政府政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果分析

摘 要：自改革開放之后，我國開始由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有其自身的發(fā)展規(guī)律，其中商品價(jià)格是供需雙方博弈的結(jié)果，房地產(chǎn)市場也屬于市場經(jīng)濟(jì)的一部分，其價(jià)格也是供需雙方博弈的結(jié)果，因此可以通過分析政府政策對對房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響來分析政策對房地產(chǎn)市場的影響。

關(guān)鍵詞：供給；需求；房地產(chǎn)

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關(guān)系到國計(jì)民生，近年來各級(jí)政府也出來了很多關(guān)于房地產(chǎn)的政策對其進(jìn)行控制，政府政策是影響房地產(chǎn)市場最主要的因素之一，因此我們通過分析每種政府政策對房地產(chǎn)市場的供給和需求的影響來分析政府調(diào)控政策的效果。

一、土地政策對房地產(chǎn)供給的影響

土地政策對房地產(chǎn)的供給具有重要作用，一定時(shí)期內(nèi)城市土地的出讓面積越大，房地產(chǎn)市場上的增量土地就越多，土地出讓數(shù)量與房地產(chǎn)增量土地的供應(yīng)數(shù)量存在正向關(guān)系，但是這種正向性受到容積率的影響和存在政策時(shí)間滯后效應(yīng)。提高房地產(chǎn)數(shù)量的供給可以通過增加土地供應(yīng)的數(shù)量和提升容積率的方法達(dá)到，進(jìn)而間接影響房價(jià)穩(wěn)步下降，反之，政府也可通過減少土地的供給或容積率控制來實(shí)現(xiàn)房價(jià)的上調(diào)。土地供給的減少將傳達(dá)出未來住房供給減少的政策信號(hào)，在短期內(nèi)剛性需求持續(xù)堅(jiān)挺的情況下，對未來住宅供給預(yù)期減少的預(yù)判將加大需求，推升房價(jià)。因此政府在利用土地供給數(shù)量和房地產(chǎn)數(shù)量與房價(jià)之間的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行政策調(diào)控時(shí)時(shí)候，應(yīng)當(dāng)注意土地買賣雙方尤其是市民對未來房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢的心理預(yù)判，這種對土地市場的未來供給預(yù)期影響很可能放大政策的調(diào)控效應(yīng)。土地供應(yīng)量主要是通過影響房屋供應(yīng)量來引導(dǎo)和改變房地產(chǎn)市場的整體格局，但是土地供應(yīng)量的改變對房價(jià)變化的作用非常微弱。土地供應(yīng)量的改變對房地產(chǎn)市場的作用主要是通過影響房地產(chǎn)供應(yīng)量和通過政策頒布影響人們對房地產(chǎn)市場的心理預(yù)期實(shí)現(xiàn)的。

二、利率政策對房地產(chǎn)供給和需求的影響

中央銀行可通過公開市場業(yè)務(wù)、改變再貼現(xiàn)率、法定存款準(zhǔn)備金等貨幣政策工具來改變貨幣供應(yīng)量。當(dāng)貨幣的供應(yīng)量超過市場需求后，超發(fā)的貨幣就成為房價(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力。通過分析貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格顯示出很強(qiáng)的相關(guān)性。這表明中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)強(qiáng)依賴，每一次貨幣供應(yīng)量的大幅上升或下降，均對應(yīng)著房價(jià)增速的明顯變化。這是由于大量的貨幣投放，使得充裕的資金流向了房產(chǎn)市場，推動(dòng)房價(jià)上漲。

利率的調(diào)整影響是對人民幣貨幣政策的控制屬于直接信用控制工具的一種。從理論上來說，利率的上調(diào)對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，意味著資金負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加大。在當(dāng)前保障性住房建設(shè)的巨大沖擊下，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始擔(dān)心住房需求市場，這個(gè)時(shí)候央行進(jìn)一步“加息”無疑是雪上加霜，開放商的資金負(fù)擔(dān)更加嚴(yán)重，因此，大批開放商紛紛尋求其他出路以轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)。利率的上調(diào)對于投資者和購買者群體而言，其交易費(fèi)用進(jìn)一步增大。美國的次貸危機(jī)告訴人們，加息的持續(xù)最終會(huì)導(dǎo)致那些貸款買房無力承擔(dān)高漲的利息負(fù)擔(dān)。房貸違約現(xiàn)象的增加會(huì)通過證券化機(jī)制傳導(dǎo)到整個(gè)金融資本市場。與美國的情況有所不同，我國的證券市場相對還不夠發(fā)達(dá)，金融機(jī)構(gòu)的買房貸款更是存在很大程度的政府干預(yù)，但是應(yīng)該可以看到，投資者與購買者面臨的交易費(fèi)用中，利息的增加“貢獻(xiàn)”很大，完成一項(xiàng)交易要花費(fèi)的成本加大，在這種接近穩(wěn)定的加息的心理預(yù)期下，投資者與購買者定會(huì)三思而后行，因此利率增加會(huì)同時(shí)降低房地產(chǎn)市場的供給和需求。

三、限購、限貸政策對房地產(chǎn)供給和需求的影響

近年來各地政府多次對房地產(chǎn)市場實(shí)行限購限貸政策，限購指的是在市場上對買方或者投資方的購買數(shù)量進(jìn)行限制，其本質(zhì)是對市場供求的一種強(qiáng)制性干預(yù)。房地產(chǎn)限購的本質(zhì)則是采用行政手段臨時(shí)性地凍結(jié)一部分需求，即局部性的數(shù)量管制。短期內(nèi)，房地產(chǎn)限購似乎比傳統(tǒng)的調(diào)節(jié)手段更為直觀有效，但其成本也十分明顯，因?yàn)樗璧K或推遲了部分消費(fèi)需求的實(shí)現(xiàn)，因此房產(chǎn)限購只能是過渡性的制度安排?！跋拶徚睢钡膶?shí)施意味著我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)與行政調(diào)控并行的運(yùn)行局面，其基本立論邏輯是：市場這一看不見的手盡管是強(qiáng)有力的，但并不是全能的，需要政府這支“看得見的手”強(qiáng)制干預(yù)。由于土地稀缺性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)中市場發(fā)揮作用的效果會(huì)受到更大的影響，因此更加需要政府行政干預(yù)力量的介入。

與限購這一直接的行政干預(yù)手段相比，限貸顯得間接一些，即通過提高購房的首付款比例甚至?xí)和ＹJ款，降低房貸的杠桿效應(yīng)，從而抑制投機(jī)行為。但在實(shí)際操作上受到限貸影響最大的是自住需求而不是投機(jī)需求。限貸的效果與收入高低呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，對中低收入人群影響最大，對高收入人群影響最小。相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，年收入在 50 萬以上的人群中，超過七成人至少擁有一套房產(chǎn)，四成有兩套及以上房產(chǎn)。這些人中超過 25% 在置業(yè)中選擇高額首付或者一次性付款，限貸對他們影響小。然而，限貸對超七成的低首付置業(yè)人群產(chǎn)生了較大的影響，他們絕大部分屬于首次或改善性置業(yè)者，限貸對他們影響最大。因此，限貸實(shí)質(zhì)上更多是抑制自住需求，這樣的效果違背了政策初衷。究其根源，限購、限貸政策的實(shí)質(zhì)都是限制房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價(jià)格的有效運(yùn)行，破壞價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)社會(huì)資源配置的作用，無法達(dá)成政策預(yù)期的降低房價(jià)的目的。

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作者簡介

寧永?。?990—），男，山西運(yùn)城人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)2015級(jí)（理論經(jīng)濟(jì)學(xué)）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：城鎮(zhèn)化。

（作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）