從理財(cái)角度侃侃房貸那點(diǎn)事

邢力

對(duì)絕大多數(shù)普通工薪階層來(lái)說(shuō)，建議還是選擇等額本息，而非等額本金。

買房是大事。錢不夠，就要貸款；要貸款，就有利息。有沒(méi)有哪種貸款方式，能盡量幫我們節(jié)省利息呢？

等額本金比等額本息更劃算嗎？

經(jīng)常有所謂“理財(cái)達(dá)人”支招：只要把銀行默認(rèn)的“等額本息還款法”換成“等額本金還款法”，就能省下好幾萬(wàn)利息。

一般人還房貸每個(gè)月的金額是固定的，也就是說(shuō)，每個(gè)月償還的本金和利息之和是固定值，這就叫等額本息。

而等額本金，顧名思義，就是每月償還的本金是固定值，而利息則是變動(dòng)的。比如20年房貸，借款人第一個(gè)月償還的是整整借20年的房貸利息，所以第一個(gè)月的利息最高；但第二個(gè)月還的是借19年零11個(gè)月的利息，借款時(shí)間縮短了1個(gè)月，所以房貸利息也降低了。以此類推，在整個(gè)還貸周期中，利息支出會(huì)逐月遞減，那么每月的還貸本息總額也逐月遞減。

等額本金真比等額本息更省利息嗎？當(dāng)然。

按現(xiàn)在5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%算，商業(yè)貸款100萬(wàn)元，分20年還清，等額本息的月供是6544元，20年利息總支出570665元。

等額本金的話，第一個(gè)月的月供是8250元，第二個(gè)月8233元，第三個(gè)月8216元，然后每個(gè)月都會(huì)降十幾元，直到最后一個(gè)月只要還4183元，20年利息總支出492041元，相比等額本息少了78624元。

目前中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了加息周期，未來(lái)幾年加息是大概率事件，只要利息一漲，或者是二套房貸1.3倍懲罰利率，如果貸款100萬(wàn)，等額本金真的能省下10萬(wàn)元利息。

之所以會(huì)出現(xiàn)這種結(jié)局，是因?yàn)椴捎玫阮~本息還款法，前期償還的本金少、利息多，自然累計(jì)的利息就比較多。

而等額本金還款法，借款人第一個(gè)月償還的本金和最后一個(gè)月償還的本金一樣多，導(dǎo)致本金歸還速度比較快，利息支出相對(duì)就比較少了。

但事實(shí)真相就到此為止了嗎？等額本金真比等額本息更劃算嗎？

現(xiàn)在給你10萬(wàn)，20年后給你20萬(wàn)，你會(huì)選哪個(gè)？

對(duì)絕大多數(shù)普通工薪階層來(lái)說(shuō)，筆者還是建議選擇等額本息，而非等額本金。

但從理財(cái)角度看，選擇總利息支出更高的還款方式才是更聰明的選擇。

首先，等額本金之所以總利息支出少，不是因?yàn)檫@種還款方式更良心，而是因?yàn)榈阮~本金占用銀行資金的時(shí)間更短，利息支出自然少了。

不管是采取等額本息、等額本金、等額遞增、等額遞減，亦或者是雙周供、氣球貸、隨心貸等各種還貸新玩法，本質(zhì)上換湯不換藥。占用銀行資金時(shí)間越長(zhǎng)，償還利息就一定越多。用各種方式把占用銀行資金的時(shí)間縮短了，銀行資金的時(shí)間成本下來(lái)了，利息當(dāng)然就少了。

比如說(shuō)，為什么雙周供比月供利息支出少，因?yàn)樵鹿┦堑皆碌走€一次，而雙周供在月中就要先還掉一半。有一半本金提前半個(gè)月還給銀行了，那利息可不就少了嗎？所以我們只能說(shuō)某種還款方式的利息支出相對(duì)更少，而不能說(shuō)某種還款方式更劃算。

第二，不能只看賬面利息支出，更要看手里可用于投資的資金還有多少。

比如你這個(gè)月剛申請(qǐng)房貸，下個(gè)月如果采取等額本息，只還6544元，而采用等額本金要還8250元，差了1706元。這1706元留在你手里，不就能拿去投資了嗎？

錢是有時(shí)間價(jià)值的，現(xiàn)錢永遠(yuǎn)最值錢。因?yàn)槟憧梢约纯棠萌ネ顿Y，錢生錢，讓復(fù)利效應(yīng)滾起來(lái)?；叵胍幌?，現(xiàn)在100元能買到的東西，和20年前一樣嗎？

如果你有兩個(gè)選擇，一是現(xiàn)在給你10萬(wàn)，二是20年后給你20萬(wàn)，你會(huì)選哪個(gè)？估計(jì)大家都會(huì)選前者。單從理財(cái)角度而言，后者20年回報(bào)才翻一倍，根據(jù)72法則，每年投資回報(bào)只有可憐的3.6%，連通脹都跑不贏。

在當(dāng)今社會(huì)，如果會(huì)理財(cái)，自己做投資，每年獲利10%并非難事，那么20年后能變67萬(wàn)。

一個(gè)是20萬(wàn)，一個(gè)是67萬(wàn)。前者，恰恰是保險(xiǎn)公司推銷萬(wàn)能險(xiǎn)/分紅險(xiǎn)的套路；后者，是真正的理財(cái)之道。

第三，選擇還款方式不光要看利息支出，更要結(jié)合自己的理財(cái)需求。

我們?yōu)樯兑J款買房？不就是因?yàn)楝F(xiàn)在年紀(jì)輕，積累少，沒(méi)有足夠多的錢能全款買房嗎？但隨著年齡、資歷、經(jīng)驗(yàn)不斷增長(zhǎng)，只要繼續(xù)努力奮斗，將來(lái)收入會(huì)不斷提高，生活會(huì)越過(guò)越好，所以才敢冒風(fēng)險(xiǎn)背房貸。

既然將來(lái)的收入水平和經(jīng)濟(jì)狀況預(yù)期會(huì)越來(lái)越好，那選擇每月還款金額一樣的等額本息還款法，你實(shí)際還貸負(fù)擔(dān)就會(huì)隨著時(shí)間流逝，不斷下降。如果選擇還款金額越來(lái)越少的等額本金，還貸壓力下降速度就更快了。

也就是說(shuō)，在你手頭資金很緊張的青澀歲月，你的還貸壓力就達(dá)到了一生中的頂峰，而當(dāng)你收入越來(lái)越高，還貸能力越來(lái)越強(qiáng)時(shí)，月供卻反而越來(lái)越少……你沒(méi)發(fā)現(xiàn)你的還貸節(jié)奏，和你的收入節(jié)奏以及生命周期嚴(yán)重不匹配嗎？

最后，等額本息的月供是固定的，借款人只要記住一個(gè)數(shù)字就行了，一目了然。但等額本金的月供不斷遞減，借款人就得每月拿出還款計(jì)劃表看一眼。還少了，額外收罰息；還多了，這錢躺在活期里也是浪費(fèi)。

這就是筆者為什么反而推薦利息支出更多的等額本息的原因所在。

總之，采取等額本息還款法，還款周期超過(guò)1/2，就千萬(wàn)不要再提前還貸了，因?yàn)槟憷⒁堰€的差不多，接下去主要還本金。而采取等額本金還款法，還款周期超過(guò)1/3就不要再提前還貸了。

但真正懂理財(cái)?shù)娜耍还茉谌魏吻闆r下，都不會(huì)提前還貸的。不怕負(fù)債，樂(lè)于承受良性負(fù)債，借助杠桿，幫自己更快提升財(cái)富層級(jí)，這就是富人思維。

如果你總是害怕負(fù)債，兜里有點(diǎn)錢就惦記著趕緊提前還貸，無(wú)債一身輕，睡覺(jué)倍踏實(shí)，那你就還不是一個(gè)真正懂理財(cái)?shù)娜恕?/p>