談房地產(chǎn)建設(shè)工程二審結(jié)算的管理

賀 昕

(山西盛高置地發(fā)展有限公司，山西 太原 030012)

房地產(chǎn)在面臨新形勢(shì)，地價(jià)飛漲，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)大幅下降的今天，房地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的壓力，如何更好的生存下去，成本作為管理的手段，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)跑市場(chǎng)的重要因素；建設(shè)工程結(jié)算是工程成本控制的最后一道程序，工程結(jié)算確定后，造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理就結(jié)束了，若不能?chē)?yán)格把關(guān)，將會(huì)造成不可挽回的損失。故甲乙雙方都對(duì)結(jié)算很重視；作為房地產(chǎn)企業(yè)，如何能在結(jié)算工程中把好結(jié)算關(guān)，去虛存實(shí)，確保竣工結(jié)算能客觀公正的反映工程實(shí)際造價(jià)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)算過(guò)程中引入二審復(fù)審的辦法，以更好的管理結(jié)算。

1 二審結(jié)算工作引入的背景

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)工程結(jié)算工作，多委托專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的第三方造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核；造價(jià)咨詢(xún)審核人員直接接觸甲方、乙方，會(huì)對(duì)一些工程情況做出主觀上情感上的判斷與理解，中國(guó)是個(gè)人情社會(huì)，在結(jié)算過(guò)程中不可避免有控制結(jié)算審核人員人為作梗的行為；為了避免以上情況，更好把控結(jié)算，從結(jié)算管理角度出發(fā)，房地產(chǎn)引入了二審管理制度。

2 二審結(jié)算工作審核內(nèi)容與方法

并不是所有結(jié)算都用二審，在某房地產(chǎn)約定，對(duì)結(jié)算金額較大的工程(比如單項(xiàng)結(jié)算金額大于500萬(wàn)元的工程)，或?qū)σ粚徑Y(jié)算結(jié)果不滿(mǎn)意的(一審審核結(jié)算單方造價(jià)不合理，有疑問(wèn)的工程)，或結(jié)算比較復(fù)雜或容易出錯(cuò)的工程，把控比較難的工程；比如景觀工程：對(duì)苗木胸徑、種類(lèi)在結(jié)算中容易產(chǎn)出虛報(bào)，引入二審重點(diǎn)對(duì)竣工圖與施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行苗木核對(duì)；比如精裝修工程：精裝的材料品牌，軟裝部品是否與投標(biāo)一致；再比如土方工程：過(guò)程中土方短駁等工程量滅失，不容易重核之類(lèi)的工程，引入二審對(duì)結(jié)算資料的完整性、竣工圖與施工現(xiàn)場(chǎng)一致性進(jìn)行復(fù)核。

二審結(jié)算的介入時(shí)間，應(yīng)該在一審結(jié)算金額出具，三方未進(jìn)行結(jié)算審定單確認(rèn)蓋章前，由二審進(jìn)行介入，對(duì)一審的審核結(jié)果進(jìn)行復(fù)審。

二審的復(fù)審，只是對(duì)結(jié)算資料及一審的審核結(jié)果做審核，審核工程資料的嚴(yán)謹(jǐn)性、邏輯性、合理性、完整性，發(fā)現(xiàn)一審結(jié)算的紕漏，對(duì)一審審核的疏漏、錯(cuò)誤做修正；提高結(jié)算結(jié)果的正確率。

二審并不直接與施工單位核對(duì)，只與一審單位進(jìn)行溝通，對(duì)審核的結(jié)果也只是反饋到一審單位，由一審進(jìn)行解釋?zhuān)粚彾彍贤ㄒ恢碌慕Y(jié)果，再由一審單位與施工單位進(jìn)行核對(duì)與確認(rèn)，最終確定結(jié)算金額。

3 引入二審工作的益處

從房地產(chǎn)工作角度出發(fā)，二審結(jié)算的介入無(wú)疑是對(duì)結(jié)算工作有利的，能對(duì)一審結(jié)算錯(cuò)誤進(jìn)行修正，降低結(jié)算造價(jià)，有利于成本控制；另外二審的介入，對(duì)一審的工作也是一個(gè)促進(jìn)，有利于一審對(duì)自己工作內(nèi)容正確性、嚴(yán)謹(jǐn)性的提高；對(duì)結(jié)算管理工作而言，無(wú)疑是有好處的。

4 引入二審工作的弊端

對(duì)大多數(shù)的施工單位來(lái)說(shuō)，對(duì)結(jié)算二審制度是有抗性的，因結(jié)算資料不全，二審的審核只有往下核減，故施工單位多采取不配合的姿態(tài)。另外，二審結(jié)算也會(huì)導(dǎo)致結(jié)算時(shí)間的加長(zhǎng)，對(duì)施工單位支付結(jié)算款時(shí)間加長(zhǎng)，對(duì)施工單位而言，是個(gè)弊端，故阻礙和不同意二審的介入是正?，F(xiàn)象。

另外，還有一種現(xiàn)象就是，二審收取的審價(jià)費(fèi)用高于結(jié)算核減金額，就這一點(diǎn)，對(duì)甲方來(lái)講，也是不經(jīng)濟(jì)的。

5 二審結(jié)算工作的管理

那么如何管理二審結(jié)算工作，以使各方利益達(dá)到統(tǒng)一，在工作中，總結(jié)出以下幾點(diǎn)意見(jiàn)及方法，提出來(lái)以供討論。

管理的辦法，首先需在思想上達(dá)成一致，在簽訂合同時(shí)需達(dá)成以下一致內(nèi)容，包括：

1)房地產(chǎn)與施工單位思想一致：在與施工單位簽訂施工合同時(shí)，就告知結(jié)算辦法，明確結(jié)算需要二審的制度，并簽訂入合同內(nèi)；甲乙雙方先在結(jié)算辦法上統(tǒng)一思想，就有利于結(jié)算辦理過(guò)程中，甲方工程部、甲方成本部、監(jiān)理、乙方結(jié)算人員在結(jié)算資料辦理過(guò)程中，結(jié)算資料提交內(nèi)容一致，不至于在結(jié)算資料整理過(guò)程中拖延時(shí)間。

2)房地產(chǎn)在與一審單位思想一致：簽訂一審造價(jià)咨詢(xún)合同時(shí)，也需明確告知一審單位，后續(xù)二審介入的結(jié)算制度；合同內(nèi)約定合理的審減比率，復(fù)審核減率不大于1%時(shí)，為合理的結(jié)算誤差，復(fù)審核減率不小于1%，說(shuō)明一審工作的失誤，要對(duì)一審單位予以懲罰，懲罰的方式及金額：以核減金額作為計(jì)算基礎(chǔ)，約定一定比例(10%或5%)，從審計(jì)費(fèi)中扣除，扣完為止，所扣金額交給甲方。房地產(chǎn)與一審單位在二審制度上需進(jìn)行約定，共同遵守。

3)房地產(chǎn)與二審單位思想一致，在簽訂二審合同時(shí)，明確二審工作的計(jì)費(fèi)收取方式，及約定二審結(jié)算審核時(shí)間，審核時(shí)間必須要嚴(yán)格執(zhí)行，避免因二審工作影響施工單位結(jié)算金額的確定，影響結(jié)算付款。

二審的計(jì)費(fèi)方式：可按審核基本費(fèi)計(jì)取，也可以按核減率的百分比計(jì)取(某地產(chǎn)無(wú)基本審計(jì)取，按審減獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用計(jì)取，就是審減金額的18%)，雙方就審核費(fèi)用在合同內(nèi)進(jìn)行約定；此費(fèi)用由甲方支付；在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，不排除一種可能是：支付給二審的審計(jì)費(fèi)用，高于二審實(shí)際審核下來(lái)的金額；從成本角度看，二審似乎是不合算的，但是從企業(yè)管理角度來(lái)看，二審結(jié)算制度的存在，有利于督促一審單位對(duì)結(jié)算的重視，對(duì)促進(jìn)一審結(jié)算準(zhǔn)確性是有積極意義的。兩方相比較，還是要引入二審制度。

在以上幾點(diǎn)都能協(xié)調(diào)的情況下，各方對(duì)二審制度有統(tǒng)一的思想指導(dǎo)下，二審結(jié)算的管理工作是對(duì)成本工作有積極意義的推動(dòng)工作。

6 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)成本管理工作是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理工程，結(jié)算管理工作也不例外，需要從結(jié)算制度、結(jié)算方法上不斷去完善它；二審制度的引入，二審作為監(jiān)督部門(mén)，是完善成本管理的一項(xiàng)制度，充分應(yīng)用好這項(xiàng)制度，平衡管理好各方的利益，對(duì)結(jié)算工作及成本管理工作都是一項(xiàng)有益的方案。