預售許可證管控
——調(diào)控升級，短期成效斐然

文/任晨瑩

回顧2017年，上海新建商品住宅供應量大幅下滑，同比降幅超過50%。上海新房市場異常冷清的背后其實是政策調(diào)控的收緊。在原有的行政政策和金融政策無法快速穩(wěn)定市場預期、達成房價調(diào)控目標的情況下，2017年5月起，上海先后發(fā)布了《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預銷售行為的通知》、《關(guān)于加強商品住房及其附屬地下車庫（位）等設施銷售監(jiān)管的通知》等政策，對銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度大大增加，使一些可獲利的“操作”被禁止，并加強了新房預售許可證管控，發(fā)放數(shù)量、備案價格等的控制都進一步加強，審批日趨嚴格。

新房預售證全面從嚴管控對穩(wěn)定房價確實頗有成效，2017年末上海新建商品住宅成交均價僅較年初上漲不足3%，全年基本保持穩(wěn)定。不過，作為一項短期調(diào)控手段，預售許可證管控從長期看，仍存在諸多問題：牽涉房地產(chǎn)行業(yè)多方利益,部分房企面臨實際困難,供求失衡或出現(xiàn)需求報復性反彈，等等。本文將就預售許可證管控升級的緣由、效果進行分析，探討可能的改進和替代措施。

一、宏觀政策環(huán)境

（一）行政政策：調(diào)控繼續(xù)收緊

2016至2017年，從非滬籍購房資格從嚴到二套房認定標準與首付升級，從嚴控新房預售證派發(fā)到預售證全面從嚴管控、新房公證搖號銷售，再到“類住宅”整頓、停止新增供應公寓式辦公項目，上海樓市可謂迎來最嚴調(diào)控期。

表1 相關(guān)政策一覽

（二）金融政策：融資渠道全口徑收緊

為防止房地產(chǎn)市場繼續(xù)野蠻生長，緩解行業(yè)過熱的現(xiàn)狀，2016年至今，多部門召開各項調(diào)控會議并發(fā)布相關(guān)政策，房企融資渠道全面收緊。在多種融資渠道被封堵、房地產(chǎn)融資環(huán)境更為惡劣的情況下，房企資金鏈壓力進一步擴大，被迫加大去杠桿力度。中央層面力圖以此促使開發(fā)商在新房價格上讓步，接受單盤低利潤、提高周轉(zhuǎn)率、快速回籠資金的開發(fā)模式。

表2 相關(guān)機構(gòu)及調(diào)控內(nèi)容

2017年初，北京市率先公布了樓市調(diào)控目標——“房價環(huán)比不增長”，隨后多個一、二線城市跟進。上海近兩年發(fā)布了不少行政和金融調(diào)控政策，但對于房價的直接控制效果微乎其微。為能夠更為直接、有效地達成房價不上漲的目標，2017年上海加大了對新建商品住宅預售環(huán)節(jié)的管理，首次采用公證搖號的方式銷售，防止關(guān)系戶等提前鎖定房源，并且對預售價格審核更為嚴格、謹慎，尤其是重點打壓高單價項目，限制其上市銷售，以此達到短期內(nèi)平抑房價、穩(wěn)定市場的目標。

表3 上海預售許可證管控回顧

二、預售許可證監(jiān)管升級后的市場表現(xiàn)

（一）許可監(jiān)管趨嚴，上市項目數(shù)量銳減

受預售許可證監(jiān)管趨嚴影響，上海商品住宅預售許可證發(fā)放數(shù)量從2015年的304個項目降到2017年的156個項目，數(shù)量大幅下降。從各區(qū)域分布情況看，除保障房，松江、青浦等區(qū)可上市銷售項目數(shù)量相對較多，而閘北、長寧等區(qū)則寥寥無幾。同時，全市絕大部分區(qū)域供求比均在1以下，供不應求狀況嚴峻，中心城區(qū)供需矛盾相對較大。

表4 近三年上海住宅預售許可證發(fā)放情況

圖1 2017年全市各區(qū)商品住宅預售許可證發(fā)布情況（不含保障房）

在全市商品住宅獲批預售證難度加大、上市項目數(shù)量銳減的情況下，高端物業(yè)受影響程度相對更大。全市高端項目預售價格普遍降低10%-20%，單價越高,獲批難度越大，尤其是超過10萬元/平方米的項目，2017年通過審批的數(shù)量極其有限。

表5 近一年全市典型高端物業(yè)預售許可證發(fā)放情況 單位：萬元／平方米

（二）價格倒掛逐漸顯著，稀缺供應面對堰塞湖

2017年，全市一手住宅成交639.23萬平方米，二手住宅成交1187.81萬平方米，同比分別下滑54%和60%。在成交全面下滑的情況下，2017年一手住宅成交表現(xiàn)卻相對優(yōu)于二手住宅，月成交量同比降幅小于二手住宅。但價格方面，2017年全市二手住宅成交均價則高于一手住宅，價格倒掛現(xiàn)象凸顯，令原本就供需緊張的一手住宅市場迎來了二手市場的客戶分流，加劇了一手住宅的供需矛盾。

圖2 近5年全市住宅成交均價走勢

三、 預售許可證短期政策長期化的內(nèi)在悖論

（一）供給方悖論：追求單盤利潤還是追求凈資產(chǎn)回報率？

近五年上海土地市場相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2014年起全市商品住宅用地在土地總供應中的占比穩(wěn)定維持在約20%，但總量自2015年以來基本呈下滑趨勢。

圖3 2013-2017年全市各類用地供應占比

表6 2013-2017年全市商品住宅用地供求情況

地塊出讓量下滑堵住了開發(fā)商多個項目高周轉(zhuǎn)率、單個項目低利潤率的操作空間，如果土地市場持續(xù)保持這一狀態(tài)，那么未來勢必會有更多的新盤被打造成高利潤的精品樓盤。而這與預售許可證管控降低單盤利潤率的目標背道而馳。

（二）需求方悖論：控價格還是控供應？

2017年，全市延續(xù)了前期供不應求態(tài)勢的同時，成交量萎縮狀況也非常嚴重?？紤]到后期上海樓市低位運行的周期將延長，按過去兩年平均成交遞減的自然變化規(guī)律推算2017年的合理成交水平，可發(fā)現(xiàn)約有40%的購房需求被抑制，若情況一直持續(xù)，這種由于供給不足帶來的需求萎縮，必然在未來出現(xiàn)需求反彈。如果持續(xù)嚴控預售證的發(fā)放，按2017年的供需比推算，供應缺口將不斷擴大，未來三年影響的需求量或超過6萬套。

圖4 全市未來三年需求情況預測

四、未來展望

從政策設計意圖上看，預售許可證管控應該發(fā)揮平抑階段性房價上漲、扭轉(zhuǎn)市場預期的正效應。但隨著時間的推移，預售許可證管理的負效應越來越強烈：由于土地價格上漲未得到有效控制，造成不少項目開發(fā)成本與上市價格不斷接近。而劃定價格上限的預售證管控開始限制正常供應，這或?qū)е挛磥硇枨蟮拇罅Ψ磸?；降價拿證進行銷售的樓盤，多會通過提高裝修費用、車位費用等方式變相漲價，使購房者難以享受降價的實際優(yōu)惠。所以從目前的結(jié)果看，預售許可證管理只能短期干預房價，不能成為長期的樓市調(diào)控政策。政府應該改進預售證管控，或通過其他途徑，在不對樓市造成刺激和引發(fā)反彈的情況下緩解樓市低迷。

（一）分類的預售許可證管理

預售證管理的正面效果是肯定的，如果要持續(xù)執(zhí)行這一政策，那么可以結(jié)合分門別類的商品住宅物業(yè)特點和市場需求進行分類管理，這在一定程度上可以降低負面效應。分類管理主要可以分為物業(yè)分類和調(diào)控分類兩個體系。其中，物業(yè)分類是指將“商品住宅”物業(yè)體系進行重塑，對別墅、高端公寓這類供給和需求自成體系的物業(yè)進行單獨管理，同時著重加強對普通公寓的市場監(jiān)管。調(diào)控分類則是指兼顧短期效果和長效機制，依靠數(shù)量手段與價格工具進行調(diào)控。數(shù)量手段是為了及時彌補供給缺口，防止“欠賬”對市場的長期運行產(chǎn)生影響。價格工具是指運用多維度的價格指標，反映真實的市場波動情況，例如重塑后的“商品住宅”物業(yè)體系可提供多種價格監(jiān)測結(jié)果，發(fā)揮價格的市場信號作用。

（二）地價房價聯(lián)動體系

房價不僅取決于市場供求關(guān)系，一定程度上也取決于樓面地價，尤其是在通過公開市場取得的土地上建造的商品住宅。土地市場的火熱推高了最終的成交價格，提升了市場預期，帶動周邊其他存量房價格上漲，也對政府后續(xù)推地定價造成了一定的影響，并且增加了企業(yè)拿地成本。單純對預售價格進行打壓或會影響開發(fā)商利益，引發(fā)開發(fā)商的不滿情緒，并且會導致延遲上市的項目越積越多，從而使供需矛盾愈發(fā)激烈。

對于政府而言，既要完成房價調(diào)控目標、保持市場預期正常，又要滿足房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的合理利益訴求，保持土地、物業(yè)能夠正常供應，這需要政府從土地層面出發(fā)，考慮地價房價聯(lián)動的調(diào)控方式。區(qū)別于現(xiàn)有的“限房價不管地價”模式，地價房價聯(lián)動模式確定的是整個銷售期內(nèi)的最高平均售價，開發(fā)商可以通過銷售時點的具體市場情況決定推盤順序以獲得合理利潤。同時，政府應采用招掛復合的土地出讓方式，嚴格把關(guān)建筑質(zhì)量，將質(zhì)量把控等寫入土地出讓條款中，防止企業(yè)降低建設質(zhì)量。