老公房加裝電梯為何這么難

劉遠舉

加裝電梯影響的不僅是公共區(qū)域，也會涉及到業(yè)主的私人區(qū)域，居民的一票否決，并不是對公共事務(wù)、共有財產(chǎn)的表達，而是對于自己私產(chǎn)的處置權(quán)

隨著中國社會快速老齡化，老年人衣食住行方面的問題將逐漸涌現(xiàn)出來。在城市，很多老人居住在沒有電梯的老公房中，居住在4-6樓的老人的出行就成為一個問題。在加裝電梯的呼吁下，很多地方政府也積極推動這項善政。不過實際落地非常艱難。

這源于逐次遞進的三個原因。第一，加裝電梯產(chǎn)生的價值改變，即好處與成本，對不同樓層是有差異的。由于舊宅沒有預(yù)留電梯井道，新裝電梯必須在樓房窗戶旁建井道，不但會占用底層業(yè)主的天井，也會影響到靠近電梯的住戶的正常采光和通風(fēng)，以及噪音等問題。這就產(chǎn)生了補償問題。

第二，使用價值的改變，影響到了房屋的資產(chǎn)性。

現(xiàn)在買房者對多層老公房的5、6層興趣不大，其房價也比1-4樓要低，加裝電梯后，5、6層房價提升，反而超出1-4樓。這會被視為相對“損害”，而房屋是國人最大的一筆資產(chǎn)。所以，即使1-4樓居民沒有任何損害，只要加裝電梯需要征得他們的同意，他們就會要求分得5、6樓升值的一杯羹。

本質(zhì)上，這不僅是補償，而是憑借完全產(chǎn)權(quán)帶來的投票權(quán)要求均分增值。這種要求，有一定合理性——既然整個增值，我付出了成本，那么，當(dāng)然要求分享收益。

成都一小區(qū)加裝電梯，低層住戶非常反對，在小區(qū)貼出了自己的“建議”?！敖ㄗh”中提到，電梯加裝最大受益者為高層業(yè)主，最大受損者為低層業(yè)主，低層業(yè)主理應(yīng)獲得補償，1樓為30萬，2樓為20萬，3樓為10萬。

這個補償是否合適暫且不論，但回顧加裝電梯的整個公共討論過程，補償機制，從最初的底樓少出錢，變?yōu)榈讟遣怀鲥X，到現(xiàn)在底樓得到一部分補償。這個變化，反映的正是社會對房屋加裝電梯的資產(chǎn)性質(zhì)的認識過程。

但是，這就會遇到了問題的第三個層次，也是最艱難的一點。

第三，加裝電梯的資產(chǎn)性改變，是可變現(xiàn)的，但變現(xiàn)之前，卻是紙面的。打算近期賣房的當(dāng)然愿意以小錢換大錢，花10萬換房子增值30萬，非常值得。但打算一直住下去的，即便愿意花錢，也不愿意給10萬，甚至也沒錢給10萬。而且，大家對電梯價值，與金錢的看法，都不一樣。富人住二樓，也許愿意出3萬，但窮人住8樓也出不了5000；年輕人住7樓不愿意出錢，而老年人愿意住3樓也愿意出2萬。所以，同樣裝電梯，大家的計算完全不同。

想象一下，6層樓，12-36家人，不同年紀(jì)、不同文化、不同收入、不同的對房子的未來計劃，這樣一群人坐下來談判，就不難發(fā)現(xiàn)這會有多難。

于是，有些地方開始尋求一種強制性辦法。

根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，物業(yè)管理活動中業(yè)主共同行使權(quán)利、共同決定問題時（如更換物業(yè)公司、對公共設(shè)施行使權(quán)利、訴訟等），投票權(quán)要滿足兩個三分之二，一是人數(shù)達到小區(qū)業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二，二是專有面積占總建筑面積的三分之二。一些地方在電梯上，打算參照物業(yè)法，把需要整棟樓的業(yè)主同意，改為了“占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主”，或者三分之二的業(yè)主同意，還有些地方，改為了“未簽訂協(xié)議的業(yè)主無激烈反對意見”。公共性的討論中，沒有少數(shù)服從多數(shù)，那就是永無盡頭的。所以，這個方向也有一定道理。

但是，物業(yè)法的這個規(guī)定，針對的是公共區(qū)域，而加裝電梯影響的不僅是公共區(qū)域，也會涉及業(yè)主的私人區(qū)域，居民的一票否決，并不是對公共事務(wù)、共有財產(chǎn)的表達，而是對于自己私產(chǎn)的處置權(quán)。在這個領(lǐng)域，大多數(shù)人的利益并不是侵犯個體利益的充分理由，底層業(yè)主的產(chǎn)權(quán)必須得到保護，搞少數(shù)服從多數(shù)，缺乏法律基礎(chǔ)。

私有產(chǎn)權(quán)衍生出來的某些問題，有時候并不能依靠公共性來解決，所以，才需要市場。在這個層面，公共性要有所克制，如果市場能解決的，就留給市場解決。

實際上，需要加裝電梯的舊房，一般都在大城市、老市區(qū)，這些房子的老年業(yè)主，并不是完全的“弱者”，即便他們退休工資不高，他們?nèi)匀皇菗碛袛?shù)百萬資產(chǎn)的人。所以，他們有一定的自我救濟的空間與能力，政府稍微幫助一下，或許能找到更好的辦法。

曾有一個人打算給自己住在老舊小區(qū)8樓的母親加裝電梯，可是其他住戶不同意，他一口氣買下了整棟樓，加裝了電梯。其實，加裝電梯之后，再轉(zhuǎn)手賣出去，電梯使房產(chǎn)增值，他甚至還可以賺上一點。

政府或某些組織或可擔(dān)當(dāng)這個角色，在老舊小區(qū)中，收購、加裝、再出售給需要電梯的住戶的模式，就協(xié)調(diào)而言，其對象也大為減少；對于居民而言，不同成本與收益函數(shù)的居民不再強扭在一起。而且，也僅在小區(qū)或就近小區(qū)之間搬遷，老人也沒有舊宅難離之苦。

在加裝電梯的政策中，往往涉及政府補貼。政府補貼了老舊住房，加裝了電梯，提升其使用價值，房子肯定會漲價。也許房主立馬就轉(zhuǎn)手賣房，或者，年老的房主去世時候，子女再把房產(chǎn)轉(zhuǎn)手，不管如何，政府的補貼就變?yōu)橐恍〔糠秩耸种械默F(xiàn)金。從這個角度看，公共性也需要有所克制。

總之，作為一項公共事務(wù)，小區(qū)加裝電梯的種種障礙反映了該項目在政策、自治，乃至倫理層面的多重困境。不過，隨著公共討論的深入，更加合理的方案會逐漸形成共識。

（作者系上海金融與法律研究所研究員）