房地產(chǎn)項目壽命周期成本控制研究

羅文秀 馮云 柳佳

摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過幾十年快速發(fā)展后，已成為我國經(jīng)濟的重要組成部分。在經(jīng)歷了一段時期的粗放發(fā)展后，整個行業(yè)到了一個過渡階段。與此同時，政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策在不斷收緊，房地產(chǎn)項目開發(fā)難度逐漸增大。因此，如何有效控制項目成本成為一個亟待解決的問題。本文將引入壽命周期理論，從基礎(chǔ)理論分析出發(fā)進行研究，以期為提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益提供一些基本思路和方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；成本控制；壽命周期成本

一、引言

作為國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間卻在逐漸流失?？v觀我國的房地產(chǎn)企業(yè)，成本控制沒有得到足夠的重視和管理，因此造成了經(jīng)濟效益低下和資源浪費。英國著名項目管理專家梅樂在 1988年對世界范圍內(nèi)52個世界經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)項目的隨機抽樣研究表明，大型房地產(chǎn)項目的最終完成時間，平均比預期的要延期17%，而成本超過預算的情況更加普遍[1]。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本控制過程，中存在以下諸多問題：

1.項目開發(fā)商成本控制的“全局，全面，全方位”觀念淡薄。很多企業(yè)在項目開發(fā)是更多關(guān)注建設(shè)期的建造成本，卻忽略了在項目立項決策時的市場調(diào)研等前期成本，以及在項目投入使用階段的運營，維檢等后期成本，導致項目總體效益不高。

2.大部分企業(yè)沒有建立一個專門的，完善的成本控制部門和系統(tǒng)。成本控制是一個復雜，繁瑣，且專業(yè)性極強的工作，需要有專業(yè)的組織機構(gòu)或部門進行管控。

3.各部門間協(xié)調(diào)性差，信息的溝通交流不到位。項目中經(jīng)常發(fā)生因設(shè)計變更等問題造成的糾紛事件，且大多數(shù)項目采用外包方式，缺乏足夠的交流，導致企業(yè)無法及時了解到項目的進行情況，導致成本控制無從著力。

二、房地產(chǎn)項目壽命周期成本控制的基本理論

1.壽命周期

工程項目壽命周期是指工程產(chǎn)品從研究開發(fā)，設(shè)計，建造，使用直到報廢所經(jīng)歷的全部時間[2]。它包括建設(shè)前期，建設(shè)期，試用期以及報廢期的各個階段。

2.壽命周期成本

房地產(chǎn)項目的壽命周期成本是指從項目立項決策、設(shè)計、開發(fā)、施工、使用、維檢和報廢等過程中發(fā)生的費用，即該項工程在其確定或者預計的有效期內(nèi)所支付的研究開發(fā)費、制造安裝費、運營維檢費、報廢拆除費等一系列費用的總和[3]。壽命周期成本控制，就是將項目里成本影響的各類因素的進行集中化收集，整理，分析和管理，使之成為一個可視化，可量化的成本管理集成系統(tǒng)。

通過對項目各壽命階段的信息集成分析，在項目決策時就全面地考慮項目所面臨的風險和挑戰(zhàn)，有利于提高項目總體效益。

3.房地產(chǎn)項目壽命周期成本的特點

（1）多主體性：房地產(chǎn)開發(fā)項目壽命周期中，建設(shè)階段就涉及到業(yè)主方，設(shè)計單位，施工承包方，以及委托單位，監(jiān)理單位，設(shè)計單位等多方主體的參與。在運營使用階段，又會有消費者參與進來。多主體參與使成本控制更加復雜。

（2）多階段性：項目壽命周期要經(jīng)歷從決策，設(shè)計，施工，使用，維護到拆除整個可長達幾十年的時間跨度，每個階段成本控制環(huán)環(huán)相扣，互相影響，形成連鎖效應(yīng)。

（3）復雜性：壽命周期成本控制內(nèi)容量更加龐大，類別更多。要求不再把成本控制僅僅只是聚焦在建設(shè)階段，而是放眼到項目整個壽命階段，在做成本規(guī)劃時，將前期建造成本，后期運營期成本統(tǒng)籌考慮，這大大增加了成本控制的復雜性。

（4）系統(tǒng)性：通常在企業(yè)在進行項目成本控制時會分階段性控制，因此壽命周期要求回歸項目本身的壽命系統(tǒng)。大多數(shù)企業(yè)將建造成本和未來成本進行分開管控，但是據(jù)美國調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，后期的運營成本和報廢成本在整個壽命周期成本中，同樣占有很大的部分。因此，成本跟控制需系統(tǒng)性地考慮項目壽命周期建造以及運營狀況，這對成本控制管理人員的專業(yè)素質(zhì)要求很高。

三、房地產(chǎn)壽命周期成本控制在各階段的控制要點

全壽命周期的成本控制著眼于項目壽命期的各個階段，與各階段的工作的開展密切相關(guān)。要使整個項目成本得到有效控制，那么，在項目的各個階段的成本就必須嚴密的監(jiān)控，從點到面，從階段到整體，一系列的控制措施和流程走下來，成本控制就會變得更加系統(tǒng)可靠。由于工程不同時期的持續(xù)時間，工作內(nèi)容截然不同，需要對項目進行合理有效的階段劃分，使成本管理更加條理化、有序化。根據(jù)我國房地產(chǎn)項目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項目建設(shè)可以劃分為以下幾個階段：

（一）項目決策階段。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，方案的選擇決策是很關(guān)鍵的。首先，對項目的市場定位是非常重要的一環(huán)。通過科學地市場調(diào)研和分析，做出幾個有可行性的方案，結(jié)合企業(yè)自身運營情況和公司發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)過嚴謹?shù)募夹g(shù)經(jīng)濟分析，做出合理的市場預測決策判斷。做決策時，不應(yīng)當僅僅只關(guān)注到項目建設(shè)期的投資，還應(yīng)充分考慮項目運營階段的成本情況。不可跟風投資，盲目選擇，以避免投資失敗。

（二）項目設(shè)計階段

設(shè)計階段成果不僅直接關(guān)系到施工階段的成本投入，也在很大程度上決定了項目使用階段的的運維成本，是壽命周期成本控制至關(guān)重要的階段。在該階段應(yīng)該推行限額設(shè)計，企業(yè)成本控制部門根據(jù)項目實地勘察結(jié)果和市場預期，制定周密詳細的設(shè)計任務(wù)，并對設(shè)計方案和施工圖做全面地審核。。還要實行設(shè)計監(jiān)理制度，防止出現(xiàn)重設(shè)計感，輕實用性的情況出現(xiàn)，也要避免設(shè)計時為降低建造成本而設(shè)計功能不完善，導致運維階段成本增加的情況發(fā)生。從前期設(shè)計上把控成本，才能從源頭上杜絕成本浪費現(xiàn)象。

（三）項目建造階段

項目建造階段是項目投資數(shù)額最大，最集中的一個階段。根據(jù)工作內(nèi)容的差別，項目建造階段可分為以下階段的成本控制。

在招投標階段，對于開發(fā)商來說，最重要的是標底價格編制和施工單位的選擇。在編制招標文件之前，需對施工文件進行嚴密的審查。使設(shè)計方案和施工圖的質(zhì)量和深度滿足編制招標文件的要求。其次，在選擇施工企業(yè)時，應(yīng)當從其投標報價文件，企業(yè)資質(zhì)，往年業(yè)績等方面綜合考慮，而不是一味以低報價為標準。

施工階段是是成本投入最多、最集中的階段。業(yè)主方應(yīng)委派專門的工程師駐施工現(xiàn)場進行全程的成本管控。還應(yīng)當編制資金使用計劃。根據(jù)工程進度計劃，在一定時間周期節(jié)點檢查資金使用情況，發(fā)現(xiàn)資金流向不明或浪費現(xiàn)象，及時處理糾正，以避免資金超額的情況。并且要嚴控設(shè)計變更，現(xiàn)場簽證等情況。

在竣工結(jié)算階段，業(yè)主方需自行組織或委托咨詢機構(gòu)進行竣工結(jié)算審核。審核人應(yīng)當根據(jù)施工單位提供的竣工結(jié)算資料進行核實，并嚴格按照施工合同結(jié)算工程款。在施工合同中還應(yīng)當約定高估冒算的違約責任，以約束施工單位，防止結(jié)算款被虛高報價的情況出現(xiàn)，減少不必要的審核程序和費用。

（四）項目運營階段

房地產(chǎn)項目項目運營階段即是物業(yè)管理階段。在保證建筑物質(zhì)量目標和安全目標的前提下，通過合理的運營及維護方案，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段，按合同對各類設(shè)施實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，并提供高效、周到的服務(wù)，以提高設(shè)施的經(jīng)濟價值和實用價值，降低運營和維護成本。房地產(chǎn)項目物業(yè)管理階段的經(jīng)營目標應(yīng)當與建設(shè)階段高度統(tǒng)一。

（五）項目報廢處置階段

項目在報廢時，應(yīng)當充分考慮項目的回收利用價值。在進行拆卸之前，在確保安全的前提下選擇一個最經(jīng)濟，且對周圍環(huán)境破壞最小的方案。

參考文獻

[1]王忠偉，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制[J]，中國房地產(chǎn)，2006，（2）：33-35

[2]項勇，盧立宇，工程經(jīng)濟學[M]，北京，機械工業(yè)出版社，2017，195-196

[3]鮮正輝；何章善，工程壽命周期成本法在降低煤炭生產(chǎn)成本中的應(yīng)用[J]，2005（10）

（作者單位：四川省成都市西華大學）