溧陽市物業(yè)管理的問題與對策思考

陳玉華

摘 要 針對物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合溧陽市物業(yè)管理的實際，分析了當前存在的問題與困難，并從對策與建議角度提出了思考。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 問題 對策

中圖分類號：F293.347 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2017）12-000-02

物業(yè)管理是城市管理和社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，為城市小區(qū)和清潔衛(wèi)生、養(yǎng)護維修、秩序維護等提供及時有效的管理和服務(wù)，涉及千家萬戶，和群眾的生活息息相關(guān)。當前，群眾對居住環(huán)境的要求不斷提高，物業(yè)管理工作的矛盾也日益凸顯，如何提升全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展提出了新的要求和挑戰(zhàn)。

一、存在問題和困難

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市開發(fā)進程的加快，其管理水平受到經(jīng)濟發(fā)展、歷史遺留問題等諸多條件的制約，又受到人們思想觀念的更新、政府職能的轉(zhuǎn)變以及各方面利益的調(diào)整等因素的影響。在物業(yè)管理過程中存在的問題也逐漸暴露，矛盾也較突出。主要問題有以下四方面：

（一）行政管理層面

首先，體制不順暢。物業(yè)屬地化管理體制還沒有落實到位，責任主體不明確，存在多頭管理，造成部門遇事相互推諉，沒有形成具體實施和牽頭的單位。其次，監(jiān)管不到位。涉及物業(yè)管理的執(zhí)法部門較多，相關(guān)部門管理和執(zhí)法還沒有進小區(qū)，相互協(xié)調(diào)長效工作機制尚未形成，使得小區(qū)內(nèi)一些社會管理處于真空狀態(tài)，亂停車、亂搭建、亂堆放、毀綠種菜、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到有效遏制。再次，制度不健全。物業(yè)企業(yè)進退場機制沒有形成，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。小區(qū)棄管后沒有制度保障，由誰進行托底維持沒有明確規(guī)定。最后，政策不完善。扶持物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的政策尚未形成，在垃圾清運、稅費等方面的優(yōu)惠政策還沒有完全落實到位。

（二）物業(yè)企業(yè)層面

一是專業(yè)化程度不強。物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級整體偏低，從業(yè)人員素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能參差不齊，沒有能夠形成規(guī)?；?jīng)營的格局。部分小區(qū)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商之間存在父子關(guān)系，靠“輸血”維持運行。二是服務(wù)質(zhì)量不高。物業(yè)企業(yè)總體上仍處于粗放型經(jīng)營狀態(tài)，重收費、輕管理，重效益、輕服務(wù)，一些企業(yè)在運營過程中不斷降低服務(wù)標準，導致業(yè)主不滿，從而陷入了收繳率更低、服務(wù)更差的惡性循環(huán)。三是經(jīng)營范圍不廣。絕大部分物業(yè)企業(yè)主要還集中在保潔、保安、綠化等傳統(tǒng)型基礎(chǔ)服務(wù)上，在探索多種經(jīng)營、延伸服務(wù)等方面尚處于起步階段。

（三）小區(qū)業(yè)主層面

一是居住習慣不文明。我市城市建設(shè)發(fā)展的歷史還不長，一些業(yè)主在身份上實現(xiàn)了從農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變，但思想觀念、生活習慣、行為方式等一時難以改變，亂堆雜物、毀綠種菜、違法搭建等在一些小區(qū)較為普遍。二是消費理念不成熟。業(yè)主花錢買服務(wù)的觀念還沒有建立，“只要服務(wù)、不肯花錢”的現(xiàn)象在相當范圍內(nèi)存在。部分業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，認為物業(yè)服務(wù)包羅萬象，小區(qū)的事都與物業(yè)有關(guān)，一不滿意便以種種理由拒交物業(yè)費。三是自治意識不濃厚。大部分業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與，對小區(qū)的事大多抱著“事不關(guān)已、高高掛起”的態(tài)度。目前，80%的小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會。已成立的21個業(yè)主委員會大部分已過期或形同虛設(shè)，真正在運行的僅燕山東苑等4、5個業(yè)主委員會，且自治能力、團隊精神和依法維權(quán)水平普遍不高。

（四）物業(yè)矛盾糾紛層面

一是解決開發(fā)商遺留問題難。老小區(qū)、次新小區(qū)的房屋質(zhì)量、公建配套設(shè)施等方面不到位、糾紛多。二是停車難。增量建設(shè)的空間不多，存量利用的難度很大，開發(fā)商采取“抬高租金、待價而沽”的做法，更有甚者采取“只售不租”，導致地下車庫（位）的售價偏高，利用率不高。三是保修維修難。現(xiàn)行法律規(guī)定，動用維修資金需要小區(qū)三分之二業(yè)主的同意，而實際操作比較難，導致房屋維修基金難以及時發(fā)揮作用。四是物業(yè)費收繳、提高難。不交、少交、欠交物業(yè)費現(xiàn)象突出，2014年平均收費率僅70%左右，拆遷安置小區(qū)基本收不到，老小區(qū)也呈逐年下降趨勢。物業(yè)管理收費標準偏低（新小區(qū)一般1.2元/㎡/月、次新小區(qū)一般0.5元/㎡/月、老小區(qū)一般0.15元/㎡/月），價格調(diào)整機制可操作性不強，隨著物價、用工成本逐年上升，物業(yè)企業(yè)難以生存。五是糾紛調(diào)處難。有效的物業(yè)矛盾排解機制尚未真正建立，尤其是涉及到市相關(guān)部門以及物業(yè)企業(yè)和業(yè)主方面的矛盾難以迅速得到解決。物業(yè)企業(yè)追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高。

二、對策和建議

如何提升物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展是一項全國性難題。近年來，全國各地從本地實際出發(fā)，積極探索，大膽創(chuàng)新，形成了各具特色的物業(yè)管理模式。目前我市也面臨著物業(yè)費收繳難、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不充分等問題和困難。因此同，結(jié)合我市實際，提出如下建議：

（一）提高認識，提升物業(yè)管理工作緊迫感

物業(yè)管理關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，搞好物業(yè)管理是推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的必要前提，也是建設(shè)經(jīng)濟強、百姓富、環(huán)境美、社會文明程度高的新溧陽的客觀需要。因此，市政府及相關(guān)職能部門要從新的高度認識物業(yè)管理工作，像抓城管工作那樣，真抓實干，抓出成效。要以新的舉措推動物業(yè)管理工作，不僅要解決有些地方性法規(guī)難以操作的缺陷，而且要采取切實可行的行政推動措施。同時，要正確引導社會輿論，大力宣傳物業(yè)管理工作的重要性和緊迫性，積極爭取廣大群眾和社會各界的理解、支持和配合，營造有利于物業(yè)管理工作開展的社會氛圍。

（二）明確職責，建立屬地化管理機制

一是理順管理體制。按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，加快建立“市、鎮(zhèn)、社區(qū)”三級物業(yè)管理體系。市住建委要加強對物業(yè)管理的指導、監(jiān)管。市公安、規(guī)劃、城管等相關(guān)職能部門要各司其職、密切配合，共同抓好物業(yè)管理相關(guān)工作。各鎮(zhèn)區(qū)要根據(jù)屬地管理原則，做好本轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)日常管理工作，協(xié)調(diào)處理好物業(yè)管理中的矛盾和糾紛。二是健全工作機構(gòu)。在鎮(zhèn)級層面設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)，并落實人員和經(jīng)費。建議可采取“四個一”模式，即“一個物業(yè)管理辦公室、一個物業(yè)管理服務(wù)中心、每一個社區(qū)設(shè)立物業(yè)管理站、一個物業(yè)城管中隊。三是分類推進實施。根據(jù)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實際，逐步移交屬地管理。建議按照“屬地管理”的原則，對整治過的小區(qū)及時移交相關(guān)社區(qū)管理。

（三）加強監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理行為

一是規(guī)范前期物業(yè)管理。按照“建管分離”的要求，從物業(yè)項目的前期管理入手，切實規(guī)范物業(yè)管理行為。嚴格公建配套設(shè)施的建設(shè)、管理，開發(fā)商要按相關(guān)規(guī)定配置、移交公建配套設(shè)施，達不到設(shè)計要求的不予審批，不移交的不予驗收。嚴格執(zhí)行前期物業(yè)項目公開招投標規(guī)定，對招投標實行全程監(jiān)管，督促開發(fā)商公開擇優(yōu)選聘前期物業(yè)企業(yè)，推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營。二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。加強物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，嚴把資質(zhì)審核關(guān)。建立物業(yè)企業(yè)和項目經(jīng)理誠信檔案，并與企業(yè)資質(zhì)評定、物業(yè)管理招投標等掛鉤。建立物業(yè)管理菜單式價格體系，將服務(wù)項目價格標準量化，讓業(yè)主自主選擇、透明消費。落實小區(qū)物業(yè)財務(wù)公示制度，提高物業(yè)企業(yè)經(jīng)營透明度。推行崗前培訓和繼續(xù)教育制度，建立物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵崗位人員持證上崗制度，提高物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。強化對物業(yè)企業(yè)的日常檢查與考核，健全物業(yè)投訴處理機制，及時查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權(quán)益。

三是規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出。建立物業(yè)企業(yè)履約保證金制度，用以保證物業(yè)企業(yè)信守合同，誠實經(jīng)營，以及非正常退出項目后過渡管理所發(fā)生的費用支出。物業(yè)企業(yè)在退出服務(wù)時，應(yīng)履行“事先告知、重新選聘、及時移交、適當緩沖”等程序，確保物業(yè)管理活動的正常秩序。對于退出過程中的空隙和無人接管的小區(qū)，要明確代管的過渡措施，以避免和減少社會矛盾和群訪事件。設(shè)立棄管小區(qū)應(yīng)急預(yù)案專項資金，保障棄管期間的物業(yè)管理正常運行。

（四）突出重點，著力破解管理難題

一是加快業(yè)主委員會建設(shè)。加快編制業(yè)主委員會工作規(guī)范，建立相對統(tǒng)一的業(yè)主委員會籌備、組建、換屆等工作流程。建立業(yè)主委員會監(jiān)督機制，規(guī)范業(yè)主委員會的運作程序，有效監(jiān)督業(yè)主委員會的日常工作及財務(wù)活動。屬地鎮(zhèn)區(qū)和社區(qū)居委會要組織、指導轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)盡早成立業(yè)主委員會，提高業(yè)主委員會的普及率。市住建委要加強對業(yè)主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監(jiān)督。對于暫不具備成立條件或經(jīng)指導后難以成立的，指導組建由鎮(zhèn)、社區(qū)、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會。二是緩解停車難題。在新建小區(qū)要嚴格按照建筑面積與停車位比例規(guī)定進行配建。老小區(qū)要通過綜合整治，增設(shè)、補建停車位。同時要盤活存量，完善開發(fā)商車位出售和租賃價格政策，調(diào)整地面、地下停車位收費價格差，利用價格杠桿作用提高地下車庫使用率。指導物業(yè)企業(yè)科學劃定停車位，做到應(yīng)劃盡劃，最大限度的實現(xiàn)存量利用。三是要提升物業(yè)費收繳率。加大物業(yè)管理宣傳力度，使廣大居民充分認識并了解作為業(yè)主所享受的權(quán)利和須承擔的義務(wù)，引導業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念，樹立正確的物業(yè)消費觀念。

參考文獻：

[1] 魏惠芝.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題與對策探究[J].法制與社會，2015（17）.

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