城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的調控失靈與治理對策

摘 要：隨著社會經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產行業(yè)逐漸成為我國國民經濟的支柱型產業(yè)，對經濟增長起到極大促進作用?；诖?，本文就城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的調控失靈與治理對策展開研究，首先就城市規(guī)劃對房地產開發(fā)調控失靈的現(xiàn)狀進行分析，然后結合城市規(guī)劃的實際情況，就城市規(guī)劃對房地產開發(fā)調控失靈的治理對策進行探討，以此提升城市規(guī)劃的水平。

關鍵詞：城市規(guī)劃；房地產開發(fā)；調控失靈

引言：房地產行業(yè)的快速發(fā)展一方面使社會經濟不斷增長，另一方面也使得各種矛盾涌現(xiàn)出來，例如土地資源的配置不合理，其他相關配套產業(yè)發(fā)展不健全等，都對經濟健康發(fā)展產生極大的阻礙。城市規(guī)劃作為一種政府宏觀調控的手段，能夠對房地產行業(yè)進行合理的調整，從而促進該行業(yè)的健康發(fā)展，但是在城市規(guī)劃過程中卻存在調控失靈的現(xiàn)象，因此對調控失靈現(xiàn)狀及治理對策的分析是很有必要的。

一、城市規(guī)劃對房地產開發(fā)調控失靈的現(xiàn)狀

（一）城市規(guī)劃相對滯后

城市規(guī)劃是房地產開發(fā)的前提，也是引導房地產行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的必要條件。在城市化進程逐漸加快的時代背景下，房地產開發(fā)項目如同雨后春筍一般紛紛開展，很多城市為了增加經濟效益，都會采用先成立項目再進行規(guī)劃的策略，這種做法雖然極大程度上提升了房地產的投資效益，但是卻嚴重影響城市規(guī)劃的水平，導致城市規(guī)劃的滯后性。從城市規(guī)劃滯后對房地產開發(fā)的影響來看，主要存在兩方面的內容，一方面，投資商會投入大量資金對城市周邊售價較低的土地進行開發(fā)，從而造成城市郊區(qū)化現(xiàn)象發(fā)生；另一方面，城市中售價較高的土地出現(xiàn)閑置現(xiàn)象，導致城市發(fā)展嚴重失衡。

（二）政府缺乏有力管控

當前房地產開發(fā)之所以存在很多亂象，最主要的原因在于政府缺乏有力的管控。很多政府在房地產開發(fā)問題上缺乏必要的法律意識，沒有對城市規(guī)劃的重要性給予充分的重視，因此宣傳工作嚴重不到位。另外，政府雖然會針對房地產開發(fā)出臺相關政策，當時執(zhí)行力度卻相對較低，例如政府對城市違規(guī)建筑不具備強制拆除的權力，因此從執(zhí)法方面而言具有一定的制約性。除此以外，政府對房地產開發(fā)的審批時限較長、手續(xù)較多，一些開放商在審批未下的情況下就會進行違規(guī)開發(fā)，導致城市規(guī)劃建設不合理的情況發(fā)生[1]。

（三）宏觀調控效率低下

城市規(guī)劃是一項大工程，必須對各方面的影響因素進行綜合性的考慮，例如城市人口、人均占地面積、用地指標等，政府在宏觀調控時必須先進行詳細深入的調查，然后根據調查所得的數據和內容進行分析，最終得出城市規(guī)劃的整體方案，由于宏觀調控需要的時間較長，因此會對房地產開發(fā)項目的進行形成一定程度的制約，無法與之相協(xié)調。另外，政府宏觀調控的彈性較小，缺乏動態(tài)調整的功能，不能根據房地產開發(fā)項目中存在的一些實際情況進行相應的改變，因此制約著城市規(guī)劃的合理性和健全性。

（四）政府干預不夠到位

房地產開發(fā)項目的進行必須在政府宏觀調控的管理和監(jiān)督下，但是部分地方政府在進行宏觀調控時往往沒有嚴格遵循城市規(guī)劃的相關規(guī)范，因此規(guī)劃方案和執(zhí)行方式嚴重缺乏科學性，對房地產開發(fā)項目的開展和進行產生較大阻礙。例如對土地市場的正常經營操作進行過分的干預，或者為了提升政績過度招商引資等。另外，一些對城市規(guī)劃的決策方式簡單，嚴重缺乏有效性，例如采用集體開會決議的方式，對房地產開發(fā)項目進行簡單的審批通過，或者對房地產開發(fā)項目的規(guī)模和地點進行武斷審批等。

二、城市規(guī)劃對房地產調控失靈的治理對策

（一）有效轉變政府的職能

城市規(guī)劃對房地產開發(fā)具有至關重要的作用，而政府在實行宏觀調控的職能時，必須注重干預的力度，既不能過分干預，也不能干預無效，因此政府必須根據當前房地產開發(fā)的現(xiàn)狀，對宏觀調控的職能進行科學化的轉變。為此，政府要注重城市規(guī)劃的地位，為城市經濟發(fā)展做出保障。房地產開發(fā)對城市經濟增長具有積極意義，但如果缺乏必要的規(guī)劃，就會影響到城市的公共利益，為了城市發(fā)展的長遠性，必須注重城市規(guī)劃的地位和作用，將城市規(guī)劃作為政府宏觀調控經濟的重要手段，例如對政府和開發(fā)商之間的關系進行協(xié)調，對城市規(guī)劃的相關制度進行完善，減少政府對房地產開發(fā)的財政依賴，從而促進城市資源的合理配置。另外，政府應該對宏觀調控的原則進行把控，避免過分干預阻礙經濟發(fā)展，例如減少行政職權的使用，避免對土地市場的正常運營進行過分干預。

（二）增強城市規(guī)劃的科學性

城市規(guī)劃對于房地產開發(fā)而言主要起到引導作用，因此科學的城市規(guī)劃能夠促進房地產開發(fā)的合理性，保障城市各項資源的合理利用，從而實現(xiàn)城市健康有序的發(fā)展，為此必須增強城市規(guī)劃的合理性。首先，城市規(guī)劃應該堅持以人為本的原則，保障經濟效益與環(huán)境效益的協(xié)調發(fā)展。政府在進行城市規(guī)劃時，要堅持以公眾利益為先的原則，確保各項環(huán)境資源的承受力，避免過度開發(fā)造成環(huán)境破壞；其次，政府在城市規(guī)劃時要注重各項資源的合理分配。房地產開發(fā)涉及到的主要資源是土地資源和水資源，因此政府要對這些資源的使用進行合理的分配，例如在保護環(huán)境的前提下進行土地分配，對閑置土地進行合理的應用，對水資源進行循環(huán)利用等。

（三）提高規(guī)劃監(jiān)督的力度

要增強城市建設的質量，必須提高城市規(guī)劃監(jiān)督的力度，確保房地產開發(fā)項目在陽光下有序開展。首先，政府應該對城市規(guī)劃的各項信息進行公開透明，確保各項數據的真實性和及時性，從而保障社會的知情權，并且促進房地產開發(fā)商之間的公平競爭，以此提高房地產開發(fā)的合理性；其次，政府應該對內部的監(jiān)督機制進行完善，避免職權濫用的情況發(fā)生，例如對監(jiān)督舉報的渠道進行拓展，利用互聯(lián)網平臺加強社會公眾對政府的監(jiān)督等[2]。

（四）加強城市規(guī)劃的約束力

當前很多地方政府雖然對房地產開發(fā)進行必要的宏觀調控，但是效果卻并不盡如人意，主要原因在于政府宏觀調控的約束力度不夠，導致房地產開發(fā)商出現(xiàn)“陰奉陽違”的情況，為此必須從政策和法律的角度，加強政府城市規(guī)劃的約束力，以此促進城市建設的健康發(fā)展。為此，政府應該對城市規(guī)劃的管理模式進行創(chuàng)新。例如轉變以往單一的審批制管理模式，將政策制定、法律規(guī)范與經濟調控相結合，形成一種具有綜合性的管理模式，并且對各職能部門進行有序協(xié)調、綜合利用，從而保障城市規(guī)劃的合理性和科學性。

結論：綜上所述，針對城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的調控失靈與治理對策的研究是很有必要的。本文主要針對城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的現(xiàn)狀，提出一些具有針對性的合理化建議。研究可得，有效轉變政府職能、增強城市規(guī)劃的科學性、加強城市規(guī)劃的約束力、提高規(guī)劃監(jiān)督的力度能夠有效提升城市規(guī)劃的水平。希望本文可以為研究城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的調控失靈與治理對策的相關人員提供參考。

參考文獻：

[1]葉新階. 基于市場主體的中國房地產金融風險處置研究[D].中國社會科學院研究生院，2017.

[2]周婷婷. 城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的調控失靈與治理對策研究[D].南京航空航天大學，2016.

作者簡介：

王順（1995.04--）；性別：男，籍貫：貴州省黔南州，學歷：本科，在讀于徐州工程學院；現(xiàn)有職稱：學生；研究方向：房地產開發(fā)與管理；