如何落實租售同權(quán)的探究

(西華大學 四川 成都 610036)

引言

我國住房租賃市場供應總量和供應結(jié)構(gòu)不合理。從全國總量來看，住房租賃市場需求很大。根據(jù)鏈家研究院2017年3月《租賃市場系列研究報告》顯示，中國當前租賃房屋4600萬套，1.6億租賃人口，估計租房人口占比在全國層面將超出30%。從不同區(qū)域來看，租房的供給不平衡，尤其是特大城市。目前，我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，這一數(shù)據(jù)在英美日等成熟市場都在35%以上，并呈現(xiàn)供需平衡的狀態(tài)，以發(fā)達國家經(jīng)驗為參照，我國租售市場較不平衡，租賃市場的發(fā)展空間非?？捎^。[1]所以有必要推行“租售同權(quán)”使之前的“重售輕租”向“重租輕售”轉(zhuǎn)變，平衡租、售市場。

一、租售同權(quán)的主要內(nèi)容

1.2017年7月，廣州市政府發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，強調(diào)賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購同權(quán)。隨后，北京有關(guān)部門在表示共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房之后，又力推“租購并舉”，在《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》表示，符合條件的承租人子女將享受所在區(qū)義務(wù)教育。由此可見，租售同權(quán)就是租房子的人員可以享受到和買房人員一樣的福利，并且通過立法的方式將這個福利進一步法制化。在租售同權(quán)下，外來人員子女可以選擇在附近的學校進行讀書，保障了外來人員子女的受教育的權(quán)利。[2]十九大上進一步將“多主體供給”放在住房制度的第一位，標志著我國住房市場調(diào)控由短期進入長期，由政策變?yōu)閼?zhàn)略調(diào)整。[3]

2.7月28日，無錫市政府宣布租房可落戶，取消有關(guān)投資、購房落戶政策。

3.8月17日，北京市發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》，提出，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

4.江蘇省南京市人民政府網(wǎng)站同樣也發(fā)布了相關(guān)“租售同權(quán)”的政策。

5.此外，杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等城市將作為首批開展住房租賃試點單位。[4]

二、租售同權(quán)的必要性

1.因為本身房產(chǎn)具有保值性和增值性，是一種極為有保障的投資，所以大部分人都會選擇投資房產(chǎn)，導致一人購多房，致使房地產(chǎn)市場火爆、泡沫不少。為了為“房地產(chǎn)市場”降溫，采取了很多政策，例如自2010年4月北京首開“限購令”后，中國先后有47個城市執(zhí)行限購政策。然而，限購令只是一種短期臨時政策，就好比治療發(fā)燒病人的西藥，但最后解決本質(zhì)問題還需要另尋他法，而租售同權(quán)就是這個“法”。

2.目前我國就近入學、學區(qū)設(shè)置以及戶口限制使得住房是否自有成為解決子女教育的關(guān)鍵，但這些情況都沒有包括租房者，幾乎購買“學區(qū)房”就是他們子女享受優(yōu)質(zhì)教育的唯一途徑，但是“學區(qū)房”價格昂貴，這種情況一直是人們擔心的問題，甚至人才流失也是因為這個。

3.如果公共服務(wù)不再與自有房產(chǎn)掛鉤，年輕人就有了選擇空間——可以推遲購房時點，直到自身湊足房款，而不需要再急于去購房，這樣減輕了年輕人的購房壓力，一定程度上改善了民生。

三、如何落實租售同權(quán)

1.增大受眾面積，通過增大租房供給為“租售同權(quán)”提供前提條件。

例如廣州的政策要求承租人必須持有人才綠卡或子女擁有廣州戶籍或符合積分入學條件其中一項才能租售同“教育權(quán)”?！白馐弁瑱?quán)”政策里的這些限制條件是根據(jù)現(xiàn)有市場和基礎(chǔ)公共服務(wù)配套情況而來的。所以，若想要落實“租售同權(quán)”，就得從增多租賃房源入手，改變市場供給側(cè)的結(jié)構(gòu)和供給量不足的現(xiàn)狀。

2.賦予“租”的“權(quán)”要進一步明確并且“權(quán)”的前提條件——公共服務(wù)也要跟上。

若只是一味地擴大租賃市場，但是其核心“權(quán)”沒有抓住的話，租賃市場并不能吸引人們。而租售同權(quán)中最吸引人的地方無非就是“教育同權(quán)”，但是在教育資源缺乏和存在區(qū)域不平衡性的情況下，這種公平并不能實現(xiàn)。并且，購房者付出大，租房者付出小，若是回報相同，則對購房者是不公平的，這其中的平衡很難把握。要想讓“教育權(quán)”同權(quán)很好的落實下去，首要的事情就是增加教育資源、增強教育質(zhì)量，例如新建學校，加大對校舍優(yōu)化建設(shè)、資深優(yōu)秀教師配備和教育工具信息化建設(shè)與應用的投入力度，全面提升教育均衡發(fā)展水平。積極解決中小學“大班額”問題；通過輪崗、調(diào)配等方式，加大對師資緊張學校的傾斜力度；安排市區(qū)優(yōu)秀教師到城郊學校輪崗支教。

3.培育住房租賃市場

①讓機構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)?；蔀樽赓U市場的標準。

現(xiàn)在，中國規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右，大部分是以個人的形式存在，租賃市場的得供給側(cè)結(jié)構(gòu)不合理。特別是一些外來人口進入多的大中城市存在新市民住房租賃需求旺盛與租賃房源不足之間的矛盾。不僅如此，住房租賃市場租賃制度和監(jiān)管制度不完善，租房者的利益難以得到保證。所以政府需要扶持住房租賃市場機構(gòu)的建立，監(jiān)督其專業(yè)服務(wù)的到位與否，達到不僅是在機構(gòu)的數(shù)量上形成規(guī)模，在單個機構(gòu)的規(guī)模上也應發(fā)展。只有專業(yè)化才能造就規(guī)?；?，他們相輔相成。

②市場要響應政府的政策，讓參與者多元化?，F(xiàn)目前，政府給予了很多福利給國企，私營企業(yè)享受的政府優(yōu)惠較少。但若想要把未來的租賃市場做成一場“盛宴”，“上桌的客人”就必須要多元化，而其中最需要重視的就是國企和私企。國企自從“出生”就被政府賦予了很多權(quán)利，這形成了國企保守的“性格特點”；然而，“私企”自“出生”就生活在“弱肉強食”的環(huán)境，所以也造就他們喜歡冒險的精神，并且能打拼到現(xiàn)在，說明這些私企是具有一定的實力的。所以若也讓“私企”來分租賃市場的一杯羹的話，租賃市場活起來的速度會更快，并且可以通過政府優(yōu)惠政策來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，這樣的話，市場也活起來了，從而達到雙贏。

4.調(diào)整租賃市場，建立租賃制度。

現(xiàn)在我國的租賃市場大多是個體，但成熟的租賃市場是機構(gòu)為主，個體為輔，所以政府應該大力支持租賃機構(gòu)的發(fā)展。不僅如此，現(xiàn)目前的租賃市場沒有一個明確的規(guī)范來維護秩序，導致秩序混亂，損害租戶的利益，所以建立租賃制度是必不可少的。例如在德國，提出《住房租賃終止保護法》中禁止出租人以提高租金為目的的合同終止權(quán)，防止出租人隨意終止合同和不合理漲租。我們可以效仿成熟的國家成熟的政策，以維護租戶這個在租賃關(guān)系中處于弱勢的群體，進而提高他們的容納度。[5]

5.政府與電商達成戰(zhàn)略合作，提高租賃市場的方便度。

若是租賃市場的機構(gòu)和個人的房源配比達到合理比例，那么勢必就需要一個平臺來聯(lián)系供給方和需求方，因為現(xiàn)在正處于信息時代，所以可以借助網(wǎng)絡(luò)平臺來聯(lián)系雙方。這不僅解決了房源的去處，更解決了租戶的麻煩。

例如，在杭州市政府的主導下，杭州市房管局和阿里巴巴集團下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰(zhàn)略合作，杭州市將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造全國首個“只會住房租賃平臺”，把公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理，這樣匯集的房源多樣，帶給租戶極大的方便，提高人們的接受度、容納度。[6]

總結(jié)

“租售同權(quán)”作為房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容和各大城市開展人才爭奪的重要舉措，更是一項改善民生的政策。但對于我國租、售市場不平衡以及公共服務(wù)資源(例如教育資源)的缺乏和區(qū)域性不平衡的現(xiàn)狀，落實“租售同權(quán)”存在很大的問題，所以需要通過增多房源進而增大受眾面積，提高公共服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量，培育機構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U市場，調(diào)整租賃市場、建立租賃制度，將租賃市場與電商結(jié)合惠及群眾提高人們的接受度這些措施來落實“租售同權(quán)”。