投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式SWOT分析

(佳木斯大學(xué) 黑龍江 佳木斯 154000)

一、前言

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！缎聲?jì)準(zhǔn)則》將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示為一個(gè)新的會計(jì)科目，利用公允價(jià)值計(jì)量模式重新進(jìn)行計(jì)量操作，有利于報(bào)表使用者得到客觀真實(shí)、清晰、有條理的會計(jì)信息，提高了我國會計(jì)核算的總體水平。

SWOT分析方法是一種發(fā)展戰(zhàn)略分析方法，包括分析企業(yè)的優(yōu)勢(Strengths)、劣勢(Weaknesses)、機(jī)會(Opportunities)和威脅(Threats)，根據(jù)具體情況提出SO、WO、ST、WT完善解決策略，幫助投資者選擇最適合的經(jīng)營戰(zhàn)略方法，為投資人做出正確決策奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的SWOT分析

(一)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)勢S(Strengths)

1.體現(xiàn)會計(jì)信息的相關(guān)性。公允價(jià)值計(jì)量模式以市場的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，能夠明確的顯示企業(yè)擁有資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值和取得的現(xiàn)金流量。同時(shí)，時(shí)間和計(jì)量主體等因素對計(jì)量過程的影響不大，時(shí)間和空間上都具有一定的可比性，準(zhǔn)確的反應(yīng)出企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力和承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而有效的增強(qiáng)會計(jì)信息相關(guān)性。

2.有助于改善企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則發(fā)布前，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)劃分為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，按照資產(chǎn)取得成本進(jìn)行初始計(jì)量，按期計(jì)提折舊或攤銷。采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，前期計(jì)提的折舊予以轉(zhuǎn)銷。一方面，由于我國房價(jià)總體趨勢在不斷上漲，多數(shù)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值和企業(yè)所有者權(quán)益同時(shí)增加，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。另一方面，由于公允價(jià)值計(jì)量模式不再計(jì)提折舊或攤銷，不確認(rèn)業(yè)務(wù)成本，即使在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不便的情況下，企業(yè)當(dāng)期利潤總額也會增加。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用能夠改善企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。

(二)公允價(jià)值計(jì)量模式的劣勢W(Weaknesses)

1.應(yīng)用條件嚴(yán)格。《新會計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定上市公司的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)能夠在活躍的房地產(chǎn)交易市場取得同類房地產(chǎn)，或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，以對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理的估計(jì)，且同一種企業(yè)只能夠采取一種模式對其所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。由于企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)可能處于不同的地理位置，取得房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的過程因此繁瑣，并非所有的房地產(chǎn)都能夠達(dá)到準(zhǔn)則的要求，因此公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用條件較為嚴(yán)格。

2.易引起利潤波動。當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上調(diào)時(shí)，企業(yè)的利潤隨之增加；房地產(chǎn)價(jià)格下滑時(shí)，企業(yè)當(dāng)期利潤也會隨之減少。若投資性房地產(chǎn)在短期內(nèi)頻繁大幅度波動，那勢必會引起企業(yè)利潤總額的波動，使得企業(yè)經(jīng)營業(yè)績不穩(wěn)定，易導(dǎo)致投資者做出錯(cuò)誤的投資決策。

(三)公允價(jià)值計(jì)量模式的機(jī)會O(Opportunities)

1.新準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則接軌，為公允價(jià)值計(jì)量模式創(chuàng)造良好的發(fā)展平臺。國外對于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式已經(jīng)有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，并取得了一定的成果，我國采用公允價(jià)值計(jì)量模式可提高我國會計(jì)信息與國外會計(jì)信息的可比性，有利于國外投資者對于我國企業(yè)進(jìn)行正確的決策，吸引國外投資者投資。

2.目前我國經(jīng)濟(jì)形勢良好，投資性房地產(chǎn)“欣欣向榮”。隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，土地資源的稀缺使得房地產(chǎn)不再僅僅是企業(yè)的一種生產(chǎn)要素，而是成為企業(yè)的一種投資項(xiàng)目，也成為了企業(yè)儲存財(cái)富的一種手段。當(dāng)前物價(jià)水平穩(wěn)步上漲，貨幣購買力有所下降，多數(shù)投資性房地產(chǎn)通過收取租金或高價(jià)出售實(shí)現(xiàn)了自身的保值乃至增值，增強(qiáng)了擴(kuò)大公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用范圍的必要性。

(四)公允價(jià)值計(jì)量模式的威脅T(Threats)

1.會計(jì)人員素質(zhì)良莠不齊。公允價(jià)值計(jì)量模式在我國能否正確應(yīng)用，取決于會計(jì)職業(yè)人員的理解和掌握。由于公允價(jià)值計(jì)量模式是一種估值計(jì)量模式，所有要求會計(jì)人員系統(tǒng)全面的掌握價(jià)值評估技術(shù)，準(zhǔn)確地編制財(cái)務(wù)報(bào)表。我國會計(jì)人員目前還未系統(tǒng)地學(xué)習(xí)如何做出與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的會計(jì)職業(yè)判斷，使得這種計(jì)量模式在實(shí)務(wù)操作中較為困難。

2.我國尚未形成完善的房地產(chǎn)信息披露機(jī)制。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值是指在公平交易中，梳洗情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交易的價(jià)格。通常在確定房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，需要參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格，因此，建立一個(gè)完善的房地產(chǎn)信息披露機(jī)制至關(guān)重要。目前我國交易信息披露尚不充分，因此降低了公允價(jià)值的可靠性。

三、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的政策建議

(一)SO策略——加強(qiáng)監(jiān)督管理

為了促進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的健康發(fā)展，規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，監(jiān)管層應(yīng)加強(qiáng)對公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)督和指導(dǎo)。第一要結(jié)合理論和時(shí)間研究，從準(zhǔn)則層面進(jìn)一步規(guī)范會計(jì)處理。第二要強(qiáng)制企業(yè)在報(bào)表附注中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)的信息，增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的可信度。第三要加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的審計(jì)。

(二)ST策略——建立投資性房地產(chǎn)交易平臺

為使投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式有良好的運(yùn)行環(huán)境，監(jiān)管部門應(yīng)盡快建立規(guī)范的房地產(chǎn)交易平臺，加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)信息披露的管理，增加投資性房地產(chǎn)交易價(jià)格的透明度，為企業(yè)獲取準(zhǔn)確的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值提供有利條件。

(三)WO策略——提高會計(jì)人員素質(zhì)與職業(yè)道德

公允價(jià)值計(jì)量模式的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展離不開會計(jì)人員較高的執(zhí)業(yè)水平和良好的職業(yè)道德。企業(yè)應(yīng)對會計(jì)人員增加投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)培訓(xùn)，了解評估流程及方式，同時(shí)要增強(qiáng)會計(jì)人員的職業(yè)道德，約束會計(jì)人員職業(yè)行為，提高公允價(jià)值計(jì)量模式會計(jì)信息的質(zhì)量。

(四)WT策略——詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式信息

企業(yè)在采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，想要弱化內(nèi)部劣勢、避免外部威脅，最有效的方法便是詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的信息。詳細(xì)的信息可使財(cái)務(wù)報(bào)表使用者更多地了解企業(yè)現(xiàn)時(shí)狀況，做出最恰當(dāng)?shù)臎Q策。

通過上述分析，可以一方面在現(xiàn)有的會計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上完善有關(guān)公允價(jià)值計(jì)量模式的準(zhǔn)則，另一方面為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式創(chuàng)造良好的條件，提高會計(jì)人員的素質(zhì)，以期投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式能夠快速穩(wěn)定的發(fā)展，提高會計(jì)信息的透明度。