關(guān)于住房按揭的法律分析

馬濤

【摘 要】近年來(lái)，我國(guó)住房按揭貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，而我國(guó)法律中又沒(méi)有對(duì)按揭法律制度的明確規(guī)定，導(dǎo)致按揭糾紛層出不窮，按揭實(shí)務(wù)中的許多問(wèn)題仍難以解決。本文通過(guò)對(duì)住房按揭的含義、性質(zhì)及基本法律關(guān)系進(jìn)行闡述，旨在厘清住房按揭的基本法律問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】住房按揭；按揭含義；法律關(guān)系

一、按揭的含義

我國(guó)的按揭是指不能或不愿一次性支付房款的購(gòu)房人將其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之房地產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的所有權(quán)益抵押于按揭銀行，或?qū)⑵渑c房產(chǎn)商之買賣合同而取得的房地產(chǎn)抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房地產(chǎn)所有的行為之總稱。

二、按揭的性質(zhì)

我國(guó)目前實(shí)踐中存在的按揭主要包括現(xiàn)房按揭和期房按揭（又稱樓花按揭）兩種。現(xiàn)房按揭的法律屬性實(shí)為抵押，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)此的爭(zhēng)議不大。但對(duì)于期房按揭的性質(zhì)，現(xiàn)存在不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)、權(quán)利質(zhì)押說(shuō)、讓與擔(dān)保說(shuō)、合同聯(lián)立說(shuō)等觀點(diǎn)。以上學(xué)說(shuō)都有一定的道理，但都只揭示了期房按揭某一方面的特征，而沒(méi)有抓住其本質(zhì)之處。我國(guó)的商品房按揭實(shí)務(wù)中已經(jīng)融入了我國(guó)自身的特點(diǎn)，融入了中國(guó)的法律背景中，有著自己獨(dú)特的內(nèi)涵與特征，具有其他債權(quán)擔(dān)保形式不可代替的功能與作用，并在實(shí)踐中不斷得到應(yīng)用和推廣。對(duì)此，可以借鑒歷史的經(jīng)驗(yàn)，承認(rèn)期房按揭擔(dān)保獨(dú)立的法律地位與性質(zhì)。

按揭是一種與合同法、擔(dān)保法、民法等有密切關(guān)系的民事行為，目前各專業(yè)銀行頒布的“按揭辦法”對(duì)按揭貸款的概念、對(duì)象、應(yīng)具備的條件，貸款程序、期限、還貸方式、違約責(zé)任作了規(guī)定，銀行擔(dān)心的是貸款人能不能付清貸款本息，而對(duì)擔(dān)保人預(yù)期違約導(dǎo)致貸款人權(quán)利受到損害似乎不太關(guān)心，而實(shí)際上開(kāi)發(fā)商違約就會(huì)使購(gòu)房戶的使用權(quán)、請(qǐng)求權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，銀行對(duì)購(gòu)房戶也構(gòu)成違約，甚至可能導(dǎo)致銀行本身無(wú)法收回貸款本息。特別是期房，用以質(zhì)押的是期權(quán)，期權(quán)一日不能兌現(xiàn)，購(gòu)房戶和銀行都將受到重大損失。

三、按揭的特征

（一）從主體上看，按揭包括購(gòu)房人、房地產(chǎn)商及按揭銀行三方主體。由于我國(guó)國(guó)情的特殊情況及國(guó)民的經(jīng)濟(jì)信用現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為按揭法律關(guān)系的重要組成部分有其自身的必要性。

（二）從按揭人設(shè)置按揭的目的上看，是為了購(gòu)置房產(chǎn)。如果設(shè)置房地產(chǎn)抵押以融資資金為目的，則不是按揭。

（三）按揭中房地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的與擔(dān)保合同的標(biāo)的具有同一性。這也是按揭最大的法律特征。

（四）從按揭擔(dān)保的生效條件來(lái)看，按揭的標(biāo)的物如果是現(xiàn)房，則由按揭權(quán)人（銀行）持有房屋所有權(quán)證；如果是期房，須將《商品房預(yù)售合同》交按揭權(quán)人持有，但無(wú)論是現(xiàn)房還是期房，均須向法定登記機(jī)構(gòu)辦理登記后才生效。

（五）從權(quán)利實(shí)現(xiàn)來(lái)看，按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式。一種是折價(jià)或以拍賣、變賣標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購(gòu)條款，由保證人即房產(chǎn)商向銀行回購(gòu)標(biāo)的物，并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款本息。

（六）從內(nèi)容上看，按揭關(guān)系包括三個(gè)基礎(chǔ)法律關(guān)系，即：購(gòu)房人與房產(chǎn)商之間的商品房買賣關(guān)系、購(gòu)房人（借款人）與按揭銀行（貸款人）之間的借款合同關(guān)系以及購(gòu)房人（抵押人）與按揭銀行（抵押權(quán)人）之間的抵押擔(dān)保法律關(guān)系。

四、按揭購(gòu)房的基本法律關(guān)系

根據(jù)我國(guó)目前實(shí)踐中的按揭購(gòu)房情況來(lái)看，這種商品房的購(gòu)買模式主要涉及三方當(dāng)事人即購(gòu)房人（貸款申請(qǐng)人）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行，而三者相互之間的基本法律關(guān)系為購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商間的商品房買賣法律關(guān)系、購(gòu)房人與銀行間的借款法律關(guān)系及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行間就購(gòu)房人借款的擔(dān)保法律關(guān)系。

（一）購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系

商品房買賣法律關(guān)系是整個(gè)按揭購(gòu)房的核心法律關(guān)系，也是其他兩個(gè)法律關(guān)系存在的前提條件。購(gòu)房人通常購(gòu)買的是尚未完工的期房，其對(duì)實(shí)際房屋交付的情況僅可依據(jù)商品房預(yù)售合同的約定和行業(yè)慣例，在這個(gè)環(huán)節(jié)中商品房開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是占據(jù)主導(dǎo)地位和優(yōu)勢(shì)地位的主體。這一環(huán)節(jié)常導(dǎo)致房屋交付糾紛，如房屋質(zhì)量不合格、配套設(shè)施不符合合同約定、園區(qū)環(huán)境不符合簽約許諾等問(wèn)題。

（二）購(gòu)房人與銀行間的金融借款關(guān)系

金融借款關(guān)系是住房按揭購(gòu)房這種特殊購(gòu)房方式的典型特征，即購(gòu)房人所支付的款項(xiàng)并不是自有資金，而是通過(guò)向銀行進(jìn)行貸款獲取的，與此同時(shí)所購(gòu)房屋也需要作為擔(dān)保物向銀行提供抵押。這一環(huán)節(jié)常導(dǎo)致按揭逾期糾紛，主要原因是購(gòu)房人作為貸款的借款人未能按照借款協(xié)議的約定如期償還貸款，購(gòu)房人因此除原借款利息外，還有可能承擔(dān)高額的違約金。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系

基于銀行在住房按揭市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)地位，通常都會(huì)要求開(kāi)發(fā)商就其以按揭方式出售房屋的買受人貸款承擔(dān)連帶還款責(zé)任，即當(dāng)購(gòu)房屋無(wú)法按期償還貸款，銀行除有權(quán)要求變賣抵押物外，還有權(quán)利直接要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶還款責(zé)任。在部分交易中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行間的這種擔(dān)保關(guān)系是不對(duì)外公示的，購(gòu)房人可能并不了解其中的擔(dān)保關(guān)系。這一環(huán)節(jié)常導(dǎo)致銀行追償糾紛，即當(dāng)借款逾期發(fā)生后，銀行將開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房人一并訴至法院，要求雙方連帶承擔(dān)逾期還款的本金、利息、罰息及違約金。

綜上所述，住房按揭的法律關(guān)系比較復(fù)雜，涉及的實(shí)踐情況又千變?nèi)f化，因此應(yīng)當(dāng)引起社會(huì)各界的充分注意，既要維持金融秩序，又要保護(hù)好購(gòu)房人的合法權(quán)益，也不能忽視合法開(kāi)發(fā)商的正當(dāng)權(quán)益。按揭是一種新生事物，國(guó)家制訂的有關(guān)按揭的法律法規(guī)應(yīng)明確規(guī)定按揭當(dāng)事人三方的權(quán)利義務(wù)，特別是對(duì)房地產(chǎn)商的義務(wù)。房地產(chǎn)是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在其中的義務(wù)是很繁多的，如保證房屋質(zhì)量合格，配套設(shè)施齊備，面積公攤合理、按期交房等等，應(yīng)以金融杠桿來(lái)約束當(dāng)事人的行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。我們須清醒地認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)按揭法律制度不是很完善，要今早對(duì)按揭法律制度作出明確統(tǒng)一的規(guī)定，以避免實(shí)務(wù)中的糾紛。

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