2018年一季度城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)指數(shù)報(bào)告：投資購(gòu)房比例持續(xù)上升

5月3日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心（CHFS）發(fā)布《2018年城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)指數(shù)一季度報(bào)告》。報(bào)告指出，近10年投資購(gòu)房比例上升致使房市風(fēng)險(xiǎn)增大，但房地產(chǎn)調(diào)控政策已取得一定成效，一線及熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)預(yù)期持續(xù)回落。中心主任甘犁教授表示，居民要警惕房市投資風(fēng)險(xiǎn)，讓房子回歸“只住不炒”的定位。

城鎮(zhèn)家庭購(gòu)房情況：投資購(gòu)房比例上升，房市風(fēng)險(xiǎn)須警惕

2017年四季度至2018年一季度，有3.6%的城鎮(zhèn)家庭新購(gòu)房產(chǎn)，有2.0%的城鎮(zhèn)家庭出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。

分析得知，2018年一季度城鎮(zhèn)新購(gòu)房中，30.8%為首套房，而第二套房占比為43.8%，第三套房及以上的占比為25.4%。

過去10年間，新購(gòu)房為首套房的占比在持續(xù)下降，新購(gòu)房為第二套或第三套及以上住房的比例持續(xù)上升。2008年新購(gòu)房中，首套房占比為70.3%，到2017年該比例下降至45.8%，2018年一季度進(jìn)一步下降至30.8%。新購(gòu)房為第二套房的比例逐年上升，從2008年的26.5%上升到2017年的39.2%，2018年一季度進(jìn)一步上升到43.8%。新購(gòu)房為第三套房及以上的占比也呈增加趨勢(shì)，從2008年的3.2%增加到2017年的15.0%，2018年一季度進(jìn)一步上升到25.4%（見圖1）。

住房兼具消費(fèi)和投資雙重屬性。如何判定家庭購(gòu)房時(shí)的主要目的，在理論研究和實(shí)踐中尚未有公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。本報(bào)告根據(jù)家庭購(gòu)房時(shí)擁有的房產(chǎn)數(shù)量和新購(gòu)房屋的使用目的，將家庭新購(gòu)房產(chǎn)分為剛需房、改需房和投資房。具體定義如下：

剛需房，包括兩種情況，無房家庭購(gòu)買的自住房，和因有家庭成員將在近兩年內(nèi)結(jié)婚或分家所購(gòu)買的二套房。

改需房，即改善型住房，主要特征是“換房居住”，也包括兩種情況，一種情況是已有一套房再購(gòu)買的第二套住房，且舊房在兩年內(nèi)出售；另一種情況是舊房雖未出售，但因新購(gòu)房為期房且兩年內(nèi)尚不具備居住條件。

投資房，包括三種情況，用于出租的首套房，家庭已有一套房時(shí)新購(gòu)的非婚房或非改善型住房，家庭已有兩套及以上住房時(shí)新購(gòu)的房產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，近10年來，剛需房比例逐年下降，改需房比例穩(wěn)步上升，投資房比例上升速度加快。2008年新購(gòu)房為剛需房的比例為69.7%，2017年該比例下降至46.4%，到2018年一季度進(jìn)一步下降至31.9%。改需房從2008年的10.8%上升到2017年的15.9%，到2018年一季度上升至17.8%。投資房增速加快，從2008年的19.6%增長(zhǎng)到2017年的37.6%，到2018年一季度增長(zhǎng)到50.3%（見圖2）。投資購(gòu)房比例的增加說明房市仍然存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控已見成效

2016年，16個(gè)熱點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢、南京、福州、廈門和杭州）相繼出臺(tái)政策，加強(qiáng)了房地產(chǎn)調(diào)控力度。

熱點(diǎn)城市的新購(gòu)房產(chǎn)分布變化趨勢(shì)與全國(guó)一致，但相對(duì)更穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，新購(gòu)房為首套房的占比整體呈下降趨勢(shì)，但與全國(guó)相比下降趨勢(shì)較緩慢。2011年首套房占比為63.7%，低于全國(guó)水平66.7%；2017年該比例下降到53.8%，高于全國(guó)水平45.8%。

近10年來，熱點(diǎn)城市新購(gòu)房為第二套房或第三套房及以上的比例雖有增加，但基本保持穩(wěn)定，且低于全國(guó)平均水平。2011年，熱點(diǎn)城市新購(gòu)房為二套房的比例為28.6%，高于全國(guó)平均水平25.1%；2017年這一比例上升到34.0%，低于全國(guó)平均水平39.2%。2011年，熱點(diǎn)城市新購(gòu)房為第三套及以上的比例為7.7%，同期全國(guó)為8.3%，2017年熱點(diǎn)城市該比例上升至12.2%，仍低于全國(guó)15.0%的水平。尤其值得關(guān)注的是，因房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，2016到2017年，熱點(diǎn)城市首套房比例僅下降3.4個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)水平（全國(guó)下降5.3個(gè)百分點(diǎn)）。

熱點(diǎn)城市購(gòu)房目的變化趨勢(shì)仍與全國(guó)一致，但相對(duì)穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，剛需房比例呈下降趨勢(shì)，但與全國(guó)相比下降趨勢(shì)較緩慢。2011年剛需房比例為63.6%，低于全國(guó)平均水平66.2%；2017年這一比例下降至54.0%，高于全國(guó)平均水平46.4%。

新購(gòu)房為改需房和投資房的比例近10年來略有增加，也基本穩(wěn)定，且低于全國(guó)平均水平。2011年，熱點(diǎn)城市改需房比例為11.6%，高于全國(guó)平均水平10.2%；2017年這一比例上升至13.8%，低于全國(guó)平均水平15.9%。2011年，熱點(diǎn)城市投資房的比例為24.8%，略高于全國(guó)平均水平23.6%；2017年這一比例上升到32.2%，低于全國(guó)平均水平37.6%。由此可見，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策已見成效，2016到2017年熱點(diǎn)城市剛需房比例僅下降3.4個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)水平5.2個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市房?jī)r(jià)預(yù)期持續(xù)回落

2018年一季度，房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)為113.8，說明城鎮(zhèn)居民預(yù)期二季度房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。有房家庭對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期更為樂觀，為114.5，而無房家庭的預(yù)期為109.5。

由過去3年數(shù)據(jù)可知，人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期變化較大。2015年城鎮(zhèn)居民整體看跌房?jī)r(jià)，但一年之后轉(zhuǎn)為樂觀。從2017年開始，各地政府逐漸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)從2017年一季度的118.1，下降到四季度的116.3，并進(jìn)一步下降到2018年一季度的113.8，說明國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策發(fā)揮了作用。

從城市級(jí)別來看，自2016年開始，一線城市房?jī)r(jià)預(yù)期持續(xù)下跌，從2016年一季度的135.1持續(xù)下跌至2018年同期的106.4，且在2017年四季度已經(jīng)低于二線及其他城市。二線城市房?jī)r(jià)預(yù)期相對(duì)平穩(wěn)。其他城市房?jī)r(jià)預(yù)期從2015年四季度的89.6持續(xù)上升，并在2017年同期高于一線城市和二線城市，達(dá)到117.0（見圖3）。

從熱點(diǎn)城市看，人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期經(jīng)歷了“快速上升”和“緩慢回落”的過程。自2015年一季度開始，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)預(yù)期快速上升，房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)從2015年一季度的97.5上升到2016年同期的127.8，之后出現(xiàn)緩慢回落，從2017年一季度，回落趨勢(shì)開始加速，進(jìn)一步反映了政府對(duì)熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策產(chǎn)生了作用。

從家庭計(jì)劃買賣房產(chǎn)情況看，2014年四季度到2016年一季度，計(jì)劃買房比例持續(xù)走高；但2016年一季度為拐點(diǎn)，此后計(jì)劃買房比例逐漸下跌，到2017年四季度跌至8.5%。而賣房市場(chǎng)一直較穩(wěn)定，2016年四季度有略微增加，之后稍有回落（見圖4）。

城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)升跌不均，整體持平

根據(jù)城鎮(zhèn)家庭過去3個(gè)月的總資產(chǎn)變動(dòng)情況構(gòu)造家庭總資產(chǎn)變動(dòng)指數(shù)。100表示與上季度末相比總資產(chǎn)不變，低于100表示總資產(chǎn)縮水，高于100表示總資產(chǎn)增加。結(jié)果顯示，2018年一季度，家庭總資產(chǎn)指數(shù)為100.2，說明整體上城鎮(zhèn)家庭總資產(chǎn)基本不變。

將城鎮(zhèn)家庭總資產(chǎn)按照從低到高排序，并等分為五組，分別是：低資產(chǎn)組（0～20%）、較低資產(chǎn)組（20%～40%）、中等資產(chǎn)組（40%～60%）、較高資產(chǎn)組（60%～80%）和高資產(chǎn)組（80%～100%）。（編者注：根據(jù)該報(bào)告給出的標(biāo)準(zhǔn)，低資產(chǎn)組的家庭總資產(chǎn)在12.4萬元以下，較低資產(chǎn)組的家庭總資產(chǎn)在12.4萬～36.3萬元，中等資產(chǎn)組的家庭總資產(chǎn)在36.3萬～71.1萬元，較高資產(chǎn)組的家庭總資產(chǎn)在71.1萬～156.2萬元，高資產(chǎn)組的家庭總資產(chǎn)在156.2萬元以上。）

結(jié)果顯示，較高資產(chǎn)組和高資產(chǎn)組的家庭總資產(chǎn)在增加，其他組的家庭總資產(chǎn)在減少。與上季度相比，處于0～40%的低資產(chǎn)組、較低資產(chǎn)組的家庭總資產(chǎn)縮水幅度減小，較高資產(chǎn)組總資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度增大，高資產(chǎn)組總資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度減小。相比而言，中等資產(chǎn)組的總資產(chǎn)縮水幅度較大（見圖5）。

股票虧損導(dǎo)致城鎮(zhèn)家庭金融資產(chǎn)縮水

2018年一季度，城鎮(zhèn)家庭的金融資產(chǎn)變動(dòng)指數(shù)為95.9，呈縮水狀況。分析原因，各資產(chǎn)組的金融資產(chǎn)都在縮水，而較高和高資產(chǎn)組的金融資產(chǎn)縮水程度較輕。

2018年一季度，股市的震蕩引起家庭金融資產(chǎn)縮水，上證指數(shù)從2018年1月26日的3553點(diǎn)一路下跌到3月30日的3168點(diǎn)（截至季度電訪日期），股民投資股票的盈利情況也在整體下降。數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度僅2.0%的股民“盈利很多”，14.4%的股民“盈利一點(diǎn)”，23.7%的股民“基本持平”，“虧損一點(diǎn)”和“虧損很多”的股民分別占到31.1%和28.8%。整體來看，過去半年股民的股票盈利指數(shù)為64.7，不容樂觀。

股民對(duì)2018年二季度的股市預(yù)期中，認(rèn)為“上漲一點(diǎn)”和“下跌一點(diǎn)”的居多，分別占30.4%和34.0%，另有13.6%的股民認(rèn)為會(huì)“下跌很多”，只有2.9%的股民認(rèn)為“上漲很多”。股票預(yù)期指數(shù)為87.4，明顯偏低。

根據(jù)過去半年股民股票投資整體盈利情況，分析股民對(duì)未來3個(gè)月的股市預(yù)期，發(fā)現(xiàn)虧損者的股票預(yù)期較低。具體來看，“盈利很多”的股民對(duì)股票的預(yù)期指數(shù)為101.0；“盈利一點(diǎn)”的股民對(duì)股票的預(yù)期指數(shù)為91.9；“基本持平”的股票預(yù)期最高為105.9，“虧損一點(diǎn)”和“虧損很多”的股民對(duì)股票預(yù)期指數(shù)僅為78.9和80.0。

（中國(guó)家庭金融調(diào)查始于2009年，于2011年、2013年、2015年、2017年完成4輪入戶調(diào)查，形成了具有全國(guó)代表性的微觀家庭基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，樣本規(guī)模已達(dá)到4萬戶。從2014年一季度開始，每季度開展季度電話回訪，構(gòu)建家庭資產(chǎn)指數(shù)。本報(bào)告基于2018年一季度電訪數(shù)據(jù)撰寫而成，樣本均為城鎮(zhèn)樣本。）