祁縣房地產(chǎn)市場發(fā)展分析及建議

張 曉 艷

(祁縣建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理站，山西 祁縣 030900)

近年來，祁縣圍繞“一軸兩區(qū)四線”的大縣城格局，大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，建設(shè)步伐明顯加快，當(dāng)前祁縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況良好，居民住房條件有了較大的改善。

1 祁縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 祁縣城鄉(xiāng)居民居住房屋狀況

根據(jù)城鄉(xiāng)住房調(diào)查結(jié)果顯示，截至2012年年底，祁縣總?cè)丝跒?66 421人，其中城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)戶籍?dāng)?shù)為4.64萬戶，人口為10.63萬人；鄉(xiāng)村戶籍?dāng)?shù)為6.19萬戶，人口為16.01萬人；城鎮(zhèn)住宅3.8萬套，建筑面積367.48萬m2，城鎮(zhèn)人均住房面積34.55 m2；農(nóng)村住宅28.59萬間，建筑面積517.37萬m2，農(nóng)村人均住房面積32.31 m2。

到2017年年底，縣統(tǒng)計(jì)部門統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，該縣總?cè)丝跒?74 704人，總戶籍?dāng)?shù)為109 193戶，其中城鎮(zhèn)人口為113 289人，鄉(xiāng)村人口為161 415人，人口自然增長率為4.06‰。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，居住環(huán)境得到優(yōu)化

2005年—2008年祁縣房地產(chǎn)項(xiàng)目每年新開工建筑面積在15萬m2左右，市場需求與供給量基本平衡。2009年—2012年由于土地指標(biāo)有限，房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目偏少，只有13個(gè)樓盤在銷售，總建設(shè)面積30余萬m2，而該縣每年的房屋需求量基本保持在20萬m2左右，整個(gè)房地產(chǎn)市場需求量大于供給量，銷售市場反應(yīng)熱烈，房價(jià)增長較快，大部分樓盤在預(yù)售階段就基本銷售完畢。

從2013年開始，祁縣基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，商品房住宅小區(qū)由普通型向中高端型發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊(duì)伍不斷壯大。截至目前，在祁縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)達(dá)到20家。按開發(fā)資質(zhì)等級劃分，一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)1家，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13家，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)6家；按企業(yè)注冊地劃分，本縣開發(fā)企業(yè)14家，縣外企業(yè)6家。

2013年—2018年全縣新開工建設(shè)大、中、小型住宅小區(qū)工程項(xiàng)目23個(gè)，總建筑面積120萬m2。建設(shè)商品住宅、保障性住房共計(jì)8 635套，建筑面積100余萬m2，商業(yè)用房建筑面積22.87萬m2。近年來陸續(xù)建成一批成規(guī)模、居住環(huán)境好的大型住宅小區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的全面、快速發(fā)展，大大改善了祁縣居民的居住環(huán)境，提升了人民群眾的生活檔次。

1.3 棚戶區(qū)改造強(qiáng)力推進(jìn)，城市面貌不斷改善

為改善居民居住條件和生活環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，提升縣城城市形象，2013年祁縣成功實(shí)施了古城東側(cè)棚戶區(qū)改造，拆遷房屋面積8.36萬m2，騰空土地103畝，為棚戶區(qū)改造工作積累了經(jīng)驗(yàn)、奠定了基礎(chǔ)。2016年確定了祁縣12片區(qū)的棚戶區(qū)改造計(jì)劃，祁縣采取政府主導(dǎo)，市場化運(yùn)作，于2017年全面啟動(dòng)了12片區(qū) 棚戶區(qū)及中軸線項(xiàng)目房屋征收及拆遷工作，通過先易后難的方式對全縣棚戶區(qū)逐步實(shí)施改造,到2018年9月底已完成10個(gè)片區(qū)套住房的征收工作。通過對老舊房屋的拆除，已經(jīng)在祁縣東風(fēng)路修建兩個(gè)汽車停放場所，一方面美化了縣城主干道兩側(cè)的環(huán)境，另一方面緩解了東風(fēng)路的交通壓力。

1.4 保障性安居工程建設(shè)成效顯著，低收入家庭住房狀況得到明顯改善

2011年—2018年，祁縣建設(shè)保障性住房6 020套，總建筑面積51.25萬m2。截至目前，祁縣已分配保障性住房2 971套，其中經(jīng)濟(jì)適用住房1 800套，棚戶區(qū)改造安置房1 171套；享受廉租住房保障家庭384戶。保障性住房的建設(shè)有效改善了低收入家庭和棚戶區(qū)居民的居住條件。

1.5 物業(yè)服務(wù)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，質(zhì)量不斷提高

在2010年祁縣城內(nèi)單位宿舍和開發(fā)小區(qū)大都是由單位和開發(fā)企業(yè)自主管理。近年來，隨著祁縣住宅小區(qū)的集中開發(fā)建設(shè)，物業(yè)企業(yè)不斷發(fā)展壯大，全縣物業(yè)企業(yè)已達(dá)到14家，其中二級資質(zhì)的一家，三級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)13家，參與物業(yè)管理人員達(dá)到200余人，物業(yè)管理小區(qū)33個(gè)，管理面積達(dá)到110萬m2。由原先的簡單清理衛(wèi)生向多元化服務(wù)發(fā)展，服務(wù)水平及質(zhì)量不斷提高。

2 祁縣房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

2.1 商品房建設(shè)規(guī)模集中，短期內(nèi)供需失衡

在房價(jià)逐漸走高的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場預(yù)期較高，紛紛加大投資力度進(jìn)行開發(fā)，導(dǎo)致商品房施工面積、新開工面積大幅提高。由于祁縣無大型工礦企業(yè)，外來就業(yè)人員較少，同時(shí)每年有部分高校畢業(yè)生留在外地，盡管目前購房的剛性需求、階段性需求、改善性需求穩(wěn)中有升，但短期內(nèi)購房需求不會(huì)大幅增長。根據(jù)近幾年商品房銷售備案情況統(tǒng)計(jì)，祁縣每年住房需求基本在1 500套～2 000套，建筑面積約20萬m2。由此可見，房地產(chǎn)市場有可能形成短期內(nèi)的供需失衡、商品房滯銷的局面。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不雄厚，影響項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度

目前在祁縣進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)大多數(shù)注冊資本金在1 000萬元～3 000萬元，資金實(shí)力不強(qiáng)，而房地產(chǎn)開發(fā)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長，企業(yè)從土地的取得到項(xiàng)目的建設(shè)都需要大量的資金。由于祁縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)屬于中、小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠預(yù)售資金滾動(dòng)發(fā)展。如果期房預(yù)售達(dá)不到預(yù)期效果，資金的不足會(huì)使開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度受到影響，進(jìn)而造成小區(qū)的分期建設(shè)、土地閑置，影響小區(qū)的整體投入使用，更重要的影響到縣城的整體面貌。

2.3 房地產(chǎn)市場不規(guī)范

部分建設(shè)項(xiàng)目，因土地指標(biāo)及總體規(guī)劃需調(diào)整等諸多原因，仍然存在土地未掛牌，規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)未辦理就開工建設(shè)的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象在保障性住房建設(shè)項(xiàng)目中尤為突出，保障性住房建設(shè)時(shí)間緊、任務(wù)重，手續(xù)辦理時(shí)間最快需要10個(gè)月，為了趕建設(shè)工期，基本上都是邊建設(shè)邊辦理手續(xù)。

工程項(xiàng)目先開工后辦理建設(shè)手續(xù)，既形成了違法建筑，又影響了建筑市場秩序的健康發(fā)展。一些開發(fā)企業(yè)因取得建設(shè)手續(xù)滯后，制約了項(xiàng)目建設(shè)過程中貸款等事項(xiàng)的辦理，建設(shè)周期可能加長。為了盡早回籠資金，緩解建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)壓力，往往出現(xiàn)違規(guī)預(yù)、銷售現(xiàn)象，通過夸大小區(qū)功能及售后服務(wù)承諾的方式，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的，但由于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量不高，導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)公司之間的矛盾時(shí)有發(fā)生。

2.4 棚戶區(qū)改造征收難度大、周期長、成本高

征收工作成為制約棚戶區(qū)改造的最大因素，棚戶區(qū)居民訴求不一，少數(shù)被征收戶對征收補(bǔ)償?shù)钠谕递^高，超出政策范圍，不配合征收工作，阻礙征收工作的進(jìn)度。不僅推高了改造成本，還影響到改造進(jìn)度。同時(shí)，拆遷戶的安置成本要均攤?cè)肱飸魠^(qū)改造的出讓土地中，相比較凈地出讓而言，棚戶區(qū)改造的商品房土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于凈地出讓的商品房土地成本，如果改造區(qū)的商業(yè)價(jià)值不高，地段無明顯優(yōu)勢，基本為住宅銷售的話，其商品房建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他凈地出讓的普通商品房，所以投資商對棚戶區(qū)改造的積極性不是很高。

3 對祁縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

3.1 科學(xué)規(guī)劃，合理布局

科學(xué)編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，保持房地產(chǎn)業(yè)的適量適度開發(fā)，保證房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。嚴(yán)格按照城市的整體規(guī)劃要求發(fā)展房地產(chǎn)，合理調(diào)整城市布局，堅(jiān)持舊城、城中村改造與新建商品房有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)綜合平衡。對舊城區(qū)要有重點(diǎn)、有規(guī)模地進(jìn)行成片改造，并有完善配套設(shè)施，嚴(yán)格控制小規(guī)模開發(fā)，禁止零星插建。對新建區(qū)開發(fā)要高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)新的特色、形成新的亮點(diǎn)，提高居住小區(qū)的檔次和品位。

3.2 優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)市場需求，按照縣城總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)化適當(dāng)調(diào)整商品住房的建設(shè)規(guī)模、套型結(jié)構(gòu)，商品房小區(qū)內(nèi)適當(dāng)配建廉租房、公租房。實(shí)施小區(qū)品牌戰(zhàn)略，適度建設(shè)高檔小區(qū)，提高城市品位，建立高、中、低檔以中檔為主的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次人群住房需求。

3.3 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，切實(shí)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)新建商品房的土地審批、立項(xiàng)計(jì)劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程建設(shè)報(bào)批、商品房預(yù)售等環(huán)節(jié)的管理，從源頭上制止房屋開發(fā)的無序局面。針對違規(guī)開發(fā)項(xiàng)目由相關(guān)部門組成房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治小組，對祁縣房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行常規(guī)性、不定期清查，查處和糾正違法行為，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。

3.4 引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)規(guī)范發(fā)展

物業(yè)服務(wù)直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象。在小區(qū)的建設(shè)過程中，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各職能部門及社區(qū)要加強(qiáng)配合與監(jiān)管，共同引導(dǎo)小區(qū)物業(yè)服務(wù)走上健康發(fā)展的軌道。在小區(qū)建設(shè)前，要按標(biāo)準(zhǔn)積極規(guī)劃設(shè)計(jì)好物業(yè)服務(wù)用房；小區(qū)建成交付使用后，要按規(guī)定依法成立業(yè)主委員會(huì)，并采用招投標(biāo)方式正式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對老、舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，鼓勵(lì)居委會(huì)發(fā)展社區(qū)服務(wù)來進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理。同時(shí)，要采取有效手段，確保小區(qū)住房專項(xiàng)維修資金足額收繳到位，力保該資金專款專用，為小區(qū)物業(yè)共用部位的維修和更新改造提供有效保障。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，加強(qiáng)行業(yè)市場監(jiān)管，切實(shí)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程進(jìn)行監(jiān)管，以求取得引導(dǎo)市場有序發(fā)展的效果。