投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量下的實(shí)務(wù)問(wèn)題研究

文凌

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定了投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，投資性房地產(chǎn)核算發(fā)生了重大變化。在成本模式計(jì)量下，一宗資產(chǎn)計(jì)入投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)等科目，涉及的主要是資產(chǎn)分類(lèi)問(wèn)題，資產(chǎn)總額和當(dāng)期損益基本不受影響。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，一宗資產(chǎn)如分類(lèi)為投資性房地產(chǎn)，則需要確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的變動(dòng)損益或其他綜合收益，如劃分為固定資產(chǎn)等資產(chǎn)，則無(wú)需確認(rèn)前述公允價(jià)值變動(dòng)，但要計(jì)提折舊。資產(chǎn)是否分類(lèi)為投資性房地產(chǎn)，何時(shí)進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估、如何進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估都將對(duì)報(bào)表凈資產(chǎn)和當(dāng)期損益造成較大影響。

財(cái)政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2007年存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，僅18家上市公司采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，比例不足3%①。萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，2016年底存在投資性房地產(chǎn)的有1509家上市公司，僅有95家公司采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，比例不到7%②。國(guó)內(nèi)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的企業(yè)還不多，實(shí)務(wù)操作中可參考的案例和經(jīng)驗(yàn)還較少，還有一些問(wèn)題亟待解決。本文現(xiàn)就這些實(shí)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行探討：

一、關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算范圍問(wèn)題

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。從準(zhǔn)則的定義來(lái)看，投資性房地產(chǎn)核算的是已出租的房產(chǎn)和土地，以及持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（實(shí)務(wù)中較少）。但在實(shí)務(wù)操作中，還存在在建房地產(chǎn)、空置房地產(chǎn)是否作為投資性房地產(chǎn)核算的問(wèn)題。

一是在建房產(chǎn)是否納入投資性房地產(chǎn)核算問(wèn)題。準(zhǔn)則原文沒(méi)有將在建的房產(chǎn)納入投資性房地產(chǎn)核算范圍。2000年版的IAS40.7也規(guī)定③，為將來(lái)作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)國(guó)際準(zhǔn)則基本保持一致。2009年IAS40進(jìn)行了修訂，40.8規(guī)定：投資性房地產(chǎn)包括在建或者開(kāi)發(fā)的未來(lái)準(zhǔn)備出租的房地產(chǎn)④。2010年財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫(xiě)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解也相應(yīng)進(jìn)行了補(bǔ)充完善，解釋“已出租的建筑物包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中將來(lái)用于出租的建筑物。”從準(zhǔn)則與國(guó)際趨同及財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫(xiě)的講解來(lái)看，在建的、未來(lái)用于出租的房產(chǎn)也應(yīng)納入投資性房地產(chǎn)的核算范圍。但也還存在兩個(gè)問(wèn)題，一是未來(lái)用于出租需不需要董事會(huì)等機(jī)構(gòu)的書(shū)面決議確認(rèn)。二是準(zhǔn)則講解本身不是財(cái)政部以發(fā)文形式進(jìn)行明確的，也未納入準(zhǔn)則-準(zhǔn)則解釋-應(yīng)用指南的體系，效力相對(duì)薄弱。這兩個(gè)問(wèn)題下文將繼續(xù)探討。

二是空置房產(chǎn)是否納入投資性房地產(chǎn)核算問(wèn)題。會(huì)計(jì)講解（2010）提到“對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)做出書(shū)面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)?！盜AS40.8規(guī)定“目前空置，但未來(lái)準(zhǔn)備用于經(jīng)營(yíng)性租賃的房產(chǎn)也屬于投資性房地產(chǎn)”。關(guān)于空置擬出租房屋是否作為投資性房地產(chǎn)核算，國(guó)內(nèi)處理與國(guó)際準(zhǔn)則的差異主要是在于是否需要董事會(huì)等機(jī)構(gòu)的決議確認(rèn)。

筆者認(rèn)為，在實(shí)務(wù)操作中，在建擬出租房產(chǎn)和空置擬出租房產(chǎn)是否作為投資性房地產(chǎn)核算應(yīng)視企業(yè)和房產(chǎn)具體情況進(jìn)行處理，而不是簡(jiǎn)單以董事會(huì)等機(jī)構(gòu)的決議進(jìn)行判斷。有的企業(yè)基本沒(méi)有新增辦公或生產(chǎn)場(chǎng)所需求，持有房產(chǎn)主要目的就是為了出租賺取租金收益，空置和在建的房產(chǎn)如沒(méi)有證據(jù)表明會(huì)自用或出售，則應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。對(duì)于有一定的辦公或生產(chǎn)場(chǎng)所需求的企業(yè)，則應(yīng)看該房產(chǎn)有無(wú)可能進(jìn)行自用，如有可能自用，則需要董事會(huì)等機(jī)構(gòu)的決議等證據(jù)明確用途，并確認(rèn)其分類(lèi)，如無(wú)可能自用或出售，也應(yīng)核算為投資性房地產(chǎn)。如僅以董事會(huì)等機(jī)構(gòu)決議材料判斷，企業(yè)可控制出具決議的時(shí)間來(lái)釋放資產(chǎn)增值，財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性在一定程度上會(huì)受人為因素影響。

二、在建投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量時(shí)點(diǎn)問(wèn)題

準(zhǔn)則講解（2010）提到，對(duì)于在建投資性房地產(chǎn)（包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)），如果其公允價(jià)值無(wú)法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值可以可靠計(jì)量時(shí)或其完工后（兩者孰早），再以公允價(jià)值計(jì)量。但在實(shí)務(wù)操作中，關(guān)于公允價(jià)值可以可靠計(jì)量的時(shí)點(diǎn)判斷，仍面臨一些問(wèn)題。

（一）很難對(duì)正在建造的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的公允價(jià)值估值。按照中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估值主要采用市場(chǎng)法和收益法，特殊情況下也可以采用成本法。市場(chǎng)法一般要求有活躍市場(chǎng)、可比市場(chǎng)交易案例。房產(chǎn)的價(jià)值由所在區(qū)域的環(huán)境、面積、房產(chǎn)品質(zhì)等因素決定，市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，一般會(huì)參考附近區(qū)域的交易案例。全國(guó)范圍內(nèi)直接交易正在建造的房產(chǎn)的案例并不多，正在建造的房產(chǎn)附近區(qū)域很可能沒(méi)有近似交易案例，而拿建成房產(chǎn)交易案例作為可比案例也較為牽強(qiáng)，正在建造的房產(chǎn)很難進(jìn)行市場(chǎng)法評(píng)估。同理，由于房屋正在建造，房屋本身的租金難以確定，也很難找到類(lèi)似的市場(chǎng)租賃案例，收益法評(píng)估也較為困難。在實(shí)務(wù)操作中，也可能會(huì)對(duì)正在建造的房產(chǎn)的交易底價(jià)進(jìn)行評(píng)估，然后通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)保證交易價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值接近，前期的評(píng)估即使存在一些偏差，后期的市場(chǎng)競(jìng)價(jià)也會(huì)使交易價(jià)格回歸到市場(chǎng)價(jià)值。但以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估不同，評(píng)估的準(zhǔn)確性會(huì)對(duì)當(dāng)期損益造成重大影響，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估須以可以準(zhǔn)確估計(jì)為前提，這些評(píng)估結(jié)果不一定能達(dá)到以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估要求。而成本法主要是評(píng)估的一宗資產(chǎn)的重置成本，與該宗資產(chǎn)的公允價(jià)值會(huì)存在一定的差異，在有是否以公允價(jià)值計(jì)量選擇權(quán)的情況下，不建議采用成本法進(jìn)行評(píng)估。所以，一般情況下，在建房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是很難準(zhǔn)確估計(jì)的，建造階段的投資性房地產(chǎn)不建議進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕53號(hào)）中以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估范圍也不包含正在建造的投資性房地產(chǎn)。

（二）建造完工的房產(chǎn)在竣工結(jié)算前能否準(zhǔn)確核算成本及公允價(jià)值計(jì)量存在一些問(wèn)題。房產(chǎn)完工后一般還需要進(jìn)行竣工決算，竣工結(jié)算前，工程款項(xiàng)一般僅支付70%-80%左右，竣工決算后，再支付尾款。對(duì)于固定資產(chǎn)或以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以按照或參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南》的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)竣工結(jié)算前，按照估計(jì)價(jià)值確定其成本，待辦理竣工決算后，再按實(shí)際成本調(diào)整原來(lái)的暫估價(jià)值。估值與實(shí)際成本之間的差異主要影響的是資產(chǎn)金額，對(duì)當(dāng)期損益影響很小。對(duì)于按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，如參照此操作，企業(yè)的估值將作為投資性房地產(chǎn)成本，與當(dāng)期公允價(jià)值的差額將計(jì)入當(dāng)期損益，企業(yè)估值的準(zhǔn)確性會(huì)對(duì)當(dāng)期損益造成較大影響。如房產(chǎn)建造成本為5億元，成本估計(jì)偏差5%則就會(huì)影響當(dāng)期損益2500萬(wàn)元。而準(zhǔn)確估計(jì)建造成本則需要企業(yè)需要具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)建造方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，部分企業(yè)可能并不具備這些條件。同時(shí)也需要企業(yè)具有較高的職業(yè)素養(yǎng)和道德水準(zhǔn)，不會(huì)故意高估或低估成本，以調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)。

基于以上情況，筆者認(rèn)為，正在建造的投資性房地產(chǎn)最佳以公允價(jià)值計(jì)量的時(shí)點(diǎn)應(yīng)為建成并達(dá)到可使用狀態(tài)?？墒褂脿顟B(tài)可以完成竣工決算、已出租中的任意一條判斷。除非有確切證據(jù)表明正在建造的、或已完工但未竣工決算的投資性房地產(chǎn)成本、公允價(jià)值可以可靠估計(jì)，否則不應(yīng)以公允價(jià)值計(jì)量。

三、投資性房地產(chǎn)估值方法問(wèn)題

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估主要采用市場(chǎng)法和收益法，但《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕53號(hào)）也沒(méi)有明確評(píng)估方法的具體適用場(chǎng)景。

從技術(shù)角度看，市場(chǎng)法評(píng)估房產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，不會(huì)扣除其交易需要繳納的稅費(fèi)。但我國(guó)出售房產(chǎn)需就增值部分繳納30%-60%的土地增值稅，并繳納5-11%增值稅、以及附加稅等稅費(fèi)。企業(yè)出售該房產(chǎn)獲得的收益會(huì)大幅低于該房屋市場(chǎng)法評(píng)估下的價(jià)值，市場(chǎng)法評(píng)估下，資產(chǎn)估值往往會(huì)高于企業(yè)所能獲得的經(jīng)濟(jì)利益。收益法評(píng)估時(shí)，租賃相關(guān)的增值稅會(huì)在現(xiàn)金流中進(jìn)行扣除，租賃也不涉及土地增值稅問(wèn)題，評(píng)估結(jié)果與企業(yè)能獲得的經(jīng)濟(jì)利益更加接近，更加客觀合理。

從投資性房地產(chǎn)定義來(lái)看，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的主要目的是獲取租金流入，大部分投資性房地產(chǎn)會(huì)長(zhǎng)期持有，資產(chǎn)對(duì)企業(yè)的價(jià)值等價(jià)于未來(lái)可獲取現(xiàn)金流的現(xiàn)值，收益法評(píng)估邏輯與企業(yè)持有資產(chǎn)的目的是一致的，收益法更適合對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估。如有特殊情況，也可采用市場(chǎng)法或其他方法進(jìn)行評(píng)估，但對(duì)于市場(chǎng)法評(píng)估的房產(chǎn)，需要單獨(dú)注明可能需繳納的稅費(fèi)，以讓財(cái)務(wù)報(bào)告閱讀者能了解企業(yè)實(shí)際可獲得的經(jīng)濟(jì)利益流入與評(píng)估值的差異情況。

基于上述情況，建議優(yōu)先采用收益法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的公允價(jià)值評(píng)估，特別是對(duì)于已經(jīng)簽訂長(zhǎng)期租賃合同、有確切證據(jù)表明即將簽訂長(zhǎng)期租賃合同、或租賃選擇權(quán)在租戶(hù)方的投資性房地產(chǎn)。對(duì)于其他房產(chǎn)，可用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，但建議披露可能涉及的土地增值稅等金額，以便財(cái)務(wù)報(bào)告閱讀者更好的理解企業(yè)資產(chǎn)狀況。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，正在建造的房地產(chǎn)能否作為投資性房地產(chǎn)核算、公允價(jià)值計(jì)量的時(shí)點(diǎn)、評(píng)估方法等都有需要完善的地方。建議完善投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋或應(yīng)用指南的內(nèi)容，明確在建和空置的擬出租房產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。對(duì)于空置的擬出租房產(chǎn)，建議取消要董事會(huì)等機(jī)構(gòu)決議的要求，改為以企業(yè)持有房產(chǎn)未來(lái)出租的可能性進(jìn)行判斷。進(jìn)一步完善以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估體系，明確主要以收益法進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于市場(chǎng)法下的評(píng)估，需將可能繳納的稅費(fèi)進(jìn)行單獨(dú)注明，以讓財(cái)務(wù)報(bào)告閱讀者能了解企業(yè)實(shí)際可獲得的經(jīng)濟(jì)利益流入與評(píng)估值的差異情況。

注釋?zhuān)?/p>

①數(shù)據(jù)來(lái)源：《關(guān)于我國(guó)上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》，財(cái)政部會(huì)計(jì)司。

②數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND資訊。

③國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)（財(cái)政部會(huì)計(jì)司組織編譯），《會(huì)計(jì)研究》，2010.7。

④International Accounting Standard 40 Investment Property.

參考文獻(xiàn)：

[1] 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)（財(cái)政部會(huì)計(jì)司組織編譯）[J].會(huì)計(jì)研究，2010.7.

[2] International Accounting Standard 40 Investment Property.

[3]《關(guān)于我國(guó)上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》，財(cái)政部會(huì)計(jì)司.

（作者單位：人保投資控股有限公司）