中國共有產(chǎn)權(quán)房政策的創(chuàng)新與爭議

朱亞鵬

我國住房領(lǐng)域面臨供求失衡、投資過熱、房價(jià)高企、居民負(fù)擔(dān)能力不足、住房分化等問題，部分地區(qū)甚至存在地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。作為回應(yīng)，中國政府一方面采取各種手段對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)、調(diào)控，另一方面也在探索各種住房保障模式，滿足城市居民的住房需求。除住房公積金制度外，政府先后推出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公租房、棚戶區(qū)改造等政策措施，幫助不同收入群體實(shí)現(xiàn)住有所居?？傮w而言，以2010年公租房政策的提出為標(biāo)志，我國住房保障體系逐漸從推動(dòng)住房自有（鼓勵(lì)居民購房）過渡到以租賃保障為主，公共租賃房成為住房保障的主要形式。這種政策調(diào)整是對(duì)政府過去“片面推動(dòng)住房自有以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長”做法的修正，具有一定的合理性。然而，我國居民仍普遍擁有較強(qiáng)的“住房自有”傾向，因而面對(duì)中國房價(jià)的居高不下，很多中低收入家庭仍然希望通過國家的支持實(shí)現(xiàn)其擁有住房的夢想。

共有產(chǎn)權(quán)房政策是中國住房保障制度的重要?jiǎng)?chuàng)新。早在2007年，江蘇淮安等地就開始試行政府與保障對(duì)象共同擁有住房產(chǎn)權(quán)的保障模式改革。不久，上海市也開始通過共有產(chǎn)權(quán)的方式完善經(jīng)濟(jì)適用房制度。地方性的政策試驗(yàn)逐漸得到中央的關(guān)注與回應(yīng)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）多次發(fā)文要求推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房政策改革試點(diǎn)。2014年4月，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6市被確定為共有產(chǎn)權(quán)住房改革的試點(diǎn)城市。上海市不斷完善共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)、分配、管理等方面的制度和實(shí)施細(xì)則，持續(xù)取得階段性成果。北京市也于2017年正式推出共有產(chǎn)權(quán)房政策，提出5年內(nèi)供應(yīng)25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)。同年9月，住建部出臺(tái)文件，明確支持北京和上海開展共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)改革，要求兩市進(jìn)行制度創(chuàng)新，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)?？梢?，作為一種新的住房保障模式，共有產(chǎn)權(quán)住房政策在中央部門的支持下開始在各地推廣和擴(kuò)散。

作為一種滿足較低收入家庭住房需求的住房保障模式，與其他保障形式相比，共有產(chǎn)權(quán)住房有何優(yōu)點(diǎn)？可能對(duì)中低收入家庭產(chǎn)生什么影響？在完善我國住房保障制度方面，這種模式意義何在？本文主要對(duì)上述問題作出回應(yīng)。文章首先考察中國共有產(chǎn)權(quán)住房政策提出的背景和發(fā)展歷程，然后分析共有產(chǎn)權(quán)房在滿足城市居民住房需求、完善住房占有模式與推動(dòng)資產(chǎn)建設(shè)方面的優(yōu)勢和創(chuàng)新，同時(shí)探討共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)施可能出現(xiàn)的爭議與不足。文章最后討論共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)完善我國住房保障制度的意義，并指出未來的研究方向。

一、共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)生的背景

1998年全面住房改革以來，中國住房的貨幣化改革和政府鼓勵(lì)住房自有的政策推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了黃金發(fā)展期。然而，由于我國住房政策長期過分強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)政策維度、忽視了滿足住房需求的社會(huì)政策維度，住房市場出現(xiàn)了住房供應(yīng)效率與住房公平雙向缺失的現(xiàn)象①參見岳經(jīng)綸等：《中國社會(huì)政策》，格致出版社，2009年。。一方面，房價(jià)的持續(xù)高漲使得住房成為居民投機(jī)的重要渠道，從而導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)投資過熱和房價(jià)穩(wěn)升不降。與此同時(shí)，盡管中低收入家庭對(duì)商品住房的承受能力有限，但他們對(duì)于獲得住房的熱情卻未明顯降低。在這種情況下，住房成為壓在百姓頭上的“大山”之一；另一方面，以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用性住房為代表的中國住房保障體系的效果卻未能盡如人意。住房不公，以及由此產(chǎn)生的財(cái)富鴻溝成為社會(huì)不公平的重要表現(xiàn)，甚至有引發(fā)社會(huì)不滿，威脅社會(huì)穩(wěn)定的危險(xiǎn)②鄭功成：《中國社會(huì)公平狀況分析——價(jià)值判斷、權(quán)益失衡與制度保障》，《中國人民大學(xué)學(xué)報(bào)》2009年第2期。。

面對(duì)上述問題，中國政府一方面綜合運(yùn)用稅收、金融、貨幣、土地等手段遏制房價(jià)增長過快的勢頭，使具有一定購買能力的居民能夠通過市場的手段獲得住房；另一方面，中國政府努力構(gòu)建了以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為代表的保障性住房體系，力圖滿足中低收入群體住房需求。盡管這些措施解決了不少家庭的住房問題，但在制度設(shè)計(jì)和執(zhí)行方面?zhèn)涫軤幾h。如，經(jīng)濟(jì)適用房被批評(píng)為既不“經(jīng)濟(jì)”又不“適用”，存在政策定位不清晰，住房存量和供應(yīng)不足，政策執(zhí)行中存在腐敗，住房分配不公等問題。廉租房政策則一直面臨資金不足、資金來源不穩(wěn)定、覆蓋面過小、實(shí)施不力等問題。限價(jià)房同樣具有供應(yīng)對(duì)象不明確、定價(jià)困難、收益分配公平性等方面的問題③朱亞鵬：《中國住房保障政策分析——社會(huì)政策視角》，《公共行政評(píng)論》2008年第4期。。由于住房政策實(shí)施過程存在著的上述問題，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的推動(dòng)，住房保障政策發(fā)生了一些重要變化。2007年，經(jīng)濟(jì)適用住房的目標(biāo)群體從原來的“中低收入家庭”調(diào)整為“低收入家庭”，從原來的“只售不租”改為“以出租為主”，限制出售或者內(nèi)部市場交易。經(jīng)濟(jì)適用住房的出售要補(bǔ)繳土地收益和減免的稅費(fèi)等。盡管經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象和方式的重新界定有助于避免一些較高收入家庭通過購買經(jīng)濟(jì)適用房的方式牟取利益，但其供應(yīng)對(duì)象的縮小則造成了更多既無力直接進(jìn)入私人市場購房，又不能享受經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼的“夾心階層”出現(xiàn)①朱亞鵬：《中國住房保障政策分析——社會(huì)政策視角》，《公共行政評(píng)論》2008年第4期。。由于在公平性方面存在一定的爭議，經(jīng)濟(jì)適用房遭遇聲譽(yù)危機(jī)②張齊武、徐燕雯：《經(jīng)濟(jì)適用房還是公共租賃房？——對(duì)住房保障政策改革的反思》，《公共管理學(xué)報(bào)》2010年第4期。。因此作為可以購買的住房保障形式，經(jīng)濟(jì)適用住房政策逐漸淡出政府文件③陳杰、王文寧：《經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)商品住房價(jià)格的影響效應(yīng)》，《廣東社會(huì)科學(xué)》2011 年第2期。。2010年 《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》的公布，標(biāo)志著國家的住房保障形式開始由“只售不租”向“只租不售”轉(zhuǎn)變。2012年以后，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等鼓勵(lì)中低家庭購買住房的保障政策日益式微。中國住房保障政策從“只售不租”到“只租不售”的轉(zhuǎn)變客觀上修正了住房保障過分強(qiáng)調(diào)住房自有、忽視租賃保障的弊端，有助于增強(qiáng)住房保障的針對(duì)性，提升公共資源使用效率，具有一定的合理性。然而，這種從一個(gè)極端到另外一個(gè)極端的調(diào)整同樣引發(fā)部分民眾的不滿。一些具有一定負(fù)擔(dān)能力的家庭并不滿足于租房，他們還是希望通過政府的幫助實(shí)現(xiàn)住房自有。因此，如何降低住房市場的準(zhǔn)入門檻、幫助中低收入家庭滿足住房需求，使他們有機(jī)會(huì)分享房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，成為一些地方政府需要考量的問題。在這種背景下，共有產(chǎn)權(quán)房在一些地區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。

二、共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展歷程

共有產(chǎn)權(quán)住房保障政策的出現(xiàn)是地方政府不斷干預(yù)房地產(chǎn)市場，幫助中低收入家庭解決住房問題、促進(jìn)住房自有的新舉措。與其他公共政策領(lǐng)域的政策過程相似，共有產(chǎn)權(quán)房也經(jīng)歷了地方自發(fā)創(chuàng)新、試點(diǎn)、經(jīng)驗(yàn)橫向和縱向推廣的過程④參見朱亞鵬：《住房制度改革：政策創(chuàng)新與住房公平》，中山大學(xué)出版社，2007年。。從2007年開始，共有產(chǎn)權(quán)房政策大致經(jīng)歷了兩個(gè)發(fā)展階段。

（一）地方創(chuàng)新與橫向擴(kuò)散（2007—2013）：從“淮安”模式到“上?！蹦Ｊ?/h3>

共有產(chǎn)權(quán)房的探索始于江蘇淮安。2007年底，淮安商品房價(jià)格約為每平方3000元。雖然絕對(duì)價(jià)格不高，但是當(dāng)時(shí)普通淮安家庭平均大約需要16.5年才能擁有一套90平米普通商品住房。嚴(yán)峻的住房保障形勢給經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的淮安提出挑戰(zhàn)⑤參見鮑磊：《安得廣廈千萬間：“共有產(chǎn)權(quán)”的淮安模式》，江蘇人民出版社，2011年。。在這種背景下，淮安市開始探索新的住房保障模式。2007年8月，淮安市率先推出“共有產(chǎn)權(quán)住房”的概念，把原來“經(jīng)濟(jì)適用房”建設(shè)用地由劃撥變?yōu)槌鲎?，住房的供?yīng)分配由政府包攬包辦，變?yōu)檎蛡€(gè)人共同出資⑥江蘇省淮安市人民政府：《淮安：創(chuàng)新共有產(chǎn)權(quán)住房模式 構(gòu)建新型住房保障供應(yīng)體系》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)：http://www.mohurd.gov.cn/dfxx/201412/t20141223_219862.html，2014年12月23日。。土地劃撥到出讓之間的價(jià)差，以及政府給予經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)優(yōu)惠充作政府出資，形成政府在住房的產(chǎn)權(quán)份額。這樣一來，購買政府保障房的低收入家庭和當(dāng)?shù)卣涂梢园床煌a(chǎn)權(quán)比例共享居民所購住房的產(chǎn)權(quán)。在實(shí)際操作中，保障對(duì)象和政府之間可以按照7∶3或 5∶5兩種產(chǎn)權(quán)比例簽訂住房合同，共同申領(lǐng)《房屋共有權(quán)證》。此外，當(dāng)購買共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，只需交屬于政府產(chǎn)權(quán)部分房產(chǎn)的市場租金，無需向政府退回住房。個(gè)人和政府分?jǐn)偢犊畹霓k法使住房的產(chǎn)權(quán)得以量化，淮安市為滿足“夾心層”群體的住房需求找到了可行之道。

一經(jīng)推出，淮安模式就引起了關(guān)注，并逐漸被推廣到其他地區(qū)①李煒：《江蘇淮安：探索共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房》，《中國地產(chǎn)市場》2009年第7期。。2008年5月，江蘇省南通市開始著手試點(diǎn)“共有產(chǎn)權(quán)”模式的經(jīng)濟(jì)適用房②江蘇省南通市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)：《南通試點(diǎn)“共有產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟(jì)適用房》，中國建設(shè)報(bào)網(wǎng)：http://www.chinajsb.cn/gb/content/2008-05/05/content_242508.htm，2008年5月5日。。很快，湖北省黃石市也啟動(dòng)“可租可售、租售并舉”的共有產(chǎn)權(quán)住房政策試驗(yàn)③湖北省黃石市房地產(chǎn)管理局：《黃石：化繁從簡 創(chuàng)新住房保障機(jī)制》，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)：http://www.hbzfhcxjst.gov.cn/Web/Article/2012/04/16/0839292400.aspx?ArticleID=18e5fd74-e9c2-4923-8265-3da2c3bbd 7f5，2012年4月16日。。

發(fā)軔于江蘇省的共有產(chǎn)權(quán)房政策在上海市得到進(jìn)一步的規(guī)范和發(fā)展。盡管上海市從2010年才開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房，但在申請(qǐng)審核、產(chǎn)權(quán)份額設(shè)計(jì)、分配供應(yīng)及后期上市等方面，上海市都發(fā)展出了新舉措④崔光燦、姜巧：《上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房運(yùn)作模式及效果分析》，《城市發(fā)展研究》2015年第7期。。上海的共有產(chǎn)權(quán)保障住房制度是一種半封閉式的運(yùn)作，它壓縮了保障性住房的尋租空間，是對(duì)原經(jīng)濟(jì)適用住房制度的完善。在具體運(yùn)行中，政府讓渡出自己出資部分的住房使用權(quán)供住戶免費(fèi)使用，但不允許居民回購政府持有的產(chǎn)權(quán)⑤參見虞曉芬、金細(xì)簪、陳多長：《共有產(chǎn)權(quán)住房的理論與實(shí)踐》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2015年。。為使具體操作更加規(guī)范，上海市先后出臺(tái)了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)、供應(yīng)實(shí)施細(xì)則》《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)》《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實(shí)施細(xì)則》《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》等一系列文件，詳細(xì)規(guī)定、規(guī)范了共有產(chǎn)權(quán)住房的各項(xiàng)操作細(xì)節(jié)，并將申請(qǐng)流程電子化、公開化。在準(zhǔn)入條件上，申請(qǐng)人不僅需要擁有上海本地城鎮(zhèn)戶籍，還要符合政府認(rèn)定的住房困難和經(jīng)濟(jì)困難的“雙困”標(biāo)準(zhǔn)。在供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)方面，上海市共有產(chǎn)權(quán)房也比較靈活，調(diào)整了對(duì)部分申請(qǐng)對(duì)象的住房面積核算方式，有利于更好地解決他們的住房困難⑥上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)：《關(guān)于對(duì)部分共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）申請(qǐng)對(duì)象調(diào)整住房面積核算方式的意見》,http://www.pudong.gov.cn/shpd/news/20141015/006002_b58560cc-8afa-43ff-970b-73812eff1a62.htm，2014年10月17日。。

（二）政策創(chuàng)新與縱向推廣（2013—）：由中央推動(dòng)的共有產(chǎn)權(quán)房政策

2013 年以來，共有產(chǎn)權(quán)住房成為中央政府深化住房保障制度探索的重點(diǎn)方向。2013年底，在全國城鄉(xiāng)工作會(huì)議上，住建部首次提出“探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房”。隨后，政府高層多次在公開場合呼吁地方政府探索和推廣共有產(chǎn)權(quán)房制度。2014年3月，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中明確提出，要“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”⑦李克強(qiáng)：《政府工作報(bào)告（2014年）》，國務(wù)院官網(wǎng)：http://www.gov.cn/guowuyuan/2014-03/14/content_2638989.htm，2014年3月14日。。時(shí)任住建部副部長齊驥也表示，將選擇部分供需矛盾突出、房價(jià)壓力大的城市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，以便摸索經(jīng)驗(yàn)、形成全面的指導(dǎo)意見⑧住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：《今年將開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)》，人民網(wǎng)：http://finance.people.com.cn/n/2014/0307/c70846-24554194.html，2014年3月7日。。在《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》招待會(huì)上，齊驥再次提出“要發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房”⑨陳杰：《從改革大視野看共有產(chǎn)權(quán)房》，《解放日?qǐng)?bào)》2014年4月11日第11版。。同年，住建部把北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6座城市確定為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市①住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》， http://www.mohurd.gov.cn/wjfb/201404/t20140425_217777.html，2014年4月22日。。

此后，各地共有產(chǎn)權(quán)住房的探索進(jìn)入新階段。2014年6月，江蘇省住建廳擬定《關(guān)于加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)落實(shí)的通知》，要求完善經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)制度并在全省推廣②江蘇省住建廳：《共有產(chǎn)權(quán)房淮安模式破解買房難 有望全省推廣》， http://js.people.com.cn/n/2014/0704/c358232-21575204.html，2014年7月4日。；7月，四川省政府頒布《健全住房保障和供應(yīng)體系專項(xiàng)改革方案》，要求探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度③四川省人民政府辦公廳：《關(guān)于印發(fā)健全住房保障和供應(yīng)體系專項(xiàng)改革方案的通知》， http://www.sc.gov.cn/10 462/10883/11066/2014/7/12/10307248.shtml，2014年7月10日。；年底，四川省德陽、宜賓，湖北省宜昌、秭歸等也加入共有產(chǎn)權(quán)住房政策試驗(yàn)④湖北省人民政府：《探索共有產(chǎn)權(quán)住房有新進(jìn)展 新增三城市作為省級(jí)試點(diǎn)》， http://www.hubei.gov.cn/zwgk/bmdt/201412/t20141219_601819.shtml，2014年12月19日。。2015年，湖北省政府?dāng)U大了共有產(chǎn)權(quán)房的覆蓋范圍，嘗試將農(nóng)民工納入政策目標(biāo)群體⑤湖北省住建廳：《關(guān)于解決農(nóng)民工住房問題的指導(dǎo)意見》， http://www.hubei.gov.cn/zwgk/bmdt/201412/t20141219_601819.shtml，2015年7月1日。。上海市則在共有產(chǎn)權(quán)房的制度化、規(guī)范化方面繼續(xù)探索，于2016年先后頒布共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)、準(zhǔn)入、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、后續(xù)管理等實(shí)施細(xì)則，并在《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中進(jìn)一步明確了共有產(chǎn)權(quán)住房的各項(xiàng)操作細(xì)節(jié)。2017年8月，北京市出臺(tái)《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見稿）和規(guī)劃《導(dǎo)則》⑥朱迅垚：《“共有產(chǎn)權(quán)房”打開社會(huì)流動(dòng)新通道》，《南方周末》，2017年8月17日第8版。，標(biāo)志著中國的共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)取得新進(jìn)展。地方政府的試點(diǎn)改革得到中央政府的肯定。2017年9月，住建部發(fā)布《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》，明確肯定北京、上海兩地在共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索中取得的成果，鼓勵(lì)兩地進(jìn)一步創(chuàng)新，摸索出可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。

三、共有產(chǎn)權(quán)住房的制度創(chuàng)新

（一）住房保障模式創(chuàng)新：擴(kuò)展保障范圍和形式

住房制度改革以來，我國住房保障主要有兩種形式：廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。在過去的近20年中，中國的住房保障經(jīng)歷了“只售不租”到“只租不售”的急轉(zhuǎn)彎。既有的住房保障模式備受爭議。廉租房主要針對(duì)同時(shí)遭遇經(jīng)濟(jì)貧困和住房困難的最低收入家庭，供應(yīng)量非常有限；經(jīng)濟(jì)適用房是住房保障的主要形式，實(shí)行只售不租，目標(biāo)是通過政府支持，推動(dòng)中低收入家庭購房住房。房改初期，國家解決住房問題的重心是通過政策支持推動(dòng)住房自有⑦賈廣葆、馬似鵬：《共有產(chǎn)權(quán)：經(jīng)濟(jì)適用住房的新模式》，《城市開發(fā)》2007年第6期。。住房自有的產(chǎn)權(quán)政策也確實(shí)激勵(lì)了中國城市居民的住房消費(fèi)，推動(dòng)了地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。但與此同時(shí)，也帶來了房地產(chǎn)業(yè)投資過熱，住房市場投機(jī)盛行、房價(jià)高漲等問題。購置住房超出很多普通家庭的負(fù)擔(dān)能力范圍，引發(fā)社會(huì)強(qiáng)烈不滿。為此，2010年中央政府推出公租房，逐步淡化了經(jīng)濟(jì)適用住房政策。此后，又強(qiáng)調(diào)“租售并舉”和“租售同權(quán)”。 總之，住房“買”和“租”的“二分法”不能滿足不同群體差異化的住房需求，也未將“夾心層”群體納入到住房保障的政策視野。

作為一種住房保障的創(chuàng)新，共有產(chǎn)權(quán)住房能夠補(bǔ)充住房租賃和住房自有兩種產(chǎn)權(quán)模式的局限，為中低收入群體和“夾心階層”提供多樣化的住房選擇①劉洪玉等：《共有產(chǎn)權(quán)住房制度促進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)》，《清華金融評(píng)論》2014年第5期。，并能夠打通住房保障與住房市場的割裂狀態(tài)。首先，共有產(chǎn)權(quán)房把“夾心層”納入住房保障的范圍，擴(kuò)大了住房保障的覆蓋面，有助于解決中低收入群體的住房問題。其次，作為一種過渡性的產(chǎn)權(quán)占有模式，共有產(chǎn)權(quán)住房豐富了我國住房保障的途徑和形式。再次，共有產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)靈活，有利于目標(biāo)群體家庭根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件和偏好選擇產(chǎn)權(quán)份額，滿足差異化、不同層次的住房需求②嚴(yán)榮：《完善共有產(chǎn)權(quán)住房體系建設(shè)研究》，《經(jīng)濟(jì)縱橫》2015年第1期。。最后，通過政府資助，共有產(chǎn)權(quán)住房能夠與普通商品住房市場接軌，化解了經(jīng)濟(jì)適用住房以劃撥土地的方式運(yùn)作、與市場不接軌的弊端，有助于促進(jìn)保障性住房與商品房市場的“無縫銜接”③《淮安探索“共有產(chǎn)權(quán)房”》，《人民日?qǐng)?bào)》，2009年7月13日第19版。。

（二）社會(huì)保障方式創(chuàng)新：推動(dòng)中低收入群體住房資產(chǎn)自有

通過政府與保障對(duì)象之間“共有”住房產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新，共有產(chǎn)權(quán)房有助于推動(dòng)低收入階層實(shí)現(xiàn)“自置居業(yè)”，并經(jīng)住房資產(chǎn)累積效應(yīng)分享住房升值和經(jīng)濟(jì)增長的成果。

眾所周知，住房是中國百姓家庭財(cái)富最主要、甚至是最重要的部分。是否擁有住房產(chǎn)權(quán)對(duì)普通家庭的財(cái)富積累和社會(huì)地位有著極為重要的影響。在一些西方國家，人們普遍相信，政府在促進(jìn)公民實(shí)現(xiàn)擁有住房、積累住房資產(chǎn)的目標(biāo)方面應(yīng)該有所作為④Francis Mok, James Lee, "Just Housing Policy: Is There a Moral Foundation for a Homeownership Policy?" Housing Studies, 2013, 28(6).。在20世紀(jì)80年代新自由主義浪潮下，英美等國基于“以資產(chǎn)為本”的社會(huì)政策理論形成了“居有其屋”的觀念⑤Ray Forrest, False Promises? Home Ownership and Wealth Reconsidered, Urban Research Group-City University of Hong Kong on Cities Working Paper Series, 2015, WP No.1.。長久以來，美國都自我標(biāo)榜“能讓大多數(shù)人都擁有住房”，政府采取多種公共刺激政策，如降低抵押貸款利率和增加公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，鼓勵(lì)年輕人攢錢購房。他們常自豪地說，60%美國人都有自己的房子⑥參見（美）理查德·佛羅里達(dá)：《你屬哪座城》，北京大學(xué)出版社，2009年。。中國也發(fā)生過相似的故事。20世紀(jì)90年代以來，中國政府開始鼓勵(lì)和強(qiáng)調(diào)住房私有化和社會(huì)化，力圖通過發(fā)展自有住房改善民眾的居住條件。在住房貨幣化改革過程中，政府將大量公有住房出售給私人，個(gè)人獲得的是完整的住房產(chǎn)權(quán)。有數(shù)據(jù)顯示，2002年，中國的住房自有率一度達(dá)到80%⑦鄭思齊、劉洪玉：《從住房自有化率剖析住房消費(fèi)的兩種方式》，《經(jīng)濟(jì)與管理研究》2004年第4期。。但隨著中國住房市場日益嚴(yán)峻，2003年以后，很多對(duì)住房產(chǎn)權(quán)有需求的群體無法再通過市場的手段滿足其“居有其屋”的夢想。伴隨著住房價(jià)格只升不降，越來越多的青年一代被排除在當(dāng)今的住房市場之外。面對(duì)房價(jià)高漲的現(xiàn)實(shí)，他們很難實(shí)現(xiàn)住房的自有或積累住房資產(chǎn)，逐漸淪為“租房一代”⑧Kim Mckee, "Young People, Homeownership and Future Welfare," Housing Studies, 2012, 27(6).。

鼓勵(lì)住房自有的政策導(dǎo)向使各國政府獲得了廣泛的民眾支持。越來越多的人相信，擁有住房資產(chǎn)具有廣泛的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和心理的積極影響和福利效果⑨John Doling, Richard Ronald, "Home Ownership and Asset-based Welfare: The Case of Belgium," Journal of House and the Built Environment, 2010, 25(2).。盡管有證據(jù)顯示，過高的住房自有率并非完全是一件好事，但仍有很多群體對(duì)住房產(chǎn)權(quán)具有極大的渴求。在這種背景下，在加快“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”意義上，共有產(chǎn)權(quán)房政策無疑是重要的制度創(chuàng)新。擁有住房可以使房屋所有者培養(yǎng)出一種未來取向，讓事業(yè)正在起步的年輕人更容易展望未來，促進(jìn)人力資本的發(fā)展，以及社會(huì)資本的積累，幫助低收入家庭跳出“貧困陷阱”。它是推動(dòng)對(duì)住房產(chǎn)權(quán)有需要的中低收入者擁有房產(chǎn)的快速通道，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)階層向上流動(dòng)的窗口①申衛(wèi)星：《經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)論：基本住房保障制度的物權(quán)法之維》，《政治與法律》2013 年第1期。。作為幫助受保障人擁有住房產(chǎn)權(quán)、享受住房附加值的一種手段，淮安等地的共有產(chǎn)權(quán)住房有助于受保障的中低收入群體享受上述福利。北京共有產(chǎn)權(quán)房政策規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房的購買者在可以滿足住房需求的同時(shí)，也有機(jī)會(huì)享受北京市優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療及其他公共資源和服務(wù)。這是打破社會(huì)流動(dòng)固化的重要手段，對(duì)推動(dòng)社會(huì)公平具有重要的示范效應(yīng)②朱迅垚：《“共有產(chǎn)權(quán)房”打開社會(huì)流動(dòng)新通道》，《南方周末》，2017年8月17日第8版。。

（三）住房產(chǎn)權(quán)分配創(chuàng)新：厘清產(chǎn)權(quán)比例，明確權(quán)益責(zé)任

相比于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用性住房政策，共有產(chǎn)權(quán)房最大優(yōu)點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)明晰。一般認(rèn)為，住房產(chǎn)權(quán)界定越明晰，資產(chǎn)被非法侵占的可能性就越小，房產(chǎn)的價(jià)值就越大③參見巴澤爾：《產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)分析》，三聯(lián)書店，1997年。。對(duì)整個(gè)社會(huì)來說，住房權(quán)利的分配非常重要，它會(huì)影響到人們對(duì)自己住房所采取的行為，尤其是對(duì)住房進(jìn)行的修繕和改善性投資，也會(huì)影響公共和私人部門之間的權(quán)利平衡④參見Shlomo Angel, Housing Policy Matters: A Global Analysis, Oxford University Press, 2000.。中國公有住房的制度和產(chǎn)權(quán)安排經(jīng)歷了多次變動(dòng)，在補(bǔ)貼出售、自建公助、合作建房、集資建房等保障方式下，各地住房產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)了“有限產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)、全部產(chǎn)權(quán)”等多元結(jié)構(gòu)⑤王紹孟：《淺議房改房屋產(chǎn)權(quán)多元化及其管理》，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革》1998年第12期。。在一定程度上可以說，共有產(chǎn)權(quán)住房以分割產(chǎn)權(quán)份額的方式，兼顧了住房保障資源的消費(fèi)和投資屬性⑥嚴(yán)榮：《完善共有產(chǎn)權(quán)住房體系建設(shè)研究》，《經(jīng)濟(jì)縱橫》2015年第1期。。

經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房政策曾在解決中低收入家庭住房問題方面發(fā)揮了一定作用。但由于產(chǎn)權(quán)界定不清，相關(guān)政策條例對(duì)房屋增值部分的利益歸屬規(guī)定模糊，經(jīng)常引發(fā)爭議。如依照原《管理辦法》，購房者無須承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則客觀上會(huì)放大居民的購房需求，很多原本有能力購買商品房的群體，也涌入到經(jīng)濟(jì)適用住房的隊(duì)伍之中⑦參見虞曉芬、金細(xì)簪、陳多長：《共有產(chǎn)權(quán)住房的理論與實(shí)踐》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2015年。，從而引發(fā)了真正有需要的群體不滿。原有《管理辦法》對(duì)“有限產(chǎn)權(quán)”定義不明晰，不僅為地方政府尋租腐敗留下了空間，也為“與民爭利”、引發(fā)住房產(chǎn)權(quán)糾紛埋下了伏筆。例如，在2008年，廣州市政府以低于市價(jià)30%的優(yōu)惠價(jià)格向符合條件的家庭供應(yīng)限價(jià)房，并規(guī)定居民購買限價(jià)房后5年內(nèi)不許上市交易，5年后交易時(shí)還要把房屋升值部分的70%補(bǔ)交給政府。這些規(guī)定引發(fā)了購房者的強(qiáng)烈不滿。

另外，共有產(chǎn)權(quán)住房的個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分與普通商品房一樣，具有保值增值的功能，可抵押、可轉(zhuǎn)讓，并可將資產(chǎn)變?yōu)橘Y本。它能夠與商品房市場接軌，可以實(shí)現(xiàn)住房商品性與保障性的統(tǒng)一，這都是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房模式所不具備的。進(jìn)一步看，由于產(chǎn)權(quán)規(guī)定清晰，當(dāng)受保障人準(zhǔn)備退出住房保障機(jī)制時(shí)，住房升值收益和轉(zhuǎn)讓程序也有據(jù)可循。

四、共有產(chǎn)權(quán)房政策的局限

共有產(chǎn)權(quán)房彌補(bǔ)了原有住房保障設(shè)計(jì)中的不足，降低了城市居民擁有住房產(chǎn)權(quán)的門檻，具有明顯的優(yōu)點(diǎn)。然而在實(shí)踐過程中，共有產(chǎn)權(quán)房政策也暴露出不少問題。除普遍面臨的資金難題①張巍、王磊、王佳麗：《共有產(chǎn)權(quán)住房PPP融資模式應(yīng)用研究》，《建筑經(jīng)濟(jì)》2015年第6期。之外，圍繞共有產(chǎn)權(quán)住房政策的爭議主要包括：住房的資產(chǎn)效應(yīng)及其所引發(fā)的公平爭議，住房市場下行風(fēng)險(xiǎn)，以及物業(yè)管理面臨困境等。

（一）資產(chǎn)效應(yīng)及公平爭議

盡管不少研究強(qiáng)調(diào)，擁有住房能夠帶來各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和心理方面的積極效應(yīng)，但住房產(chǎn)權(quán)能在多大程度上消解住房問題、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則是存在一些爭議的。

在一定時(shí)期內(nèi)，尤其是住房市場化早期，鼓勵(lì)住房產(chǎn)權(quán)自有確實(shí)是訴諸個(gè)人和家庭利益的“權(quán)宜之計(jì)”，但這并不意味著歷史上高度有效的政策仍然適用于今天。住房產(chǎn)權(quán)自有與當(dāng)今社會(huì)勞動(dòng)力的高流動(dòng)性、高靈活性的需求有些不一致。有學(xué)者認(rèn)為，住房自有的夢想屬于已經(jīng)過去了的工業(yè)時(shí)代。當(dāng)今時(shí)代，過分強(qiáng)調(diào)住房自有，會(huì)極大地限制人口流動(dòng)。尤其是在城市化的進(jìn)程中，隨著人口流動(dòng)性的加強(qiáng)，單純依靠發(fā)展自有住房，無法滿足多樣化的居住需要。英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯·奧斯瓦爾德認(rèn)為，住房所有權(quán)最終會(huì)束縛人們，從而阻礙人口尤其是中低收入群體的流動(dòng)②Andrew Oswald, David Blanch flower, Peter Sanfey, "Wages, Profits and Rent-sharing," Quarterly Journal of Economics,1996, 111(1).。還有學(xué)者認(rèn)為，住房占有方式從租賃轉(zhuǎn)到自有本身并不必然能夠帶來更大的權(quán)益?；A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)、住房權(quán)的立法、社區(qū)特征、社會(huì)保障等因素，都比擁有住房產(chǎn)權(quán)要重要得多③參見David Madden, Peter Marcuse, In Defense of Housing: The Politics of Crisis, Verso, 2016.。如果沒有穩(wěn)定的收入來償還抵押貸款，或者不幸失去工作能力，那么走向住房自有的選擇，也可能意味著災(zāi)難④參見David Madden, Peter Marcuse, In Defense of Housing: The Politics of Crisis, Verso, 2016.。

此外，鼓勵(lì)中等收入階層獲得住房資產(chǎn)的做法，理論上有擴(kuò)大貧富差距的可能，因?yàn)檫@對(duì)低收入群體來說可能并不公平。毫無疑問，共有產(chǎn)權(quán)住房幫助部分中低、甚至中高收入群體解決了住房問題，但它畢竟也擠占了稀有的土地資源。只有在不同代際和橫向群體之中都能夠具有平等機(jī)會(huì)獲得住房資產(chǎn)的情況下，這類政策才是可持續(xù)的⑤John Doling, Richard Ronald, "Home Ownership and Asset-based Welfare: The Case of Belgium," Journal of House and the Built Environment, 2010, 25(2).。甚至還有學(xué)者認(rèn)為，住房產(chǎn)權(quán)自有其實(shí)才是產(chǎn)生住房不公的首要原因⑥參見David Madden, Peter Marcuse, In Defense of Housing: The Politics of Crisis, Verso, 2016.。以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的社會(huì)福利固然可以激發(fā)人們?yōu)槲磥砀顿M(fèi)的積極動(dòng)機(jī)，但未能獲得住房產(chǎn)權(quán)的人，獲得產(chǎn)權(quán)的可能性將會(huì)更低。住房產(chǎn)權(quán)的自有既是住房不公的表現(xiàn)形式，又是其實(shí)現(xiàn)工具⑦參見David Madden, Peter Marcuse, In Defense of Housing: The Politics of Crisis, Verso, 2016.，在一定程度上甚至可以說，正是很多人的住房產(chǎn)權(quán)自有造成了他人的財(cái)富貧困⑧Ray Forrest, False Promises? Home Ownership and Wealth Reconsidered, Urban Research Group-City University of Hong Kong on Cities Working Paper Series, 2015, WP No.1.。

共有產(chǎn)權(quán)住房的功能定位是公平爭議產(chǎn)生的源泉。共有產(chǎn)權(quán)房如果能夠順利轉(zhuǎn)化為普通商品住房，那么中低收入家庭就有機(jī)會(huì)獲得財(cái)富增值的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)參與分享經(jīng)濟(jì)增長的紅利。這對(duì)購買到共有產(chǎn)權(quán)的家庭來說當(dāng)然是重大利好，但是對(duì)于沒有申請(qǐng)到共有產(chǎn)權(quán)住房以及收入更低的城市貧困階層來說卻并不公平。因此，有學(xué)者認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房只應(yīng)該?！白∮兴印保粦?yīng)促“資產(chǎn)積累”。當(dāng)然，無論是作為“保障住房”還是“政策性商品房”，共有產(chǎn)權(quán)房的功能定位應(yīng)該放在具體城市規(guī)模和狀況下進(jìn)行考量。如，以淮安等為代表的三四線城市，幫助受保障人獲得住房產(chǎn)權(quán)有利于助其實(shí)現(xiàn)“居有其屋”，上海市和北京市的共有產(chǎn)權(quán)房理論上不具有投機(jī)獲利的價(jià)值。

（二）市場不確定性與風(fēng)險(xiǎn)

與購買商品房一樣，購買共有產(chǎn)權(quán)住房的居民能夠享受房價(jià)上漲帶來的收益，但也必須承受房價(jià)下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失。住房產(chǎn)權(quán)能否促進(jìn)家庭財(cái)富的積累，在很大程度上取決于房價(jià)變化。只有房價(jià)不斷上升的情況下，住房所形成的個(gè)人和政府的產(chǎn)權(quán)收益才會(huì)增加；而一旦房價(jià)下降，則二者的產(chǎn)權(quán)收益都會(huì)下降，出現(xiàn)“一損俱損”的局面。這種邏輯關(guān)系很可能使地方政府失去調(diào)控房價(jià)的動(dòng)力，甚至產(chǎn)生推高房價(jià)的積極性①燕農(nóng)：《為共有產(chǎn)權(quán)房鼓掌尚宜慎重》，鳳凰網(wǎng)： http://finance.ifeng.com/roll/20090622/822453.shtml，2009年6月22日。，這樣就背離了住房保障的初衷。

與英國住房協(xié)會(huì)等社會(huì)組織作為產(chǎn)權(quán)共享者相比，中國地方政府在風(fēng)險(xiǎn)管控和管理方面都不夠靈活。理論上，中國政府缺少應(yīng)對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)的能力和技巧，也缺少預(yù)防市場風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在動(dòng)力和積極性。當(dāng)住房市場處于下行期時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房會(huì)面臨資產(chǎn)縮水所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)在政府和購買者之間的分擔(dān)具有不對(duì)稱性的特征。如，上海規(guī)定，如果購房人取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年時(shí)打算購買商品房，則應(yīng)當(dāng)騰退共有產(chǎn)權(quán)保障住房，由政府指定住房保障機(jī)構(gòu)回購，回購價(jià)格為原購房款加同期銀行存款利息。共有產(chǎn)權(quán)房購買滿5年時(shí)，購房人可以購買政府產(chǎn)權(quán)份額，也可上市轉(zhuǎn)讓。如果上市轉(zhuǎn)讓政府具有優(yōu)先購買權(quán)，政府按照房源項(xiàng)目市場基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行購買，市場基準(zhǔn)價(jià)格由住房保障機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)參考相鄰地點(diǎn)、相近品質(zhì)的商品房價(jià)格評(píng)估。政府未回購的住房，則進(jìn)入樓市交易，交易后政府按約定比例分享收益。按此規(guī)定，政府的回購行為相當(dāng)于政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房承擔(dān)原價(jià)收回的兜底責(zé)任，實(shí)際上是為房價(jià)“只漲不跌”的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。而如果房價(jià)持續(xù)上漲，則政府尋租行為難以有效避免②陳杰：《共有產(chǎn)權(quán)房的路該如何走》，《中國房地產(chǎn)》2014年第11期。。

（三）物業(yè)管理低效與立法缺失

公共住房管理一直是住房保障的難題。共有產(chǎn)權(quán)房如何有效管理必然成為影響政策實(shí)施和政策效果的巨大挑戰(zhàn)。據(jù)調(diào)查，在淮安約35%的保障對(duì)象對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房保障小區(qū)的物業(yè)管理不滿意③劉遠(yuǎn)勝、封海洋、孟月：《“淮安模式”共有產(chǎn)權(quán)住房全國試點(diǎn)工作完善與創(chuàng)新研究》，《統(tǒng)計(jì)與管理》2014年第12期。。共有產(chǎn)權(quán)住房涉及計(jì)劃、建設(shè)、買賣、租賃、后續(xù)管理等復(fù)雜事項(xiàng)，僅靠住房保障部門難以實(shí)現(xiàn)快捷、高效管理，需要專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)④郜浩、吳翔華、聶琦波：《共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作體系研究》，《工程管理學(xué)報(bào)》2011年第2期。。共有產(chǎn)權(quán)住房的物業(yè)定價(jià)、收繳、維護(hù)是該政策有效實(shí)施、取得良好政策效果所面臨的主要難點(diǎn)之一。在共有產(chǎn)權(quán)房制度下，購房人出資獲得房屋的部分產(chǎn)權(quán)，但卻擁有房屋的全部使用權(quán)。常見的做法是，政府放棄了對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)比例的房屋使用權(quán)，也不要求對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)比例的租金報(bào)償，但購房人需要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，以及房屋所有的維修與管理費(fèi)用。因此很多政府往往規(guī)定房屋的專項(xiàng)維修資金和物業(yè)管理費(fèi)全部由購買家庭承擔(dān)。但隨著時(shí)間的推移，房屋修繕費(fèi)用勢必會(huì)大幅上升，購房家庭是否有意愿和能力承擔(dān)不斷上漲的物業(yè)管理成本和責(zé)任？

共有產(chǎn)權(quán)房的管理困境之一在于，政府既很難承擔(dān)作為共有人的義務(wù)，也難以行使其權(quán)利。產(chǎn)權(quán)共有的雙方由于出發(fā)點(diǎn)不一致，必然會(huì)導(dǎo)致許多糾紛①謝增毅：《公共租賃住房法律問題初探》，《中國社會(huì)科學(xué)院研究生院學(xué)報(bào)》2011年第2期。。為了不侵害產(chǎn)權(quán)占比較少一方的權(quán)益，共有產(chǎn)權(quán)房的管理恐怕不能照搬資本多數(shù)決定的做法，但具體怎么操作，我國現(xiàn)行法律政策缺乏有關(guān)規(guī)定②鄧小鵬、莫智、李啟明：《共有產(chǎn)權(quán)住房處分中決議規(guī)則的選擇》，《現(xiàn)代管理科學(xué)》2010年第2期。。立法方面的空白會(huì)造成共有產(chǎn)權(quán)人在權(quán)利遭到第三方、甚至是政府方面侵犯時(shí)無處申訴，正當(dāng)權(quán)益得不到有效保障的可能。此外，共有產(chǎn)權(quán)房涉及購房人與其他產(chǎn)權(quán)方之間的責(zé)任權(quán)利劃分，也需要進(jìn)一步理順，并做到更加有法可依。

五、討論與結(jié)論

共有產(chǎn)權(quán)住房政策是我國住房保障制度的最新進(jìn)展和制度創(chuàng)新。在解決住房問題、完善住房保障和住房供應(yīng)模式、推動(dòng)社會(huì)公平等方面，這一政策具有重要意義。

首先，共有產(chǎn)權(quán)房擴(kuò)大了我國住房保障的覆蓋群體，回應(yīng)了被市場排斥又無法獲得政府保障的夾心階層的住房需求。其次，共有產(chǎn)權(quán)房豐富了中國住房保障的方式和路徑，是我國住房產(chǎn)權(quán)方面的重要發(fā)展與創(chuàng)新。共有產(chǎn)權(quán)住房介于公共租賃和可負(fù)擔(dān)住房之間，是一種過渡性的、高度靈活的產(chǎn)權(quán)占有模式。它可以滿足中低收入家庭差異化的住房需求，有助于實(shí)現(xiàn)住房保障供給與保障對(duì)象支付能力之間的匹配和協(xié)調(diào)，是一種更加“精準(zhǔn)”的住房保障模式。

再次，共有產(chǎn)權(quán)房豐富了中國的住房供應(yīng)模式，彌補(bǔ)了住房消費(fèi)階梯中缺失的環(huán)節(jié)，形成租賃保障、共有產(chǎn)權(quán)、市場租賃和市場購買之間的多層次住房供應(yīng)和消費(fèi)梯度。與此同時(shí)，這種政策模式也建立起了一種住房保障與住房市場對(duì)接、轉(zhuǎn)化機(jī)制，化解了以前住房保障與住房市場完全割裂的弊端。

最后，共有產(chǎn)權(quán)房不僅能夠有效滿足中低收入家庭的住房需求，還可以推動(dòng)他們住房資產(chǎn)的積累，有助于縮小中國當(dāng)前日益擴(kuò)大的收入和財(cái)富差距，激勵(lì)購房者改變生活態(tài)度、積極工作，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和公平。同時(shí)，擁有房產(chǎn)也可以增加購房者心理和經(jīng)濟(jì)方面的安全感，有助于形成對(duì)所在城市和社區(qū)的歸屬感。

共有產(chǎn)權(quán)住房意味著一種選擇和一個(gè)方向，而非一種最終解決辦法。最終的解決方法只可能是在堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位下，加快建立多主體供給、多渠道保障的住房供應(yīng)和保障體系。作為對(duì)社會(huì)需求的一種回應(yīng)和制度創(chuàng)新，共有產(chǎn)權(quán)住房政策具有明顯的優(yōu)勢和特征，它解決了經(jīng)濟(jì)適用住房尋租空間大的問題，掃除了“雙軌制”帶來的模糊地帶③參見虞曉芬、金細(xì)簪、陳多長：《共有產(chǎn)權(quán)住房的理論與實(shí)踐》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2015年。。就住房占有模式創(chuàng)新來說，其在住房產(chǎn)權(quán)的“自有”和“沒有”之間創(chuàng)造了“共有”的新空間，有效連接了我國住房保障體系和商品房市場體系。盡管在制度設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、公平性等方面，共有產(chǎn)權(quán)房政策還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和爭議，但在補(bǔ)充和完善中國住房保障體系方面，共有產(chǎn)權(quán)住房政策依然具有重大價(jià)值。不過，需要強(qiáng)調(diào)的是，國家層面推動(dòng)的共有產(chǎn)權(quán)住房城市試點(diǎn)至今僅約4年，目前尚無法對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房政策的運(yùn)作效果和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)影響進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。未來的研究可以采用實(shí)地調(diào)研、多案例比較等方法對(duì)不同地區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)模式及其政策影響進(jìn)行實(shí)證研究和比較分析，也可以關(guān)注影響共有產(chǎn)權(quán)房政策采納、擴(kuò)散的因素和機(jī)制。對(duì)中國共有產(chǎn)權(quán)住房的研究有助于檢驗(yàn)資產(chǎn)為本的社會(huì)政策和住房資產(chǎn)累積效應(yīng)理論在中國的適用性和解釋力，也有助于理解和把握中國住房政策發(fā)展的趨勢和中國住房體制的獨(dú)有特征。