貫徹十九大精神，推動(dòng)上海保障房可持續(xù)發(fā)展

文/李東

十九大報(bào)告為解決住房領(lǐng)域發(fā)展不平衡不充分問(wèn)題確定了目標(biāo)任務(wù)，也為完善住房保障制度體系指引了方向。然而，上海保障房的制度運(yùn)行中還存在一些突出的問(wèn)題，這些問(wèn)題若解決不好，不僅會(huì)造成相關(guān)損失，而且將影響基本制度的健康持續(xù)發(fā)展。貫徹十九大精神，研究如何解決這些突出問(wèn)題，具有現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。

一、 切實(shí)解決共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后的違規(guī)使用問(wèn)題

上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房的“嚴(yán)格準(zhǔn)入”成效顯著，但在供應(yīng)后違規(guī)使用查處上問(wèn)題較多，如不能切實(shí)解決，這個(gè)制度的公平、公正性必然受到質(zhì)疑。

（一）問(wèn)題和原因

供后違規(guī)使用主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：改變用途——改變居住用途，開(kāi)棋牌室、小超市，無(wú)證經(jīng)商牟利；野蠻裝修——亂敲亂搭，破壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施；私下出租——擅自出租給社會(huì)人員收取租金，甚至無(wú)序出租，帶來(lái)群租問(wèn)題；變相銷售——私下簽訂協(xié)議出售住房，無(wú)法律法規(guī)保護(hù),易發(fā)糾紛。

這些違規(guī)使用情況在住房供應(yīng)分配后的初期容易發(fā)生，特別在一些生活配套條件尚未完善、入住率不高的小區(qū)，以及與動(dòng)遷安置住房混合的小區(qū)，更加突顯。近幾年來(lái)，由于加強(qiáng)了管理和整治，改變用途、野蠻裝修等一些容易發(fā)現(xiàn)和處置的現(xiàn)象越來(lái)越少，但私下出租仍時(shí)有發(fā)生，變相銷售有所冒頭，主要是一些“黑中介”在其中起了壞作用。

供后違規(guī)使用現(xiàn)象難以制止有多方面原因：一是發(fā)現(xiàn)不及時(shí)，私下出租、變相銷售等行為隱蔽性強(qiáng)，發(fā)現(xiàn)難、取證難，更有知情者不報(bào)的；二是處置不容易，違規(guī)行為的處置往往涉及多個(gè)管理部門，協(xié)調(diào)不易，管理力量不足，常常顧此失彼，司法處置立案難，程序復(fù)雜,周期較長(zhǎng)；三是執(zhí)行成本大，一些違規(guī)者的抵觸情緒和行為較激烈，需要各種力量配合執(zhí)行，耗費(fèi)精力大、人力多，處置一戶還好辦，處置多戶較困難；四是問(wèn)題難防止，違規(guī)者受利益驅(qū)動(dòng)，有“內(nèi)生動(dòng)力”，違規(guī)成本低，促使其會(huì)不斷鉆空子，管理部門往往被動(dòng)防御,“前面掃、后面冒”，防不勝防。

（二）對(duì)策建議：完善管理，創(chuàng)新辦法，形成體系

近年來(lái)，市政府的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》以及市主管部門的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實(shí)施細(xì)則》相繼出臺(tái)，加強(qiáng)供后管理的基本制度、政策已經(jīng)確立。如何具體實(shí)施到位、取得滿意效果，通俗地說(shuō)，是要解決“最后一公里”問(wèn)題。

1．完善管理職能。應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)市、區(qū)、街鎮(zhèn)（社區(qū)）的職能，盡量使管理權(quán)責(zé)和力量下沉。市住房保障部門主要職能應(yīng)為建章立制、指導(dǎo)貫徹、監(jiān)督檢查、協(xié)調(diào)推進(jìn)，在制定有效政策、協(xié)調(diào)管理資源、幫助督促各區(qū)工作上發(fā)揮主導(dǎo)作用。房屋所在地區(qū)住房保障部門應(yīng)承擔(dān)具體管理和落實(shí)政策的責(zé)任，要有相應(yīng)的工作制度、運(yùn)行機(jī)制、專門力量的安排，在防范、處置違規(guī)行為中發(fā)揮決定作用。街鎮(zhèn)（社區(qū)）應(yīng)承擔(dān)基層管理的責(zé)任，按照行政管理的有關(guān)授權(quán)或委托，發(fā)揮對(duì)違規(guī)行為的舉報(bào)受理、初步查處作用。

2．突出基層作用。違規(guī)行為的發(fā)現(xiàn)和防止主要靠基層，初步查處也要靠基層。要夯實(shí)基層力量，突出基層作用，創(chuàng)新行政管理與社會(huì)治理相融合的方式，采取主管部門治理與群眾自治相結(jié)合、專項(xiàng)治理與綜合治理相結(jié)合等方法，支持與推動(dòng)基層做好違規(guī)行為的處置工作?？赏ㄟ^(guò)政府購(gòu)買服務(wù)方式，依靠物業(yè)公司、居委會(huì)組織日常巡查，開(kāi)展對(duì)違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)、勸導(dǎo)、報(bào)告的工作。街鎮(zhèn)（社區(qū)）管理部門應(yīng)及時(shí)受理舉報(bào)，及時(shí)開(kāi)展初步查處工作，“打苗頭、防蔓延”。要制定對(duì)違規(guī)行為既準(zhǔn)確又易行的取證認(rèn)定方法，支持初步查處工作有序有力進(jìn)行。對(duì)涉及面較廣的問(wèn)題，可通過(guò)綜合整治、聯(lián)席會(huì)議等平臺(tái)，形成協(xié)同處置機(jī)制。初步查處解決不了或需要進(jìn)一步處理的違規(guī)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)上報(bào)，由區(qū)住房保障部門負(fù)責(zé)辦理。如能形成這樣的工作機(jī)制與體系，將會(huì)有效地提升對(duì)違規(guī)行為的查處效率。

3．加大司法支持。由于行政處置的權(quán)力、資源有限，一些復(fù)雜的、重大的違規(guī)違法行為，如嚴(yán)重違規(guī)、適合采取大幅度經(jīng)濟(jì)處罰或收回住房等措施的，最好通過(guò)司法處置來(lái)解決。司法處置違規(guī)違法案件，權(quán)威性、震懾性更強(qiáng)，因此，得到司法部門的理解和支持十分重要?，F(xiàn)階段需要解決的實(shí)際問(wèn)題是司法的渠道要暢通，司法的程序要合理簡(jiǎn)化，司法判決的執(zhí)行要及時(shí)到位。

4．加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督和正面宣傳報(bào)道。應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用，建立舉報(bào)制度，鼓勵(lì)知情者公正舉報(bào)并公布舉報(bào)查處結(jié)果。對(duì)近年來(lái)治理群租的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，可以加以充分借鑒和運(yùn)用。應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮輿論監(jiān)督作用，將嚴(yán)重違規(guī)行為公開(kāi)曝光，并要公布處理結(jié)果，突出正面宣傳報(bào)道效果。管理部門要主動(dòng)組織這樣的活動(dòng)，主動(dòng)介紹這方面的工作成效。

5．建立治根的辦法。要研究制定與住戶切身利益有效掛鉤的防治辦法，加大違規(guī)成本，抑制違規(guī)沖動(dòng)，先期防范或疏導(dǎo)違規(guī)行為的產(chǎn)生。可將違規(guī)行為與購(gòu)房滿五年后允許上市轉(zhuǎn)讓的條件緊密結(jié)合，制定具體政策，對(duì)不同程度的行為，設(shè)定限制或取消有關(guān)優(yōu)惠的規(guī)定。應(yīng)建立誠(chéng)信檔案，與社會(huì)征信體系聯(lián)通，將違規(guī)失信行為與限制有關(guān)社會(huì)待遇掛鉤。此外，也需研究一些人性化政策，在不違反基本原則的前提下，滿足購(gòu)房戶的合理要求，如：鑒于住區(qū)配套條件與居住生活不便的實(shí)際情況，可允許購(gòu)房家庭與其他親屬互換住房居住，依規(guī)申請(qǐng)核準(zhǔn)并備案以進(jìn)行管理。

6．加快居住配套設(shè)施建設(shè)和使用。違規(guī)出租等行為出現(xiàn)的一個(gè)客觀原因，是住區(qū)的居住配套條件尚未建成或投入使用，購(gòu)房戶生活不便。這就要求政府有關(guān)部門加快配套設(shè)施建設(shè)和投入使用，補(bǔ)上短板。

二、 有效保證共有產(chǎn)權(quán)保障住房的后續(xù)供應(yīng)

上海的共有產(chǎn)權(quán)保障住房，對(duì)解決中低收入戶籍家庭的住房困難,起到了重要作用，受到廣大群眾的擁護(hù)。近年來(lái)，申請(qǐng)對(duì)象的需求趨于平穩(wěn)，但住房供應(yīng)量開(kāi)始跌落，這個(gè)矛盾如不能解決，共有產(chǎn)權(quán)保障住房制度的持續(xù)運(yùn)行將難以實(shí)現(xiàn)。

（一）問(wèn)題分析

從需求看，“十二五”時(shí)期（2010-2015年），上海的共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)核準(zhǔn)共約11萬(wàn)戶，平均每年約2萬(wàn)戶。根據(jù)各種情況研判，“十三五”期間（2016-2020年）仍將新增約10萬(wàn)戶，平均每年約2萬(wàn)戶；“十三五”以后還會(huì)有增量，但估計(jì)會(huì)降低到每年約1.5萬(wàn)戶，五年合計(jì)為7萬(wàn)-8萬(wàn)戶。

從供應(yīng)看，“十二五”時(shí)期已供應(yīng)約9萬(wàn)套，“十三五”期間計(jì)劃供應(yīng)8萬(wàn)套，合計(jì)為17萬(wàn)套。按照以往經(jīng)驗(yàn)，簽約購(gòu)房戶約占申請(qǐng)戶的80%，因此2010-2020年間，供需總體上能對(duì)接。但需要注意，目前住房供應(yīng)項(xiàng)目的用地雖已安排，卻由于各種原因，建設(shè)供應(yīng)滯后，而輪候供應(yīng)的“人等房”是有規(guī)定三年期限的，如過(guò)期還未供房選房，矛盾也許會(huì)爆發(fā)。

供應(yīng)的主要問(wèn)題是后續(xù)缺少安排：一是集中新建房源的用地缺乏計(jì)劃安排。目前集中新建的項(xiàng)目主要在“大型居住區(qū)”，計(jì)劃建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)保障住房約5萬(wàn)套，主要在“十三五”時(shí)期供應(yīng)?！按笮途幼^(qū)”的保障房用地在“十三五”期間基本用完，如還需新建，規(guī)劃選址、供地計(jì)劃均未加以考慮。按照目前用地已供應(yīng)但項(xiàng)目建設(shè)仍較慢的情況看，如不提前三年做好規(guī)劃和計(jì)劃安排，則后續(xù)供應(yīng)一定成問(wèn)題。二是配建房源的有效供應(yīng)不足。配建房源已有一定規(guī)模，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì),自2010年確定在新建商品住房項(xiàng)目中按不低于5%的比例配建保障房的政策實(shí)施以來(lái)，至2015年底已配建約1.5萬(wàn)套。根據(jù)“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中安排新增供應(yīng)商品住房4000萬(wàn)平方米來(lái)推算，約可配建3萬(wàn)套，其中在外環(huán)線內(nèi)的房源可能將轉(zhuǎn)為公租房使用，其余房源按政策都可用作共有產(chǎn)權(quán)保障住房，總量可謂不少，問(wèn)題是可供規(guī)模不大。由于是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)配建工程，建設(shè)進(jìn)度難以控制，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，至2016年底，配建房源約1.9萬(wàn)套，其中達(dá)到竣工可供程度的僅占1/3。此外，房源的適配性也有不足，零散配建的房源，因共有產(chǎn)權(quán)保障住房的使用有特別要求，供應(yīng)分配后較難管理。三是存量（已售）共有產(chǎn)權(quán)保障住房中，可利用再供應(yīng)的數(shù)量極少。按照政策，購(gòu)房滿五年后可上市轉(zhuǎn)讓，住房保障機(jī)構(gòu)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，購(gòu)買后可再次供應(yīng)分配給新的申請(qǐng)對(duì)象，但目前這一政策的實(shí)際效應(yīng)很弱。首先是購(gòu)房戶的出售意愿不強(qiáng)，據(jù)研究機(jī)構(gòu)2017年從5個(gè)共有產(chǎn)權(quán)保障住房小區(qū)約2萬(wàn)戶家庭中抽取2000戶進(jìn)行的調(diào)查分析，僅有4%的家庭有上市轉(zhuǎn)讓的打算，而有購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額打算的占46%。又據(jù)有關(guān)部門近期摸底反映，最早試點(diǎn)供應(yīng)的徐匯和閔行兩區(qū)約2000戶購(gòu)房家庭中，有上市轉(zhuǎn)讓意愿的不到5戶，而欲購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額的約有100戶。這也說(shuō)明購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的家庭大多是自住需求。其次是房源所在區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)收購(gòu)的意愿不大，因?yàn)槭召?gòu)房源再次供應(yīng)可能高價(jià)進(jìn)低價(jià)出、收購(gòu)資金缺乏、操作實(shí)施不易。

（二）對(duì)策建議：統(tǒng)籌安排，盡早啟動(dòng)，保證重點(diǎn)，挖掘潛力

1．及早規(guī)劃選址和安排供地，保證將集中新建房源作為供應(yīng)主渠道。集中新建房源的方式，其建設(shè)和供應(yīng)運(yùn)行機(jī)制成熟、管理簡(jiǎn)便、政府可控，就其合理性、可行性，仍應(yīng)作為供應(yīng)的主渠道。應(yīng)對(duì)供地計(jì)劃作結(jié)構(gòu)性調(diào)整，從商品住房計(jì)劃中切出一塊，優(yōu)先保證共有產(chǎn)權(quán)保障住房的需求。雖實(shí)際切出的規(guī)摸并不大，但其意義重大，而且鑒于存量共有產(chǎn)權(quán)保障住房中有一部分將通過(guò)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)化為商品住房，市場(chǎng)房源會(huì)有所增加，總體上會(huì)形成“大循環(huán)”。

在新形勢(shì)下，對(duì)集中新建方式可以進(jìn)一步優(yōu)化。需要合理規(guī)劃選址，根據(jù)實(shí)際需求多方位布局，結(jié)合新城新市鎮(zhèn)規(guī)劃，優(yōu)先安排配套條件較好的地段。需要政策創(chuàng)新，充分挖掘土地潛力，特別是積極利用原使用權(quán)單位持有的國(guó)有存量土地，可從前些年曾實(shí)施過(guò)的“退二進(jìn)三捆綁式建保障房”的政策中獲得啟示。

2．用好配建房資源，作為供應(yīng)補(bǔ)充渠道。應(yīng)保證適用的配建房源用于共有產(chǎn)權(quán)保障住房。首先將成幢、易管理的房源用作共有產(chǎn)權(quán)保障住房，零散的房源可用作動(dòng)遷安置房，由此適當(dāng)調(diào)整和平衡兩者的供應(yīng)計(jì)劃。應(yīng)依據(jù)條件，適時(shí)啟動(dòng)配建房源的選房購(gòu)房工作，經(jīng)過(guò)試點(diǎn)取得經(jīng)驗(yàn)后推行。

3．完善政策，盡量將存量房源作為供應(yīng)輔助渠道。一是允許購(gòu)房戶取得產(chǎn)證滿五年后，連同政府產(chǎn)權(quán)份額，按政府規(guī)定價(jià)格，直接轉(zhuǎn)讓給新申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房對(duì)象。其政策優(yōu)點(diǎn)是住房保障機(jī)構(gòu)不用投入購(gòu)房資金，操作簡(jiǎn)便，可實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)保障住房資源的“小循環(huán)”。推行這個(gè)政策的關(guān)鍵是：首先，定價(jià)機(jī)制要平衡。一是與初始供房的定價(jià)機(jī)制相平衡，堅(jiān)持以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，合理設(shè)定住房銷售價(jià)格與產(chǎn)權(quán)比例。初始供房與再次供房的定價(jià)機(jī)制平衡，關(guān)系到新老申請(qǐng)戶的住房保障政策待遇公平；二是與購(gòu)房戶購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額的價(jià)格相平衡，體現(xiàn)社會(huì)權(quán)益分配政策的公平。其次，要有引導(dǎo)機(jī)制。一是按照政府規(guī)定價(jià)格轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該給予住房轉(zhuǎn)讓戶適當(dāng)?shù)睦鎯?yōu)惠，可以通過(guò)相關(guān)的稅費(fèi)減免等方法實(shí)現(xiàn)。二是需要?jiǎng)?chuàng)造條件，推動(dòng)房源所在地住房保障機(jī)構(gòu)回購(gòu)住房后再次利用。一些原住戶想轉(zhuǎn)讓的房源，如果沒(méi)有新的申請(qǐng)戶要購(gòu)買，政府回購(gòu)就是出路。能有效實(shí)施的關(guān)鍵是：要設(shè)立專項(xiàng)基金，并制定可操作的具體辦法，解決好各區(qū)回購(gòu)資金缺乏和積極性不高的問(wèn)題。

此外，還有以下可完善的有關(guān)政策：凡上市轉(zhuǎn)讓的房源，除轉(zhuǎn)讓給新的共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)戶外，一律先購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額，轉(zhuǎn)為商品住房后，才可向市場(chǎng)需求方轉(zhuǎn)讓。屆時(shí)應(yīng)納入二手房市場(chǎng)交易管理，繳納相應(yīng)稅費(fèi)，平抑房?jī)r(jià)與獲利所得。此政策與推動(dòng)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額政策相關(guān)聯(lián)，理由是共有產(chǎn)權(quán)狀況長(zhǎng)期存續(xù)，既造成購(gòu)房戶資產(chǎn)利用長(zhǎng)期受限（如不能抵押等），也造成政府相關(guān)投入長(zhǎng)期沉淀無(wú)法再利用，而且對(duì)住房使用行為的管理會(huì)更難，還會(huì)因土地使用年限、房屋折舊等因素影響，使其再轉(zhuǎn)為保障房加以利用的效果變差。因此，讓具有后續(xù)支付能力的家庭通過(guò)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額獲得商品住房，對(duì)購(gòu)房戶與政府均有利，也未背離實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)保障住房制度、通過(guò)居民自助加政府幫助逐步改善居住條件的本意。為達(dá)到此目的，還可以合理設(shè)置價(jià)格與條件，允許購(gòu)房戶分期購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額。出售政府產(chǎn)權(quán)份額所獲得的資金，應(yīng)當(dāng)用于后續(xù)共有產(chǎn)權(quán)保障住房的建設(shè)與籌措，與前述的“大循環(huán)”體系相結(jié)合。

三、 努力實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的經(jīng)濟(jì)平衡

公租房的經(jīng)濟(jì)平衡問(wèn)題，關(guān)系到公租房能否長(zhǎng)期發(fā)揮作用、能否堅(jiān)持只租不售的定位、能否擴(kuò)大保障規(guī)模等可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)不能平衡，要吸引社會(huì)投資參與也無(wú)可能。

（一）情況和問(wèn)題

公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，政府給予了很多優(yōu)惠政策，如土地劃撥、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)期稅費(fèi)減免、財(cái)政投入資本金和貸款貼息以及配套建設(shè)資金、明確租金標(biāo)準(zhǔn)略低于市場(chǎng)水平等，這些政策有力地支持了公租房項(xiàng)目的投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)平衡。但出現(xiàn)的情況是：大多數(shù)公租房項(xiàng)目和公司反映虧損大、難平衡，租金收入維持運(yùn)營(yíng)管理開(kāi)支可以，但收回建房或購(gòu)房的初始投資成本周期很長(zhǎng)。據(jù)研究機(jī)構(gòu)2015年的專項(xiàng)調(diào)查，4個(gè)區(qū)共14個(gè)項(xiàng)目，虧損的有8個(gè)項(xiàng)目，收回初始投資的年數(shù)，最短的10年，最長(zhǎng)的103年，大部分為50-60年。近兩年由于租金有所上升，情況可能好些。公租房如此，市場(chǎng)化租賃房怎么辦？

經(jīng)濟(jì)不能平衡的主要原因如下：一是定位、要求不規(guī)范，各公租房公司的資產(chǎn)管理部門要求不一，有的參照房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)置要求，有的參照公益性組織的要求來(lái)管理，市場(chǎng)機(jī)制的動(dòng)力??；二是初始投資成本較高，在房源建設(shè)、籌措時(shí)未有效把控；三是租賃運(yùn)營(yíng)水平較低，支出大、收入少，管理能力差。

（二）對(duì)策建議：規(guī)范要求、提升能力、促使進(jìn)步

1．規(guī)范要求，建立合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)。公租房是租賃型保障住房,應(yīng)著重體現(xiàn)社會(huì)保障、公共服務(wù)的功能，政府給予各方面的支持政策，采取市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作、企業(yè)化管理，以保本微利為營(yíng)運(yùn)目標(biāo)，保本是底線，微利(3%-5%)是上限。要始終堅(jiān)持公租房的住房保障作用，同時(shí)追求投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)平衡，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。

應(yīng)當(dāng)設(shè)置經(jīng)濟(jì)平衡的合理評(píng)價(jià)指標(biāo)，作為經(jīng)濟(jì)管理的基本要求。評(píng)價(jià)指標(biāo)可以采取多種經(jīng)濟(jì)分析方法來(lái)形成，如資本（投資）分析、財(cái)產(chǎn)分析、財(cái)務(wù)分析等，在具體分析中還可以將租金價(jià)格、入住率、租金收繳率、管理成本等變量因素結(jié)合進(jìn)去。從簡(jiǎn)便易行考慮，可以用合理的租售比來(lái)衡量。租售比通常指每單位(平方米、套、幢、項(xiàng)目)房屋的月租金與該單位房屋的售價(jià)之比。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，租售比一般為1：200-300，但是按照公租房的定位及保本微利的經(jīng)濟(jì)要求測(cè)算，公租房的租售比可設(shè)為1：300-400。公租房初始投資的回收期，可允許在30-35年內(nèi)，若以住房使用壽命70年計(jì)，約有一半時(shí)間為收益期?？紤]到住房財(cái)產(chǎn)仍有市場(chǎng)價(jià)值，公租房的經(jīng)濟(jì)平衡目標(biāo)可以達(dá)到。

合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)，與兩個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的合理界定有密切關(guān)聯(lián)：一是住房折舊期限不應(yīng)太短。按目前國(guó)家規(guī)定，折舊期最短不能少于20年，實(shí)際執(zhí)行中折舊期最長(zhǎng)也可到80年。按20年折舊期計(jì)算，期內(nèi)的成本很高。較能反映公租房實(shí)際運(yùn)營(yíng)要求的折舊期宜為50年。二是住房的殘值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)貼近實(shí)際。按目前財(cái)務(wù)政策，殘值計(jì)算一般為初始投資的3%-5%，此外也可采取市場(chǎng)估值。從符合住房資產(chǎn)的實(shí)際狀況出發(fā)，公租房的殘值采用周期性的市場(chǎng)估值較為合理。

2．控制房源成本。應(yīng)根據(jù)實(shí)際需求，合理選址建設(shè)與籌措公租房。租賃型保障房與出售型保障房在選址上有很大不同，職住關(guān)聯(lián)、交通便利是公租房選址的關(guān)鍵，彌補(bǔ)市場(chǎng)房源短缺、增加小戶型和宿舍型的房源是公租房籌措的重點(diǎn)。要特別重視供需不對(duì)接、無(wú)效供應(yīng)的問(wèn)題，這是成本增加的最大根源。還應(yīng)充分挖掘和利用各種支持政策，如土地劃撥、稅費(fèi)減免等，努力降低及控制初始投資成本。

3．提高運(yùn)營(yíng)水平。運(yùn)營(yíng)管理中最需要解決的問(wèn)題是降低空置率、減少空關(guān)期。目前較普遍地存在配租慢的問(wèn)題，主要有房型不能適配、配套不夠完善、申請(qǐng)審核周期長(zhǎng)、審核通過(guò)后選房入住手續(xù)慢等多方面原因，需要有針對(duì)性地去解決。要合理合法地及時(shí)調(diào)整租金，不少公租房項(xiàng)目初始供應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)較低，應(yīng)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，按照略低于市場(chǎng)租金水平的要求，保持與市場(chǎng)的密切聯(lián)動(dòng)，依據(jù)合同約定，及時(shí)調(diào)整公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，逐步增加收入；要努力降低運(yùn)營(yíng)管理成本，從調(diào)研情況分析，有能力的公司已可將運(yùn)營(yíng)管理成本控制在租金的1/3以內(nèi)，這可以作為一個(gè)基本要求。

4．允許有序競(jìng)爭(zhēng)。公租房公司的經(jīng)營(yíng)管理，需要逐步從資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)管理混合，向資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)管理分離轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)抓好資產(chǎn)管理。運(yùn)營(yíng)管理可以自行實(shí)施也可以委托他人實(shí)施，根據(jù)運(yùn)營(yíng)管理的能力、水平,跨地區(qū)、跨體制(國(guó)企、民企)選擇運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)管理也要允許競(jìng)爭(zhēng)，可以通過(guò)重組、兼并等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，目前主要在行政區(qū)內(nèi)實(shí)施,將來(lái)還可以通過(guò)市級(jí)層面運(yùn)用政策、資金等手段來(lái)推動(dòng)?？傊?，通過(guò)有序競(jìng)爭(zhēng)，形成外部壓力與內(nèi)部動(dòng)力，是提高公租房公司運(yùn)營(yíng)管理效率的根本之策。