淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的融資問(wèn)題

摘 要：一直以來(lái)，關(guān)于國(guó)內(nèi)企業(yè)，特別是中小企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)等的融資難問(wèn)題困擾著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的微觀基礎(chǔ)發(fā)展，也嚴(yán)重制約著我國(guó)資本市場(chǎng)的建設(shè)和完善，對(duì)于提升我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)企業(yè)自主創(chuàng)新能力和發(fā)展?jié)摿ξ茨芷鸬接辛Φ闹谱饔谩Ｓ绕涫敲鎸?duì)當(dāng)前國(guó)際金融形勢(shì)嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增幅放緩的大背景下，國(guó)內(nèi)企業(yè)面臨生存難的問(wèn)題，急需解決它們發(fā)展所需的資金來(lái)源問(wèn)題，幫助它們走出困境。這就要求國(guó)家或市場(chǎng)能夠提供更多的資金融資渠道，特別是市場(chǎng)應(yīng)該發(fā)揮積極的資源配置作用，采取措施進(jìn)一步提高市場(chǎng)化程度、減少政府干預(yù)程度引導(dǎo)資金平穩(wěn)、有序地流向更高效率的企業(yè)部門(mén)。本文先從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道入手，對(duì)融資過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行淺析，最后從創(chuàng)新研究入手，通過(guò)國(guó)家、企業(yè)兩個(gè)角度進(jìn)行策略研究，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行了闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，融資困難，渠道

引 言

1.1研究背景

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資中，國(guó)內(nèi)貸款占據(jù)著重要的地位，是資金來(lái)源的重要渠道。然而在我國(guó)的銀行發(fā)展中，主要的五大行都是國(guó)家控股的，銀行缺乏危機(jī)意識(shí)，無(wú)法正確面對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行合理的調(diào)配和分析，使得出現(xiàn)的融資產(chǎn)品單一，無(wú)法進(jìn)行創(chuàng)新突破。嚴(yán)重的限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1.2 研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金和土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩條腿，如果說(shuō)土地資源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的命脈，那么資金就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的血液。由此可見(jiàn)，選擇合適的融資渠道，取得穩(wěn)定的資金支持，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。

第二章 房地產(chǎn)融資

2.1 房地產(chǎn)融資的概念

房地產(chǎn)融資的概念從兩個(gè)方面來(lái)講，一是廣義概念，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流通以及銷(xiāo)售過(guò)程中，通過(guò)信用渠道以及貨幣流通所進(jìn)行的籌融資，包括與之發(fā)生貨幣關(guān)系的所有金融活動(dòng)的總稱(chēng)。二是狹義概念，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的信貸及資本市場(chǎng)融資，也就是房地產(chǎn)企業(yè)及所進(jìn)行的項(xiàng)目直接融資、間接融資的總和。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道簡(jiǎn)述

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要分為內(nèi)部融資和外部融資兩種方式。內(nèi)部融資主要是企業(yè)自有資金、銷(xiāo)售房屋預(yù)付金以及銷(xiāo)售后所得的房屋購(gòu)房款；外部融資是房地產(chǎn)企業(yè)從外部渠道獲取的資金，如銀行貸款、信托基金、合作投資、證券融資、企業(yè)債券等。融資渠道的選擇是否科學(xué)、合理，能夠?qū)ζ髽I(yè)投資、利潤(rùn)分配等活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。

2.3 房地產(chǎn)融資渠道的風(fēng)險(xiǎn)分析

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策的逐步趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)原有的融資渠道必將發(fā)生深刻的變化。我國(guó)目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道及風(fēng)險(xiǎn)有：自有資金，其風(fēng)險(xiǎn)是：企業(yè)的自有資金受到企業(yè)積累能力的制約，融資規(guī)模以及融資能力一般情況下都比較小。預(yù)收賬款，其風(fēng)險(xiǎn)是：受市場(chǎng)制約影響的因素比較大，當(dāng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的趨緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)增大，購(gòu)房者觀望等待頻繁，預(yù)收賬款將會(huì)減少，無(wú)疑對(duì)企業(yè)獲得持續(xù)穩(wěn)定的資金造成風(fēng)險(xiǎn)。私募融資，其風(fēng)險(xiǎn)是：當(dāng)前對(duì)私募基金沒(méi)有完整的法律規(guī)范，蘊(yùn)藏巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行貨款，其風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)撛诘慕鹑陲L(fēng)險(xiǎn)，不僅僅影響到本行業(yè)的發(fā)展，開(kāi)始影響到金融行業(yè)的穩(wěn)定和整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。上市融資，其風(fēng)險(xiǎn)有：上市融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)代企業(yè)制度的建立以及未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等方面的要求較高，上市融資的難度是顯而易見(jiàn)的。海外房產(chǎn)投資基金，其風(fēng)險(xiǎn)在于：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依靠國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款的單一融資模式，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也加重銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托投資基金，其風(fēng)險(xiǎn)在于：信托業(yè)作為一個(gè)金融是市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展十分完善。由于我國(guó)國(guó)內(nèi)的法律制度等各方面不太健全，我國(guó)對(duì)信托投資公司一般相對(duì)比較謹(jǐn)慎。

2.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資發(fā)展中存在的問(wèn)題

首先，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的渠道主要是銀行貸款，但是由于過(guò)分的依賴銀行，使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，出現(xiàn)的金融壞賬無(wú)法彌補(bǔ)和協(xié)調(diào)。其次，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中存在著畸形發(fā)展的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和政府以及銀行之間存在著灰色關(guān)系，在招標(biāo)中往往存在著不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨椋S多的開(kāi)發(fā)商試圖利用這層良好的關(guān)系進(jìn)行操作，致使銀行的后續(xù)融資很難推行下去。最后，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的結(jié)構(gòu)存在著不合理的問(wèn)題。在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境卜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資情況受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃制定的限制，企業(yè)往往無(wú)法深入的分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)企業(yè)的影響，而影響了融資的發(fā)展。

第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)新研究

4.1 國(guó)家的角度

首先，應(yīng)當(dāng)建立健全我國(guó)的商業(yè)銀行發(fā)展制度，使銀行更好的服務(wù)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打破計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的體制缺陷，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)商業(yè)化、科學(xué)化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另外，還要注重實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資優(yōu)化，建立專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)融資中介機(jī)構(gòu)，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)方面的分析和判斷，對(duì)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)進(jìn)行總結(jié)，積極地將經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和資本市場(chǎng)的運(yùn)作進(jìn)行聯(lián)系，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。其次，要加快推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)的證券化發(fā)展，加快上市速度，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市的標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)房地產(chǎn)的證券化，使房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，使企業(yè)在上市中可以真正獲得所需的資金，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)，降低融資過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要優(yōu)化內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)，合理的安排融資之問(wèn)的關(guān)系，選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模，切合實(shí)際選擇資金的額度。在房地產(chǎn)的建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模進(jìn)行預(yù)估，制定適當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模，如果出現(xiàn)過(guò)多或者過(guò)少的情況，都無(wú)法在真正意義上實(shí)現(xiàn)資金的靈活運(yùn)轉(zhuǎn)。在制定融資期限的過(guò)程中，也要進(jìn)行合理的安排，對(duì)融資的成本和存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估和調(diào)整，綜合分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和存在的危機(jī)。

其次，要努力拓寬融資的渠道，改變單一的融資模式，加強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)自身融資的目標(biāo)，依靠合并重組的力量對(duì)企業(yè)進(jìn)行整合，開(kāi)辟史多的融資渠道。最后，我國(guó)要加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)域的人才培養(yǎng)。在我國(guó)目前的發(fā)展中，房地產(chǎn)投資信托基金屬于一個(gè)新興的投融資領(lǐng)域，企業(yè)如果沒(méi)有完備的人才供給，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的評(píng)估和資金的管理。因此，要重視人才隊(duì)伍的建設(shè)，健全信息披露制度，準(zhǔn)確及時(shí)的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

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作者介紹：

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生，姓名：孫暉淵，土地資源管理專(zhuān)業(yè)，研究方向：房地產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)市場(chǎng)。