chǎn)。在實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)具備一定的財(cái)產(chǎn)和資金是客觀實(shí)際存在，也是法律法規(guī)所允許的。業(yè)主委員會(huì)完全具備“其他組織”的條，依法成立，并具有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，其作為其他組織參加訴訟，法律并沒(méi)有設(shè)置障礙。

三、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)

第40條的規(guī)定與《民法通則》第37條關(guān)于法人應(yīng)具備條件的規(guī)定進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)是否能夠獨(dú)立地承擔(dān)民事責(zé)任是法人和其他組織的本質(zhì)區(qū)別。業(yè)主委員會(huì)不能直接領(lǐng)受實(shí)體上的權(quán)益和承擔(dān)義務(wù)、責(zé)任，并不妨礙其成為其他組織。因此，

我認(rèn)為，從現(xiàn)行法律規(guī)定的角度出發(fā)來(lái)看，可以將業(yè)主委員會(huì)定性為民事訴訟法上規(guī)定的除自然人、法人之外的其他組織。在我國(guó)，沒(méi)有進(jìn)行法人登記的企業(yè)或非企業(yè)組織都可以被納入非法人組織的范疇，它是一個(gè)與社會(huì)組織中的法人團(tuán)體相對(duì)的概念。承認(rèn)非法人組織具有相應(yīng)的民事主體資格，已成為當(dāng)今理論和立法的發(fā)展趨勢(shì)。業(yè)主委員會(huì)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的客觀存在，反映了社會(huì)現(xiàn)實(shí)生活的客觀需求，而法律理當(dāng)順應(yīng)潮流，體現(xiàn)出對(duì)這種社會(huì)需求的回應(yīng)。因此，賦予業(yè)主委員會(huì)相應(yīng)的民事主體資格是十分必要的。

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