共有產(chǎn)權(quán)房的新探索

王翔

“居者有其屋”，是大部分中國人的傳統(tǒng)思想觀念。幾千年的農(nóng)耕文化和家國倫理，讓中國人對(duì)房屋情有獨(dú)鐘。房屋不僅是國人心目中家的具象載體，也是最終的情感歸宿地。擁有一套穩(wěn)定的住房，在中國人眼中是天大的事。

5年，25萬套

2017年12月25日，“北漂”12年的楊延麗終于在北京安了家。她簽下北京市朝陽區(qū)錦都家園的一套兩居室，成為北京市首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的首位簽約者。

楊延麗2006年來北京讀書。研究生畢業(yè)后，在北京找到一份不錯(cuò)的工作，但是當(dāng)時(shí)公司沒有落戶指標(biāo)。按照北京市的限購政策，她需要工作并連續(xù)繳納5年社保后，才有資格購買商品性住宅。

2017年6月，當(dāng)她得知共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目“錦都家園”有30%的房源提供給滿足購房條件的非北京戶籍人員時(shí)，她覺得真是太好了，就在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（下稱北京市住建委）官網(wǎng)上提交了申購資料。

?2017年12月12日，在北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老項(xiàng)目恭和家園內(nèi)，老人安享晚年。

錦都家園共有121182戶申購家庭，427套房源。楊延麗出乎意料地?fù)u到258號(hào)，中了一套80平方米的兩居室。

據(jù)北京市朝陽區(qū)房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，錦都家園項(xiàng)目銷售均價(jià)為2.2萬元/平方米，而本刊記者在走訪調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，周邊同地段、同品質(zhì)普通商品性住房的價(jià)格高達(dá)5.6萬元/平方米。粗略一算，楊延麗購買這套住房大約節(jié)省了270萬元。當(dāng)然，楊延麗也將與政府平分這套房屋的產(chǎn)權(quán)。

本刊記者在瀏覽北京市住建委官網(wǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，2017年，北京市共推出7個(gè)項(xiàng)目的共有產(chǎn)權(quán)房，共約5480套。項(xiàng)目大多分布在順義、昌平、平谷等地區(qū)，銷售均價(jià)在1.8萬元/平方米，平均中簽率約在五十分之一。

北京市住建委的工作人員告訴記者，今年，北京將繼續(xù)加大共有產(chǎn)權(quán)房的推出力度。2018年以來，已有3個(gè)項(xiàng)目處于申購結(jié)束、資格審查階段，還有昌平區(qū)綠海家園、中駿四季家園和翡萃家園三個(gè)項(xiàng)目正在申購中，約可提供2328套住房。

“2017年9月21日，北京市住建委發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（下稱《辦法》），明確了未來5年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)。這對(duì)于新房供應(yīng)量日漸稀缺的北京樓市而言，是一個(gè)巨大的數(shù)字。”他說。

“另類”商品房：從自住到共有產(chǎn)權(quán)

其實(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房并不是新鮮事物，它其實(shí)是“自住型商品房”（下稱自住房）的進(jìn)階版。

2013年10月，北京市就提出了自住房概念，自住房是定位于“自住”的商品房，此類住房價(jià)格比周邊商品房低30%左右，面向全市符合限購條件家庭。截至目前，已累計(jì)簽約6萬余套。2017年9月頒布新政之后，自住房被新的共有產(chǎn)權(quán)房替代。

共有產(chǎn)權(quán)房比自住房有更嚴(yán)格的供應(yīng)、持有和轉(zhuǎn)讓限制。

首先，在申購者的準(zhǔn)入條件上，共有產(chǎn)權(quán)房的門檻更高。在年齡限制上，共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)定單身者要年滿30周歲，比自住房的25周歲整整提高了5歲，且購房人有住房轉(zhuǎn)出記錄和申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離離婚年限不滿三年的都不予申請(qǐng)，這把很多投機(jī)申購者拒之門外。

其次，在出租時(shí)，自住房的租金歸住房者所有，而共有產(chǎn)權(quán)房的租金要住房者與代持機(jī)構(gòu)按比例分配。在售賣時(shí)，自住房入住5年后可出售，且上市收益的30%上繳財(cái)政，而共有產(chǎn)權(quán)房購房人需要向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，明確轉(zhuǎn)讓價(jià)格。同等條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，若代持機(jī)構(gòu)放棄購買權(quán)的，購買人可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)的份額。這樣看來，共有產(chǎn)權(quán)房的政策似乎更加嚴(yán)苛。

但也有學(xué)者認(rèn)為，正是因?yàn)槿绱藝?yán)苛的制度，才在流程上充分實(shí)現(xiàn)了保障功能，在滿足居住需求的基礎(chǔ)上，有效遏制了投機(jī)行為。“北京推出的共有產(chǎn)權(quán)住房制度，在探討住房長效機(jī)制的推進(jìn)上又邁出了一大步?！北本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志評(píng)價(jià)說。

他表示，北京市的共有產(chǎn)權(quán)住房有許多創(chuàng)新點(diǎn)?！八骖櫫斯?，突出以保障為主。比如，《辦法》中明確規(guī)定，用于滿足符合本市住房限購條件且在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源不少于30%，這體現(xiàn)了北京市對(duì)于‘新北京人的包容和體諒。又比如，房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，這暗含了‘職住平衡的概念，政府鼓勵(lì)在哪里上班就在哪里買房，這有利于促進(jìn)中心城區(qū)人口的疏解?！?h3>政策仍需不斷修正

本刊記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，仍有很多人對(duì)此抱有質(zhì)疑。

據(jù)北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，2017年北京共完成共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)38宗，用地面積約207公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約403萬平方米，計(jì)劃有近4萬套共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)。但根據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年僅僅落實(shí)了約5000余套住房，和規(guī)劃有較大差距。目前，現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)房還遠(yuǎn)不能滿足目前的住房需求。百姓需要大批保障性住房供給，而目前共有產(chǎn)權(quán)房只能作為商品性住房的極小部分補(bǔ)充而已。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長趙秀池分析認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房分割了居民的產(chǎn)權(quán)，讓民眾從心理上產(chǎn)生一種抗拒的情緒。一位來中原地產(chǎn)咨詢房屋信息的居民告訴記者：“共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入條件看似嚴(yán)苛，但仍有漏洞。比如，若婚前雙方都申請(qǐng)了此類住房，那么婚后是否應(yīng)該交回其中一套？如何進(jìn)行成功監(jiān)督做到更加公平合理？又比如，離婚3年內(nèi)不得申請(qǐng)的條件是否有違人性化？”

對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房上市交易的轉(zhuǎn)讓價(jià)格和優(yōu)先購買權(quán)歸政府，這讓購房人對(duì)房屋價(jià)格的預(yù)期很難把握。此外，中國的房地產(chǎn)政策變動(dòng)很大，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房政策未來還會(huì)有哪些調(diào)整，這些調(diào)整是否有利于保障購房者的權(quán)益，這些問題都還值得商榷。

無論是福利性分房制度，市場(chǎng)性商品房制度，保障性住房分配制度，自住房、共有產(chǎn)權(quán)房等限價(jià)類商品房制度，以及剛剛推出還有待推敲的租賃政策，我國的房地產(chǎn)政策隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)變革不斷地調(diào)試，人們的住房觀念也隨著政策和環(huán)境悄然發(fā)生著改變。在建立房屋長效機(jī)制上，相關(guān)部門要不斷借鑒學(xué)習(xí)國外的成功經(jīng)驗(yàn)并本土化，進(jìn)一步加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)及共享，構(gòu)建更加完善、合理、互相配合的全方位政策體系，真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

他山之石

“新加坡模式”：1964年，新加坡總理李光耀提出“居者有其屋”計(jì)劃，通過成立新加坡建屋發(fā)展局實(shí)現(xiàn)公共住房的有效供給，統(tǒng)一為中低收入者提供保障性住房，即“組屋”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016 年新加坡居住在組屋中的人口占比82%。

“香港模式”：香港的公共住房制度建設(shè)完善、層次分明，按照收入由少到多，居民依次可以申請(qǐng)租賃“公屋”、購買“居屋”和購買私人住宅?！肮荨笔菫楸Ｕ系褪杖肴后w基本有房可住的基礎(chǔ)設(shè)施，將住房以低于市場(chǎng)價(jià)的租金出租給無法負(fù)擔(dān)居屋或私人住宅的個(gè)人或家庭居住，是香港的“廉租房”?！熬游荨笔亲尩褪杖刖用窨梢砸缘陀谑袌?chǎng)30%至40%的折讓價(jià)獲得屬于自己的住房的一種保障機(jī)制。

“德國模式”：在二戰(zhàn)后的德國，住房被作為社會(huì)福利機(jī)制的重要組成部分，政府建立了成熟穩(wěn)定的租賃住房體系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國大約有六成居民選擇租房且居住穩(wěn)定。