淺析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題及對(duì)策

張愛(ài)華

摘要：目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)與人們息息相關(guān)，逐漸成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。但同時(shí)隨著國(guó)家相應(yīng)法律法規(guī)的不斷完善，市場(chǎng)環(huán)境的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。企業(yè)若要拓展發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)，就必須提高財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)成本核算。文章針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的特性，對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題進(jìn)行分析探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題；措施

一、引言

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有先導(dǎo)性的地位，是國(guó)家的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，是屬于固定資產(chǎn)投資的領(lǐng)域，受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很大。房地產(chǎn)與其他很多國(guó)民經(jīng)濟(jì)的行業(yè)之間有著密切的聯(lián)系，有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。

房地產(chǎn)企業(yè)因其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)相比，具有以下特點(diǎn)：一是產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，且每個(gè)環(huán)節(jié)相互制約，因此就需對(duì)生產(chǎn)過(guò)程進(jìn)行高度控制；二是管理密集，隨著社會(huì)分工越來(lái)越明確，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的行業(yè)比較多，這些社會(huì)資源怎樣有機(jī)地結(jié)合利用，就需房地產(chǎn)企業(yè)在管理上加以集中和協(xié)調(diào)；三是資金投入大，風(fēng)險(xiǎn)比較高，房地產(chǎn)企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目時(shí)少則幾千萬(wàn)，多則幾十個(gè)億，這就要求企業(yè)對(duì)資金進(jìn)行集中控制；另房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，國(guó)家政策不斷調(diào)整，因此風(fēng)險(xiǎn)比較大，這就要有預(yù)測(cè)預(yù)控和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)決定了其內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不同于其他行業(yè)，其會(huì)計(jì)核算的特殊性主要體現(xiàn)在成本、收入、稅收和利息費(fèi)用等的核算。如成本核算主要是其核算對(duì)象的復(fù)雜性及重復(fù)性，其成本包括開(kāi)發(fā)成本和期間成本等；收入的特殊性主要是其產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金投入大，其產(chǎn)品銷(xiāo)售采用預(yù)售的方式進(jìn)行；稅收的特殊性主要是產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)收款的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，其繳交稅款是按預(yù)收款進(jìn)行計(jì)提繳交的稅；利息支出的特殊性主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金投入大，一般房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)借入資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的，其借入資金的利息支出在開(kāi)發(fā)前和開(kāi)發(fā)后的計(jì)入核算科目不同。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

根據(jù)國(guó)家2016年?duì)I改增政策的執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門(mén)將面臨諸多困難，必須進(jìn)一步規(guī)范會(huì)計(jì)核算。但房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算仍存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下方面。

（一）會(huì)計(jì)核算科目不規(guī)范

在我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，專(zhuān)門(mén)規(guī)定了一般企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及特殊行業(yè)的會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)并未進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置，大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用了一般企業(yè)的通用會(huì)計(jì)科目進(jìn)行設(shè)置，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)企業(yè)的具體實(shí)務(wù)操作中只能根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行科目設(shè)置。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)要素不能進(jìn)行全面核算，從而影響了企業(yè)核算的準(zhǔn)確性。

（二）銷(xiāo)售收入核算復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)的自主開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一般周期長(zhǎng)、投資大、價(jià)值高，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入與其他行業(yè)的收入確認(rèn)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)為了能迅速回籠資金，一般都是采用先預(yù)售的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，待整個(gè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收達(dá)到了交付使用的要求后才能確認(rèn)收入。在預(yù)售時(shí)需設(shè)置其他應(yīng)付款——定金科目，簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)需按房屋的用途的設(shè)置預(yù)收帳款——普通住宅、非普通住宅、商鋪、車(chē)庫(kù)等明細(xì)科目，這就造成了銷(xiāo)售收入核算的復(fù)雜性。

對(duì)于已交付使用的項(xiàng)目，其在銷(xiāo)售時(shí)可按房屋的用途設(shè)置銷(xiāo)售收入科目，但對(duì)于出租的房屋又需按出租收入確認(rèn)收入，這也是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入核算的復(fù)雜性之一。

（三）成本核算繁多、復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在項(xiàng)目前期就需投入大量的資金取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，然后進(jìn)行前期的可行性分析、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、立項(xiàng)等，在實(shí)際的建造中也需投入大量的資金，如壓樁費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、材料費(fèi)、人工成本等。若有幾個(gè)不同周期的項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，對(duì)于成本的歸集就更繁雜。

對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)又需按項(xiàng)目的總建筑面積及各期的建筑面積或占地面積進(jìn)行成本的分?jǐn)偅@就使得成本的核算趨于復(fù)雜化，而且分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。

（四）利息支出的資本化不明確

房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是通過(guò)融資的方式籌集資金，由于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般都是比較長(zhǎng)，資金回籠也比較慢。國(guó)家的政策對(duì)借款利息的資本化歸集條件苛刻，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的借款利息無(wú)法資本化，還有就是對(duì)于暫未開(kāi)發(fā)的土地來(lái)說(shuō)，如果利息無(wú)法資本化就會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)。

（五）收入與成本不配比

房地產(chǎn)企業(yè)一般是通過(guò)預(yù)售的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，如果項(xiàng)目沒(méi)有完工，預(yù)售的房款也無(wú)法確認(rèn)收入，使會(huì)計(jì)核算無(wú)法匹配。另房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般不是整體開(kāi)發(fā)的而是分期進(jìn)行開(kāi)工的，每期開(kāi)發(fā)的戶型和時(shí)間不同，從而售價(jià)和成本也存在差異，也會(huì)導(dǎo)致收入與成本無(wú)法配比。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在問(wèn)題改進(jìn)

（一）合理選用準(zhǔn)則，規(guī)范會(huì)計(jì)核算科目，完整反映會(huì)計(jì)信息

根據(jù)國(guó)家2016年以來(lái)的營(yíng)改增的相關(guān)政策及規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，選擇適合本企業(yè)的計(jì)稅方法。如2016年4月30日開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅或一般計(jì)稅方法，如選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。規(guī)范會(huì)計(jì)核算科目，能有效規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

再根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，結(jié)合工程建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇通用的會(huì)計(jì)科目，但可在一級(jí)科目下設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目，這樣可使會(huì)計(jì)核算規(guī)范化，同時(shí)也可使會(huì)計(jì)信息統(tǒng)一化，提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量要求。

（二）合理確認(rèn)收入，規(guī)范收入的核算

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入》中規(guī)定了銷(xiāo)售商品的確認(rèn)條件，房地產(chǎn)銷(xiāo)售與一般的商品銷(xiāo)售類(lèi)似，按銷(xiāo)售商品確認(rèn)收入的原則確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入。但房地產(chǎn)銷(xiāo)售要經(jīng)過(guò)取得預(yù)售許可證、預(yù)售并簽訂房屋銷(xiāo)售合同、工程竣工驗(yàn)收并交付買(mǎi)方驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)與一般生產(chǎn)企業(yè)相比，收入的確認(rèn)又具有其特殊性。

在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，相關(guān)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，且所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬也已轉(zhuǎn)移，企業(yè)應(yīng)確認(rèn)收入。因房地產(chǎn)銷(xiāo)售的商品價(jià)值比較大，收款方式與一般的產(chǎn)品不同，買(mǎi)方可能選擇一次性付款、分期付款、銀行按揭付款等方式。但不論買(mǎi)方采用何種方式付款，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，必須同時(shí)具備下列條件：1.商品已轉(zhuǎn)移；2.已簽訂了銷(xiāo)售合同，且已取得了確認(rèn)的價(jià)格；3.已開(kāi)具了發(fā)票給買(mǎi)方；4.成本能夠可靠的計(jì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)售房款時(shí)不應(yīng)確認(rèn)為收入，而應(yīng)作為預(yù)收款項(xiàng)，此時(shí)所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬不一定轉(zhuǎn)移；但若在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后再確認(rèn)收入，由于其過(guò)程比較長(zhǎng)，會(huì)造成收入確認(rèn)的推遲，不符合實(shí)質(zhì)重于形式的原則。

（三）按照配比原則，規(guī)范成本核算方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)建設(shè)期比較長(zhǎng)，一般都會(huì)出現(xiàn)主體工程已竣工驗(yàn)收但配套工程還未投入使用，或者商品房已銷(xiāo)售而道路、綠化等其他配套設(shè)施尚未完工的情況。這就造成了商品房與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差異，使已經(jīng)具備使用條件并已銷(xiāo)售的商品房應(yīng)承擔(dān)的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)無(wú)法按照實(shí)際成本來(lái)計(jì)算。為了使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本與銷(xiāo)售收入相匹配，這就需要根據(jù)未完工的配套設(shè)施的合同預(yù)計(jì)提配套設(shè)施費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，等項(xiàng)目全部竣工決算并取得發(fā)票后再調(diào)整預(yù)計(jì)提的配套設(shè)施費(fèi)，以確保開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算的準(zhǔn)確性。

一個(gè)項(xiàng)目應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行成本核算，先將完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總成本與總銷(xiāo)售面積計(jì)算出單位面積的銷(xiāo)售成本，再用已銷(xiāo)售面積乘以單位銷(xiāo)售成本計(jì)算已銷(xiāo)售成本，未結(jié)轉(zhuǎn)的部分為未銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商品，這樣結(jié)轉(zhuǎn)成本更符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則。

當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品達(dá)到交付使用時(shí)，滿足了收入的確認(rèn)條件時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)相應(yīng)的銷(xiāo)售成本，使其收入與成本執(zhí)行配比原則。

（四）完善利息支出的核算

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期都需投入大量的資金。其資金除了企業(yè)自有資金外，一般通過(guò)銀行貸款。按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)借入資金所發(fā)生的貸款利息在開(kāi)工產(chǎn)品完工之前應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。對(duì)于利息費(fèi)用是計(jì)入開(kāi)發(fā)成本還是計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，主要是以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否達(dá)到了交付使用的條件為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付使用前的所有利息費(fèi)用應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，交付使用后發(fā)生的利息費(fèi)用應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上可知，房地產(chǎn)企業(yè)與一般生產(chǎn)企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算存在一定的復(fù)雜性和特殊性。為了最大限度避免房地產(chǎn)企業(yè)的不同風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該重視房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的不足，并不斷完善會(huì)計(jì)核算體系，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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（作者單位：樂(lè)昌市百信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）