房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估

(云南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院 云南 昆明 650000)

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估特點(diǎn)分析

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)分析。房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要存在如下幾方面的特點(diǎn)：(1)投入資金量大；(2)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)(3)營(yíng)銷體系復(fù)雜。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估特點(diǎn)分析。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅收經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有很強(qiáng)的行業(yè)特殊性,特別是企業(yè)所得稅的計(jì)算涉及到企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程，這也就意味著房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的評(píng)估也必然存在著特殊性。其特點(diǎn)主要有以下三個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算復(fù)雜，評(píng)估難度大;(2)第三方信息采集對(duì)評(píng)估工作的開展影響直接;(3)數(shù)據(jù)指標(biāo)分析較多的應(yīng)用在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅評(píng)估中。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估存在問(wèn)題及其原因分析

到目前為止房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估已有十余年的時(shí)間，毋庸置疑，在一定程度上我們認(rèn)可這十年的評(píng)估工作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了積極影響，提高了企業(yè)的稅收遵從度。但我們更不得不忽視我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估工作仍不夠完善，評(píng)估工作的開展大部分依靠評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)判斷，評(píng)估指標(biāo)的運(yùn)用仍然較少，始終未能形成一個(gè)較為完整科學(xué)的評(píng)估體系。目前，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)普遍還存在著評(píng)估法律依據(jù)不完善、評(píng)估智能化水平不夠高、評(píng)估人員綜合知識(shí)欠缺等問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴(yán)重阻礙了評(píng)估工作的順利開展。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)不完善。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)納稅評(píng)估法律依據(jù)缺乏和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成本費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)不明確等方面。文件對(duì)于成本與期間費(fèi)用的劃分存在一定的模糊地帶，部分扣除標(biāo)準(zhǔn)不明確，導(dǎo)致企業(yè)在按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛率計(jì)算所得稅時(shí)把本應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本的項(xiàng)目計(jì)入期間費(fèi)用，使得企業(yè)在特定年度少繳企業(yè)所得稅。

(二)單一的稅收控管手段影響征管質(zhì)量?，F(xiàn)階段基層稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的控管手段還比較單一，信息管稅的應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)還稍顯不足。從稅務(wù)部門管理角度看，目前在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理中，城建部門管理房地產(chǎn)企業(yè)的立項(xiàng)審批等，地稅部門管理房地產(chǎn)企業(yè)所使用的發(fā)票和開發(fā)成本列支中取得的建筑安裝工程發(fā)票，而在日常的管理中，除了企業(yè)在季度終了后和年度終了后按時(shí)進(jìn)行季度與年度的所得稅申報(bào)外，國(guó)稅部門對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)展等情況稅務(wù)機(jī)關(guān)知之甚少。

(三)評(píng)估信息采集不完整制約評(píng)估準(zhǔn)確性。從納稅評(píng)估程序的四個(gè)階段來(lái)說(shuō)，作為第一環(huán)節(jié)的案頭審核分析階段，首先要做的就是數(shù)據(jù)信息的采集工作，只有采集了所需的數(shù)據(jù)后才能進(jìn)行有效的分析。而數(shù)據(jù)的采集是多方面的，包括稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部系統(tǒng)的數(shù)據(jù)、企業(yè)報(bào)送的數(shù)據(jù)、外部第三方的數(shù)據(jù)等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估需要的涉稅數(shù)據(jù)信息,如開發(fā)項(xiàng)目數(shù)、完工時(shí)間、建筑面積、預(yù)售收入情況等,若僅僅依賴企業(yè)自主申報(bào)，可能導(dǎo)致納稅評(píng)估所需的涉稅信息的不完整，甚至信息本身的真實(shí)性也令人存疑。因此，若想取得較為完整，準(zhǔn)確的企業(yè)涉稅信息，就需要稅務(wù)部門與其他部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)合作。但目前稅務(wù)部門與其他相關(guān)部門還缺乏實(shí)質(zhì)性的溝通，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的管理仍各自為政,特別是政府未能出臺(tái)規(guī)范性文件對(duì)各相關(guān)部門在房地產(chǎn)行業(yè)的管理問(wèn)題上的職責(zé)予以明確，使得稅務(wù)部門在獲取信息上處于被動(dòng)地位，能否取得第三方信息不僅取決于信息的保密程度有時(shí)甚至取決于部門領(lǐng)導(dǎo)間的私交關(guān)系。

信息溝通機(jī)制的缺乏，往往導(dǎo)致評(píng)估時(shí)所需采集的第三方涉稅信息不完整，然而第三方信息的采集對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估的順利開展具有直接的影響，特別是對(duì)其收入成本的準(zhǔn)確核算極為重要。只有在獲取了土地局以及住建局等部門提供的信息，才能較為確切的掌握企業(yè)的土地成本以及實(shí)際銷售情況，但若是未能取得完整的第三方信息，只是僅僅對(duì)納稅人提供的資料進(jìn)行核實(shí)，就不能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的成本和收入做出準(zhǔn)確的核算。因此，第三方信息的欠缺將嚴(yán)重制約著評(píng)估的準(zhǔn)確性。

(四)評(píng)估指標(biāo)體系不完善影響評(píng)估效率。納稅評(píng)估指標(biāo)按數(shù)據(jù)采集來(lái)源和指標(biāo)內(nèi)容可以劃分為稅收指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，但納稅評(píng)估指標(biāo)若按應(yīng)用范圍則可分為通用指標(biāo)和行業(yè)指標(biāo)。在《納稅評(píng)估管理辦法(試行)》中對(duì)納稅評(píng)估所依據(jù)的通用指標(biāo)雖都有進(jìn)行說(shuō)明，但每個(gè)行業(yè)都存在著其固有的特性，特別是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，其納稅評(píng)估指標(biāo)更具行業(yè)特色。但在現(xiàn)階段的實(shí)際評(píng)估中，即便設(shè)置了評(píng)估指標(biāo)，評(píng)估指標(biāo)的預(yù)警值卻仍難以進(jìn)行準(zhǔn)確設(shè)置。一方面是因?yàn)轭A(yù)警值在設(shè)置時(shí)必須充分考慮企業(yè)地區(qū)差異、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)類型等不同因素，使得預(yù)警值由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定而缺少規(guī)范，各地在設(shè)置預(yù)警值時(shí)難免存在一定的隨意性和盲目性,進(jìn)而影響預(yù)警值的準(zhǔn)確；另一方面的原因是房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)所需的數(shù)據(jù)信息較廣，但因企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)不全以及稅務(wù)部門與其他部門間的信息溝通不暢等都導(dǎo)致指標(biāo)體系所需數(shù)據(jù)缺乏。

評(píng)估指標(biāo)體系的不完善，使得評(píng)估指標(biāo)的存在在一定程度上形同虛設(shè)，評(píng)估人員無(wú)法有效的利用指標(biāo)分析尋找到企業(yè)潛在的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，甚至在某些情況下，因?yàn)轭A(yù)警值設(shè)置不當(dāng)，導(dǎo)致評(píng)估人員被指標(biāo)誤導(dǎo)，花費(fèi)大量的時(shí)間和精力在某些不必要的方面，以致影響了評(píng)估工作的進(jìn)度和整體效率。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估對(duì)策研究

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅評(píng)估工作的開展取得了一定的成果，從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提高了，企業(yè)經(jīng)營(yíng)也更加規(guī)范了；從稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部來(lái)說(shuō)，稅務(wù)干部逐步樹立了行業(yè)評(píng)估的理念，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估工作也不斷的走向成熟中。但不能否認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估仍存在著諸如法律規(guī)范不完善、稅收管控手段單一、評(píng)估人員綜合素質(zhì)不夠高、指標(biāo)體系不完善、信息采集不完整等問(wèn)題。因此，如何有效完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅評(píng)估顯得尤為重要。在完善企業(yè)所得稅納稅評(píng)估上應(yīng)分三個(gè)層面進(jìn)行，首先是對(duì)諸如《稅收征管法》等作為頂層建筑的法律規(guī)范進(jìn)行完善，其次是對(duì)基層稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行房地產(chǎn)納稅評(píng)估中的“人”和“機(jī)”兩方面有效結(jié)合提升，最后是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅評(píng)估具體操作時(shí)應(yīng)用到的指標(biāo)體系和行業(yè)模型進(jìn)行完善。只有這三個(gè)層面都得到有效的完善和加強(qiáng)，才能真正的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估的發(fā)展。以下本文將從如何完善房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估法律規(guī)范、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估管理和完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估指標(biāo)體系三方面對(duì)其進(jìn)行論述。