淺談濟南房地產市場價格影響因素

齊梅

【摘 要】近年來，濟南房地產市場風生水起，房地產價格持續(xù)上漲。房地產價格不但牽連老百姓的日常生活還關系到整個社會的安定祥和。房地產價格起伏吸引了輿論界、學術界眾多的目光。本文從濟南最新實際著手，對房地產價格影響因素進行研究，以期利于政府部門出臺相應舉措調整濟南市房地產價格。

【關鍵詞】濟南；房地產；影響因素

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A 文章編號： 2095-2457（2018）06-0245-002

【Abstract】In recent years，the real estate market in Jinan has been booming and real estate prices have continued to rise.The price of real estate not only implicates ordinary peoples daily life but also concerns the peace and harmony of the entire society.The ups and downs of real estate prices have attracted the attention of many media and academia.This article starts with the latest reality in Jinan and studies the influencing factors of real estate prices in order to facilitate the government departments to issue corresponding measures to adjust the real estate prices in Jinan.

【Key words】Jinan；Real estate；Influencing factors

《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》中對2017年12月大數據房價指數監(jiān)測發(fā)現，熱點二線城市房價年度漲幅較大，目前房價總體呈現退熱企穩(wěn)態(tài)勢，市場趨于穩(wěn)定。2017年12月大數據房價指同比顯示，成都、杭州、濟南、青島、西安等二線城市同比漲幅居樣本城市前五位[1]。

1 房地產價格概念

房地產價格是指在房地產的開發(fā)、建設與經營的過程中所耗費的全部社會必要勞動所形成的價值與土地所有權價格綜合的貨幣表現，其最根本的特征是雙重實體價格[2]。在整個社會物價體系中，相對獨立的房地產價格自成體系。房地產的市場價格僅在規(guī)范有序的市場中才能反映房屋價值。

2 濟南房地產價格影響因素

2.1 軌道交通

濟南，雖不及北上廣等一線城市，但也是二線城市的領跑者，在全國也是知名城市，恰恰在地鐵建設方面卻一直是空白。主要原因是由于濟南自古以“泉城”文明中國，泉水是濟南的特色，也是全濟南人民關注的重點，情感的積累點。因而保泉是濟南的重中之重。就是為了保泉，濟南遲遲沒有修建地鐵。經過眾多研究、論證，在保泉、護泉基礎上，濟南終于開工由西客站到大池東的地鐵R1線，濟南的其他線路也陸續(xù)開工建設。如今，地鐵的建設帶動了周邊交通的便利及房地產價格的增長，以西客站片區(qū)為例，由均價6000元/m2升至12000元/ m2。地鐵對城市和區(qū)域的影響在建成通車后會逐步顯現，尤其對房地產價格的提升將愈加明顯。

高鐵時代為濟南帶來新的城市經濟增長點。西客站綜合交通樞紐與片區(qū)產業(yè)結構、城市配套融合發(fā)展，初步實現“站城融合”，形成了槐蔭區(qū)新的西客站商務核心區(qū)和居民生活區(qū)。高鐵效應顯現后，槐蔭區(qū)樓市價值迅速提升，成為濟南各區(qū)域板塊房產價格提升最快的區(qū)域[3]。軌道交通對房地產價格的提升起了非常明顯的助力作用。

2.2 城市發(fā)展紅利

濟南以2009年舉辦全運會為契機，城市基礎設施建設進入了大發(fā)展大跨越時期。按照“東拓、西進、南控、北跨、中疏”城市規(guī)劃布局，濟南房地產業(yè)也迎來了高速發(fā)展階段。正在這一時期，國內知名的地產企業(yè)如恒大、萬科、龍湖、中海、綠地等陸續(xù)進入濟南，諸多大型房地產企業(yè)紛紛將濟南作為重要戰(zhàn)略布局城市之一，市場競爭愈發(fā)激烈。多年來，濟南北跨發(fā)展受到黃河限制，一直進展緩慢，如今濟南市大力推進“攜河發(fā)展”，給長期以來的價值洼地濟陽、天橋帶來了千載難逢的發(fā)展機遇，標志著濟南將由“大明湖時代”邁向“黃河時代”。片區(qū)發(fā)展離不開交通基礎設施的先行，如今齊魯大橋、黃河大橋、鳳凰大橋以及穿黃隧道等跨黃河“三橋一隧”工程陸續(xù)開工建設，并同步規(guī)劃預留了軌道交通、慢行交通、公共交通空間，建成后汽車、地鐵、行人將同步穿黃，為北跨和攜河發(fā)展創(chuàng)設了良好的交通設施條件。還有正在火熱進行中的濟南地鐵、相當于兩個濟南西站的新東站建設都為濟南的交通添上加速的翅膀。交通的便利縮短了城市與城市間的距離，輻射了周邊房地產價格的上漲。具有良好配套的奧體片區(qū)，濟南中央商務區(qū)正加速建設。緯十二路從堤口路至陽光新路臥龍路的5公里路段，含“金”量僅次于泉城路，平均1公里“吸金”約70億，具備了第二條“金街”的潛質和條件。需要重點指出的是濟南“新舊動能轉換”先行區(qū)位于濟南市區(qū)北部，規(guī)劃面積約1000平方公里。按照山東省和濟南市“世界眼光、國際標準、山東優(yōu)勢、泉城特色”的要求，先行區(qū)堅持規(guī)劃引領，高標準繪制發(fā)展藍圖。眾多實例證實濟南再無東城優(yōu)于西城，南城優(yōu)于北城之說，可謂東西南北中都在不斷崛起，不斷追逐，不斷超越過程中。

2.3 地價

土地市場的變化可以看作是房價的撥動器。地價是房地產價格的重要組成部分，地價與房價息息相關并且長期影響著房價。地價的增長促成了房地產行業(yè)的價格增長。地價的降低也拉低房地產行業(yè)價格的下調。近年來，熱點城市房價直線上漲，“搶房大戰(zhàn)”不斷上演，濟南房地產價格也一直持續(xù)走高，土地市場呈現“供需兩旺”。以住宅價格為例，地塊總價、單價、畝均價不斷推出新高。濟南西客站片區(qū)、唐冶片區(qū)、王舍人片區(qū)、郭店片區(qū)、孫村片區(qū)、吳家堡片區(qū)、劉智遠片區(qū)以及中心城區(qū)等多個區(qū)域成交地塊樓面地價大幅上升。這些熱點區(qū)域，基本都激起了開發(fā)商的拿地熱情，源源不斷的土地供應，給未來房地產價格注入一例“強心劑”。

3 政策建議

3.1 加強經濟適用房和廉租房建設

首先，當前經濟適用房和廉租房供給數量遠遠小于需求。在濟南，中低收入群體比較龐大。當下這種房地產價格水平下，中低收入群體能購買普通商品住房的可能性并不大，但中低收入群體購房的愿望是非常強烈的。因此，中低收入群體實際的購買需求轉換為潛在需求都存在一定困難，更不用提轉化為有效需求了，只能停滯于一種購房愿景階段，從而造成購房難、住房難。因此中低收入群體住房需求與愿望就需要政府出面進行助推。政府應不斷完善住房保障體系，加大經濟適用房和廉租房建設速度與規(guī)模，尤其是規(guī)模的擴大更為重要，讓更多的老百姓居有其屋、安樂生活、享受到中國特色社會主義新時代帶來的成果。其次，嚴格執(zhí)行經濟適用房審批標準，真真正正讓需要的人得到經濟適用房，盡量限制轉讓，避免經適房的空置，避免資源浪費。

3.2 建立完善的土地儲備制度，把握控制土地投放節(jié)奏

土地儲備能夠優(yōu)化配置城市土地資源、提高土地使用效率、合理經營城市土地、尋求更多的土地收益、配合國有企業(yè)改革、規(guī)范土地市場等目標使土地的價值得到最大體現[2]。政府應建立完善的土地儲備制度，從源頭適時加以控制，做到靈活土地投放節(jié)奏，該放松時不收緊，該收緊時不放松，真正松緊有度，達到影響并調節(jié)房地產價格的作用。

3.3 適時引導消費者理性消費

消費者要根據自身的收入水平、支付能力確定消費能力，切忌跟風、攀比、過度開支，不能一味的認為房價只漲不跌。房地產不僅是一種商品，還是一種特殊的商品。即是商品就要遵循價值規(guī)律，也就是說房地產價格既會上漲也會下跌。對于消費者來說，購買房地產這種特殊、大額商品一定要謹慎慎重、一定要理性分析、理性消費，千萬不能存在從眾心理，盲目跟風！更要抑制一些非理性需求，堅決不能成為房價迅速上升的推動者。消費者還需要轉變一下住房消費觀念，變“購”為“租”，減緩市場供求壓力[4]。

【參考文獻】

[1]王子侯.社科院：一線城市房價穩(wěn)中有降，熱點城市開始退熱企穩(wěn)[EB/OL].http：//house.people.com.cn/n1/2018/0129/c164220-29793726.html.

[2]黑濤.濟南房地產價格影響因素分析[D].天津大學，2011.

[3]張璐，肖正平.濟南再無“住東不住西”[J].2015，21—23.

[4]凌鋼，潘光杰.濟南房地產行業(yè)發(fā)展現狀及對策研究[J].企業(yè)家天地.2014，（3）：11—12.